Les performances des fonds immobiliers restent inférieures à leurs moyennes historiques

Avec des disagios pour quasiment la moitié des fonds immobiliers côtés, et les trois quarts des sociétés immobilières, le secteur n'a pas encore retrouvé grâce auprès des investisseurs. Rare bonne nouvelle: le différentiel de rendement avec les emprunts obligataires augmente.  

Les performances quasi nulles de ce premier semestre 2023 ne resteront pas dans l’histoire. De plus, par rapport à la tendance historique, on reste toujours nettement en dessous des moyennes, comme le montrent les derniers chiffres publiés par Credit Suisse Asset Management pour les fonds immobiliers côtés.

Des agios toujours poussifs pour les fonds cotés 

Au niveau des agios, qui sont peut-être le meilleur indicateur de la popularité des fonds auprès des investisseurs, c'est toujours une situation assez peu excitante. Certes, au mois de mai, les agios des fonds cotés sont très légèrement remontés par rapport à avril, avec une moyenne de 14%, mais grosso modo, on reste au même niveau qu'au début de l'année 2023, et surtout bien en deçà de la moyenne à long terme de ces 30 dernières années, un peu inférieure à 20%.

Plus précisément, exactement 19 fonds affichent un disagio, sur les 42 fonds côtés en Suisse, qui représentent une capitalisation boursière d'un peu moins de 55 milliards de francs. Avec, à la traîne, deux fonds Credit Suisse, le CS Ref International, qui subit un disagio important, de presque 30%, et le CSF Ref Hospitality, avec un disagio d'un peu plus de 20%.

Les investisseurs continuent à privilégier les valeurs sûres 

Sans surprise, puisque c'est la tendance que l'on observe depuis plusieurs mois, les investisseurs continuent de privilégier une poignée de valeurs sûres, avec 4 fonds dont les agios touchent ou dépassent encore les 30%. Le plus populaire restant toujours Immofonds, suivi par Solvalor 61, puis La Foncière et Streetbox.

Historiquement, par rapport au taux directeur de la Banque nationale, les fonds immobiliers semblent trop fortement pénalisés par les investisseurs. En effet, avec les taux actuels, les agios devraient tourner autour des 20%, si l'on en croit les données publiées par Credit Suisse Asset Management.

Sans surprise non plus, les investisseurs préfèrent l'immobilier résidentiel. En effet, depuis maintenant plusieurs mois, les fonds d'immobilier commercial affichent globalement un agio négatif. Ce qui aurait pu, théoriquement, susciter des envies d'investissement. Mais force est de constater que ça n'a pas été le cas ces derniers mois. 

Un écart qui s'accroît avec les rendements de la Confédération 

Une des rares bonnes nouvelles pour les fonds immobiliers, qui pourrait convaincre les investisseurs de revenir dans ce secteur, c'est la baisse du rendement des emprunts à 10 ans de la Confédération, qui s’est fortement affaissé ces derniers mois, puisque, après être monté à quasiment 1,5% en février, il est redescendu à moins de 0.9 % au début juin. Ce qui rend d'autant plus intéressants les fonds de placement immobiliers, avec un rendement de distribution moyen de 2,8%.

Certes, ce n'est plus comme dans les bonnes années, comme en 2019, quand l'écart de rendement entre les obligations de la Confédération et les fonds immobiliers avaient allègrement dépassé les 3%, mais ce n'est plus, non plus, comme au début de l'année 2023, quand cet écart était devenu inférieur à 1,3%.

Les sociétés immobilières sont toujours à la peine

Quant aux sociétés immobilières, pour elles aussi l'embellie se fait attendre. En effet, sur les 16 véhicules suivis par Credit Suisse Asset Management, 13 souffrent d'une décote, avec une moyenne de 7% pour l'ensemble du secteur. L'écart avec les fonds cotés, dont l’agio moyen est de 14%, est donc notable, plus de 20%. Il n'avait d'ailleurs jamais été aussi important depuis 2017.

Pour trois de ces sociétés immobilières, SF Urban Properties, HIAG Immobilien et Zueblin, cette décote approche même, voire dépasse les 30%. Dans l'ensemble, ces sociétés immobilières réalisent une performance assez médiocre de - 11% sur ces 12 derniers mois, et de +3% seulement depuis 5 ans. Par contre, les rendements sur distribution des sociétés immobilières sont plus importants que ceux des fonds cotés et des fonds non cotés, avec une moyenne de 3,8%.

Olivier Toublan, Immoday.ch