Meilleure performance mensuelle depuis un an pour les fonds immobiliers cotés

L'année 2023 reste toujours morose pour les fonds de placement immobilier. Malgré tout, l’indice SWIIT a progressé de presque 3% en septembre, avec comme conséquence une remontée des agios, qui repassent la barre des 10%, entraînant une performance très légèrement positive depuis le début de l'année. Ce n'est pas encore l'embellie, mais l'horizon se dégage un peu.

Plusieurs spécialistes avec qui nous avons discuté ces dernières semaines estiment que la baisse des fonds de placements est terminée, que le marché est en train de se stabiliser. Avec, comme argument principal, la remontée des agios observée ces dernières semaines. En effet, alors qu'en août les primes étaient tombées à 8,4%, elles sont désormais à 10,8%, avec un indice SWIIT qui a progressé de presque 3% au mois de septembre. Ce qui n'est rien moins que la plus forte hausse enregistrée depuis un an. Ce qui permet surtout aux fonds de placement immobilier d'enregistrer une très légère hausse, de 0,03%, depuis le début de l'année, et au secteur de retrouver une capitalisation boursière qui approche les 60 milliards de francs.

Certes, on est encore loin de l'agio moyen historique de ces 30 dernières années, qui tourne autour des 18%. Mais comme nous  le faisait remarquer un gestionnaire, cette moyenne historique est faussée par les très fortes performances enregistrées ces 10 dernières années, quand tout le secteur des fonds immobiliers a été dopé par les taux d'intérêt négatifs. Si l'on enlève cette période des statistiques, on se retrouve avec un agio historique qui tourne plutôt autour des 13%. Pas loin de la situation actuelle, donc.

Toujours les mêmes fonds en tête et en queue de peloton

Ceci dit, la situation reste compliquée, avec une grosse vingtaine de fonds qui affichent toujours un disagio, dont certains approchent ou dépassent les 20%, selon les chiffres que vient de publier Credit Suisse Asset Management. Les fonds avec les décotes les plus importantes étant CS 1A Immo PK, CS REF Hospitality, Helvetica Swiss Commercial, CS REF international et Suisse Romande Property Fund. Comme on l'avait déjà constaté ces derniers mois, les fonds de Credit Suisse n'arrivent toujours pas à retrouver la confiance des investisseurs.

Si ce sont toujours plus ou moins les mêmes fonds qui affichent les disagios les plus importants, ce sont également toujours les mêmes véhicules d'investissement qui affichent les primes les plus élevées, et donc, sur le long terme conservent la confiance des investisseurs. Immofonds reste en tête, avec un agio qui approche les 30%, et La Foncière, qui avait un peu déçu ces derniers mois, retrouve des couleurs, avec un agio à  nouveau de plus de 25%. Ces deux fonds sont suivis par FIR, Solvalor 61, et l'incontournable UBS Swiss Sima, qui représente à lui seul environ 20% du marché, et qui reste, de très loin, le fonds le plus liquide du secteur. Avec un négoce mensuel moyen qui a dépassé les 70 millions de francs entre octobre 2022 et 72 en 2023, c'est autant que les 15 font les moins liquides du marché, pris tous ensemble !

Les investisseurs se concentrent sur une poignée de fonds

Au final, on constate que onze fonds voient leur agio approcher ou dépasser à nouveau les 20%. Cela confirme que, si les investisseurs sont de nouveau intéressés par les fonds immobiliers, ils se concentrent sur quelques véhicules uniquement, en général ceux qui affichent les performances historiquement les plus stables. Des véhicules essentiellement investis dans l'immobilier résidentiel, d'ailleurs. A l’inverse les investisseurs continuent de bouder les fonds d'immobilier commercial, dont l'agio moyen est toujours négatif, à -5%. Rien de nouveau sous le soleil.

Les dernières recommandations de la Banque Piguet Galland, par exemple, résument parfaitement le sentiment du marché. La baisse des agios constatée ces 18 mois, associée à une baisse seulement modeste des prix de l’immobilier font que la banque a décidé d’augmenter son allocation. Mais en précisant qu'elle conserve sa préférence "pour les véhicules défiscalisés dont les portefeuilles sont de meilleure qualité, principalement dans l’immobilier résidentiel". 

Le spread reste intéressant pour les investisseurs

De son côté, le spread entre le rendement sur distribution des fonds, qui s'élève à 2,8% à la fin septembre, et les emprunts de la Confédération, demeure intéressant. Il se stabilise aux environs 170 points de base. Certes, c'est moins que les 300 points de base que l'on avait observé il y a 4 ans, mais cela demeure suffisant pour rendre les fonds immobiliers intéressants pour les investisseurs. Sans même compter la défiscalisation d'une partie des dividendes versés par le secteur.

Les autres chiffres principaux des fonds de placements immobiliers cotés n'ont guère bougé ces dernières semaines, avec une quote-part des charges d'exploitation par rapport à la valeur du marché (TERref MV) qui reste stable, à 0,84%, et un coefficient d'endettement qui reste stable lui aussi, à 23%. Les fonds placements ont donc toujours la possibilité de se développer en jouant sur l'endettement, dans un contexte où il est devenu assez difficile de lever des nouveaux fonds via des augmentations de capital. Ces dernières se sont d'ailleurs fait rares au deuxième semestre 2023.

Les sociétés immobilières toujours à la peine 

Un petit mot encore sur les sociétés immobilières, qui, elles, continuent d'être à la peine, avec un disagio moyen, de -3,7% en septembre, en légère baisse par rapport au mois d'août. En fait, sur la quinzaine de véhicules de placement suivis par Credit Suisse Asset Management, qui représentent une capitalisation boursière d'un peu moins de 20 milliards de francs, on ne trouve que deux sociétés immobilières qui affichent encore une prime, Intershop et Warteck. L'écart s'est donc accentué avec les fonds immobiliers cotés, puisqu'il est aujourd'hui de plus de 14%. 

Ces sociétés immobilières restent néanmoins intéressantes pour les investisseurs, grâce à leur rendement de distribution, qui s'élève en moyenne à 3,7%. C'est-à-dire presque 100 points de base de plus que le rendement moyen des fonds de placement cotés.

Olivier Toublan - Immoday.ch