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Finanz
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Olivier Toublan
Es vergeht kaum eine Woche, in der nicht neue Kapitalerhöhungen angekündigt werden. Seit Anfang Jahr wurden bereits vier davon erfolgreich abgeschlossen. Etwa zwanzig weitere sind in der Pipeline. Der Gesamtbetrag übersteigt inzwischen 1,5 Milliarden Franken.
Im Bereich der indirekten Immobilienanlagen und insbesondere bei den kotierten Fonds herrscht derzeit Hochstimmung. Das zeigt sich auch daran, dass in den letzten Wochen in so rascher Folge neue Kapitalerhöhungen angekündigt wurden wie seit dem Beginn der Zinserhöhungen vor zwei Jahren nicht mehr.
Der derzeitige Spread zwischen der Ausschüttungsrendite kotierter Anlagefonds und der Rendite von Bundesobligationen beträgt 180 Basispunkte und macht den Anlegern wieder Appetit auf indirekte Immobilienanlagen. (Der Beweis dafür: Innerhalb von fünf Monaten ist das durchschnittliche Agio der kotierten Fonds um fast 17% gestiegen!) Dies macht sich die Branche zunutze und führt wieder vermehrt Kapitalerhöhungen durch, um ihr Wachstum anzukurbeln, nachdem sie in den letzten beiden Jahren eher aufs Schuldenmachen zurückgreifen musste.
Vier Schwergewichte lancieren Kapitalerhöhungen über 100 Millionen Franken oder mehr
Bis Ende März wurden dieses Jahr schon fast 25 Kapitalerhöhungen – Kapitalerhöhungen oder Markteinführungen – angekündigt, unter anderen diejenigen von vier Börsenschwergewichten über Beträge, die an die guten alten Zeiten von vor der Zinserhöhung erinnern:
UBS (CH) Mixed Properties SIMA will Ende April 200 Millionen Franken und Solvalor 61 im Mai 170 Millionen Franken einsammeln. Im Juni dürften La Foncière und AXA Real Estate Fund Switzerland ihre Kapitalerhöhung über 100 bzw. 150 bis 200 Millionen Franken abschliessen. Bei diesen grossen Akteuren, denen die Anleger während der ganzen Krise die Treue gehalten haben, dürften die Kapitalerhöhungen keine grossen Probleme darstellen. Bei weniger beliebten Vehikeln oder bei Fonds, die neu aufgelegt werden, könnte das anders sein.
Rechnet man die Beträge aller in diesem Jahr bereits angekündigten Kapitalerhöhungen zusammen, so ergibt sich eine Summe von insgesamt rund 1,5 Milliarden Franken, die eingesammelt werden soll. Das ist fast doppelt so viel wie im ganzen 2023 insgesamt am Markt aufgenommen wurde – und wir haben erst Ende März! Es bleibt nun abzuwarten, wie viele dieser Kapitalerhöhungen erfolgreich sein werden. Einige Beobachter sind der Ansicht, die Fonds seien hinsichtlich des Interesses der Anleger etwas zu optimistisch. Die Zukunft wird es weisen.
Die vier ersten Kapitalerhöhungen in diesem Jahr waren ein Erfolg
Die ersten vier im 1. Quartal 2024 lancierten Kapitalerhöhungen beliefen sich auf insgesamt 200 Millionen Franken und wurden alle erfolgreich abgeschlossen.
Den Auftakt machte der Cronos Immo Fund, der Anfang März 45 Millionen Franken einsammelte. Es folgte der SF Retail Properties Fund, er überzeugte die Anleger Mitte März, 40,9 Millionen Franken zu investieren. Der Dominicé Swiss Property Fund schloss seine Kapitalerhöhung über 40 Millionen Franken Ende März ab, ebenso wie die Procimmo Real Estate SICAV, die mit 74,5 Millionen Franken die in diesem Jahr bislang grösste Kapitalerhöhung durchführte. Darauf ist der CEO der Procimmo SA, Arno Kneubühler, nicht wenig stolz: «In einem Markt, der sich noch in der Erholungsphase befindet, ist der Erfolg dieser Kapitalerhöhung ein starkes Signal seitens unserer Anleger.»
Mehrere neue Anlagevehikel werden auf den Markt gebracht
Die Lancierung neuer Vehikel ist ein weiteres Zeichen für die gute Genesung der Branche. Im März kam der Fonds Urbania Real Estate SICAV auf den Markt.
Die schon lange angekündigte Lancierung der beiden SICAV Avobis Swiss Residential Fund und Themis Real Estate steht hingegen immer noch aus. Beide wollen rund 50 Millionen Franken einsammeln.
Was die Viager Swiss SCmPC betrifft, so hat sie ihre Kapitalbeschaffung – im Idealfall 100 Millionen Franken – um einen Monat bis Ende April verlängert, wobei uns versichert wurde, dass seitens der institutionellen Anleger ein echtes Interesse besteht.
Aber all das fällt kaum ins Gewicht im Vergleich zu den beiden für die Anleger wichtigsten Ereignissen, die Ende des 2. Quartals stattfinden werden, die Börsengänge der Fonds Helvetia (CH) Swiss Property Fund und Helvetica Swiss Opportunity Fund, denn die Kapitalisierung dieser beiden Fonds zusammen wird auf etwas mehr als eine Milliarde Franken geschätzt. Bei diesen Börsengängen wird es sich weisen, wie gross der Appetit der institutionellen Anleger auf indirekte Immobilienanlagen tatsächlich ist. Verlaufen sie erfolgreich, kann definitiv ein Schlussstrich unter die beiden letzten Jahre gezogen werden, die für die gesamte Branche wirklich sehr trist waren.