Performance der Immobilienfonds bleibt unter historischem Durchschnitt

Fast die Hälfte der börsenkotierten Immobilienfonds und drei Viertel der Immobiliengesellschaften weisen ein Disagio auf. Die Branche hat somit bei den Anlegern noch nicht wieder Gefallen gefunden. Eine der wenigen guten Nachrichten: Die Renditedifferenz gegenüber den Eidgenossen steigt. 

Die Performance von nahe null im ersten Halbjahr 2023 wird nicht in die Geschichte eingehen. Gegenüber dem historischen Trend liegt sie zudem immer noch deutlich unter den Durchschnittswerten, wie die jüngsten von Credit Suisse Asset Management veröffentlichten Zahlen für börsenkotierte Immobilienfonds zeigen.

Nach wie vor geringe Agios für kotierte Fonds  

Die Situation bei den Agios – vielleicht der beste Indikator für die Popularität der Fonds bei den Anlegern – ist nicht wirklich prickelnd. Zwar zogen die Agios börsenkotierter Fonds im Mai mit durchschnittlich 14% im Vergleich zum April ganz leicht an, doch liegen sie damit mehr oder weniger immer noch auf demselben Niveau wie Anfang 2023 und vor allem weit unter dem langfristigen Durchschnitt der letzten 30 Jahre von knapp unter 20%. 

Genau 19 der 42 kotierten Schweizer Fonds mit einer Börsenkapitalisierung von insgesamt fast 55 Milliarden Franken weisen ein Disagio auf. Das Schlusslicht bilden zwei Credit-Suisse-Fonds: der CS Ref International mit einem beträchtlichen Disagio von fast 30% und der CSF Ref Hospitality mit einem Disagio von etwas mehr als 20%. 

Anleger bevorzugen weiterhin sichere Werte 

Dies überrascht kaum, da dieser Trend bereits seit mehreren Monaten festzustellen ist: Die Anleger bevorzugen weiterhin eine Handvoll sicherer Werte, darunter vier Fonds, deren Agio nach wie vor bei 30% oder darüber liegt. Am beliebtesten ist weiterhin der Immofonds, gefolgt vom Solvalor 61, von La Foncière und vom Streetbox. 

Aus historischer Sicht scheinen die Immobilienfonds im Vergleich zur Höhe des Leitzinses der Nationalbank zu stark abgestraft worden zu sein. Beim aktuellen Leitzins sollten die Agios bei rund 20% liegen, wenn man den von Credit Suisse Asset Management veröffentlichten Daten Glauben schenken darf. 

Auch keine grosse Überraschung ist, dass die Anleger Wohnimmobilien bevorzugen. Die Geschäftsimmobilienfonds weisen seit nunmehr mehreren Monaten ein insgesamt negatives Agio auf. Dies hätte theoretisch die Anleger zu Investitionen veranlassen sollen, was in den letzten Monaten allerdings nicht der Fall war. 

Wachsende Renditedifferenz gegenüber Eidgenossen 

Eine der wenigen guten Nachrichten für Immobilienfonds, welche die Anleger davon überzeugen könnte, wieder in diesen Sektor einzusteigen, ist die in den letzten Monaten stark rückläufige Rendite zehnjähriger Eidgenossen: Nachdem sie im Februar auf fast 1,5% gestiegen war, fiel sie bis Anfang Juni auf unter 0,9% zurück. Dies macht die Immobilienanlagefonds – die eine Ausschüttungsrendite von durchschnittlich 2,8% abwerfen – umso interessanter. 

Zwar ist es nicht mehr wie in guten Jahren, wie 2019, als die Renditedifferenz zwischen den Eidgenossen und den Immobilienfonds bei deutlich über 3% lag, aber auch nicht mehr wie Anfang 2023, als der Abstand auf unter 1,3% geschrumpft war. 

Immobiliengesellschaften haben immer noch das Nachsehen

Auch für die Immobiliengesellschaften sieht es nicht rosig aus. 13 der 16 von Credit Suisse Asset Management verfolgten Vehikel weisen ein Disagio auf, wobei der Durchschnitt für den gesamten Sektor bei 7% liegt. Die Differenz gegenüber kotierten Fonds, deren durchschnittliches Agio bei 14% liegt, ist somit beträchtlich – mehr als 20%. Im Übrigen war diese seit 2017 nie mehr so hoch.

Bei drei dieser Immobiliengesellschaften – SF Urban Properties, HIAG Immobilien und Zueblin – liegt dieses Disagio bei fast oder sogar über 30%. Insgesamt erzielten diese Immobiliengesellschaften eine eher enttäuschende Performance von -11% in den letzten 12 Monaten und lediglich +3% in den letzten 5 Jahren. Demgegenüber sind die Ausschüttungsrenditen der Immobiliengesellschaften mit durchschnittlich 3,8% höher als diejenigen der kotierten und nichtkotierten Fonds.

Olivier Toublan, Immoday.ch