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Levée de capital
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Olivier Toublan
Le fonds Solvalor 61 prévoit une augmentation de capital de 170 millions de francs, avec une période de souscription du 17 au 31 mai 2024. Le fonds a procédé à plusieurs acquisitions ces derniers mois, qui génèrent un rendement brut moyen de 4,6 %. Ces nouveaux capitaux permettront également de réduire le coefficient d'endettement.
Les annonces d'augmentation de capital se poursuivent pour les fonds immobiliers, avec, aujourd'hui, Solvalor 61, qui cherche à lever 170 millions de francs, suite à plusieurs acquisitions ces derniers mois. On en parle avec Julian Reymond, CEO de Realstone, direction du fonds Solvalor 61.
Julian Reymond, pourquoi cette augmentation de capital aujourd'hui ? Par opportunisme ?
Il est vrai que, aujourd'hui, les investisseurs sont plus ouverts à une augmentation de capital qu'il y a 12 mois encore. Mais, pour nous, cette opération répond à un vrai besoin. Ces derniers mois, nous avons profité de la baisse du prix des immeubles de rendement, pour faire plusieurs acquisitions. En détail, il s’agit d’abord de trois immeubles à Genève, Carouge et Yverdon-les-Bains, pour un total de près de 44 millions. Mais surtout d’une belle opportunité que nous avons saisie hors marché avec l’achat d’un portefeuille de plusieurs immeubles à Nyon, pour environ 140 millions, dont nous venons de signer le contrat de vente. A cela s'ajoute un permis de construire obtenu pour un projet de construction/rénovation à Ecublens (VD), budgétisé à environ 14 millions. Bref, cela représente un total de 198 millions de francs, que nous avons en partie financé avec de la dette.
Les banques vous ont suivi ?
Sans aucun problème. Elles nous connaissent, et elles nous font confiance. Néanmoins, notre coefficient d'endettement – qui était d'environ 15 % – est passé à plus de 25 % et cela sort de l’objectif que nous avons pour Solvalor 61. La solution était donc de procéder à une augmentation de capital qui nous permettra de réduire ce coefficient d'endettement. Dans l'idéal, il devrait rester constamment dans une fourchette située entre 15 % et 18 %.
C'est peu, par rapport à d'autres fonds.
Effectivement, mais ça correspond à notre stratégie pour Solvalor 61. Un taux d'endettement bas nous laisse beaucoup de souplesse. Quand de nouvelles opportunités se présentent, comme celle à Nyon, nous pouvons immédiatement les saisir, en finançant les acquisitions par l'endettement. Si l'on devait à chaque fois passer par des augmentations de capital, cela ralentirait le processus, et nous pourrions manquer de belles occasions.
Pour revenir aux acquisitions de ces derniers mois : il était vraiment possible de faire des bonnes affaires avec le résidentiel en Suisse romande ?
La preuve avec les immeubles que nous avons acquis. Ils dégagent un rendement brut de 4,6 %, ce qui est supérieur à la moyenne de notre portefeuille, qui est de 4,4 %. Sans compter que nous avons aussi acheté de la réserve locative, qui va pouvoir être concrétisée avec différents projets de rénovation. En outre, ces acquisitions nous permettent de renforcer l'orientation de notre portefeuille, qui comporte désormais 94,4 % de résidentiel.
Rappelez-nous la composition de ce portefeuille ?
Au 31 décembre 2023 et avant les dernières acquisitions effectuées en 2024, Solvalor 61 possède un portefeuille de 113 immeubles pour une fortune totale de 1,48 milliard de francs, presque uniquement dans le résidentiel romand, principalement à Lausanne et à Genève.
Vous annoncez vouloir lever 170 millions de francs. C'est un maximum ou c'est flexible, s'il y a beaucoup de demande ?
C'est un maximum, qui nous permettra de faire descendre notre taux d'endettement autour de 16 %.
Quelle partie de cette augmentation de capital est-elle déjà sécurisée ?
Aucune. Nous savons qu'il y a un intérêt de la part des investisseurs, mais nous verrons ces prochaines semaines comment il se concrétise. Si tout se passe bien, l'opération sera bouclée début juin 2024.
Et ensuite, envisagez-vous de nouvelles augmentations de capital pour continuer de croître ?
Pour l'instant rien n'est prévu, mais tout va évidemment dépendre des opportunités qui se présenteront. S'il y a des choses intéressantes, nous pourrons à nouveau les acheter rapidement grâce à l'endettement, puis procéder ensuite à une augmentation de capital.