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Levée de capital
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Immoday
Trois nouvelles augmentations de capital ont été annoncées ces dernières semaines, pour un montant de plus de 400 millions de francs. Le marché continue d’être très optimiste, avec déjà plus de 40 opérations cette année. Au final, on s'attend à ce que près de 4 milliards de francs soient levés en 2024 pour l'immobilier titrisé en Suisse. C'est quatre fois plus qu'en 2023.
Après un léger ralentissement dû à la pause estivale, les opérations en capital ont repris de plus belle sur le marché de l'immobilier titrisé suisse. Trois nouvelles augmentations de capital ont été annoncées ces derniers jours et une dizaine sont agendées entre la fin de l'été début de l'automne, qui cherchent à lever, tous types de véhicules confondus, environ un milliard de francs. Preuve que l'optimisme persiste pour l'immobilier titrisé, tout comme la demande des investisseurs pour ce type d'actif. C'est que, avec des taux d'intérêt plutôt orientés à la baisse et un spread entre le rendement des fonds immobiliers côté et les obligations de la Confédération qui continue d'être supérieur à 230 points de base, l'appétit pour l'immobilier ne se tarit pas. On le constate aussi avec le niveau de l'agio moyen des fonds cotés, qui a légèrement augmenté ces dernières semaines, à presque 24 % fin août, ce qui représente une hausse des cours de 7,5 % depuis le début de l'année. Bref un environnement porteur tant pour les investisseurs, de nouveau avides d'immobilier, que pour les gestionnaires de fonds, qui profitent de la situation pour renforcer leur portefeuille.
Encore trois annonces d'augmentation de capital en août
Malgré l'apathie estivale, trois opérations ont néanmoins été annoncées ces derniers jours.
Procimmo Residential Lemanic Fund a décidé de lever entre 30 et 40 millions de francs sur marché les capitaux, d'ici fin septembre, pour acquérir de nouveaux immeubles "et poursuivre les investissements dans les projets de développement à forte création de valeur".
UBS Direct Residential veut quant à lui lever environ 70 millions de francs, une opération prévue cet automne, pour, essentiellement, acquérir de nouveaux immeubles, mais aussi financer la rénovation d'immeubles existants, lancer de nouveaux projets et diminuer sa dette.
Mais l'opération la plus importante annoncée cet été est celle de Zurich Fondation de placement qui prévoit une augmentation de capital de 300 millions de francs pour le groupe de placement ZAST Immobilier Habitat Suisse, avec une période de souscription qui se termine fin octobre. Ces fonds seront utilisés pour acquérir 19 immeubles, 90% résidentiels, essentiellement à Genève et à Lausanne mais aussi à Zurich et Berne.
Une trentaine d'opérations couronnées de succès depuis le début de l'année
Depuis le début de l'année, on en est à environ une nouvelle opération en capital par semaine, ce qui fait aujourd'hui une trentaine déjà bouclée, et une dizaine annoncée pour la fin de l'été et le début de l'automne, tout type de véhicule confondu. C'est que, comme nous l'avons déjà noté, la reprise du marché en 2024 n'a pas concerné que les fonds cotés et les fonds non cotés mais aussi les SCmPC, les fondations ou les groupes de placement.
Avec, autre signe de l'appétit des investisseurs pour l'immobilier titrisé, 5 opérations qui ont dépassé les 200 millions de francs depuis le début de l'année (il n'y en avait qu’une l'année dernière). Sans oublier le record établi par Swiss Life REF (CH) ESG Swiss Properties qui a levé 610 millions en juillet. Ce qui n'a d'ailleurs pas fait ciller le marché, signe de sa solidité. Autre signe de cette solidité, l'IPO réussie de Helvetia (CH) Swiss Property Fund, fin juin, une opération d'environ 850 millions de francs.
Au total, si l'on prend en compte tous les types de véhicules, les montants levés dépassent déjà les 2,5 milliards de francs depuis le début de l'année et l'on devrait facilement atteindre les 4 milliards de francs d'ici la fin de l'année. Ce qui est environ quatre fois plus que tous les montants levés en 2023.
Les rythme des nouvelles opérations ne faiblit pas au deuxième semestre
Pour ces prochaines semaines, outre les trois opérations récemment annoncées dont nous venons de parler, plusieurs augmentations de capital sont encore dans le pipeline: Von Graffenried Immobilien SICAV - GR Immobilien Schweiz cherche à lever 60 millions de francs, Raiffeisen Futura Immo Fonds (50 millions), Bonhôte-Immobilier SICAV (93 millions) et Immofonds Suburban (20 millions).
Par ailleurs, Immofonds, cherche à lever 150 millions de francs, pour financer un gros projet de construction à Berne et Swisscanto AST Immobilien Responsible Schweiz veut lever 200 millions, pour l'achat d'immeuble, le lancement de nouveaux projets et la réduction de sa dette. Ces deux opérations sont prévues pour la fin de l'automne.
Et ce n'est probablement pas fini, avec, maintenant que tout le monde est rentré de vacances, les gestionnaires de fonds comme les investisseurs, de nouvelles opérations qui devraient être annoncées prochainement.