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Six nouvelles augmentations de capital ont été annoncées ces dernières semaines, ce qui donne un total de 19 opérations, fin février, tous types de véhicules immobiliers confondus. Elles cherchent à lever plus de 2,2 milliards de francs. Avec deux très grosses opérations, de plus de 300 millions de francs, lancées par Swiss Prime Site et UBS Swiss Sima. Parallèlement, Helvetica Swiss Opportuny Fund a été introduit en bourse comme prévu, le 11 février.
Après un mois de janvier qui a démarré en fanfare, c'est à peine si on a observé un ralentissement sur le front des augmentations de capital durant le mois de février. Certes, il y a eu moins d'opération, mais elles cherchent à lever des montants plus élevés. Fin février, on en était donc à 19 augmentations de capital, soit déjà terminées soit simplement annoncées, tous types de véhicules confondus (c'est-à-dire également les fondations de placement, extrêmement actives en ce début d'année, puisqu'elles sont à l'origine de plus de la moitié des augmentations de capital), pour un montant total qui dépasse les 2,2 milliards de francs. Et ce n'est pas fini, puisque plusieurs fonds ont annoncé qu'ils allaient procéder eux aussi à des augmentations de capital dans les semaines qui viennent.
Si l'on revient en arrière, on constate que, en un an, l'évolution est impressionnante : en effet, fin février 2024, on ne comptait qu'une douzaine d’opérations annoncées, pour un montant total de moins de 850 millions. Essentiellement des petits fonds, d'ailleurs, cherchant à lever des sommes « modestes ». Une stratégie prudente qui perdure d'ailleurs aujourd'hui, puisque l'on constate qu'une petite douzaine d'opérations lancées en ce début 2025 se limitent à des montants compris entre 30 et 80 millions de francs.
Par contre, on observe aussi le retour de très grosses opérations, de plusieurs centaines de millions de francs. D’abord, celle d'UBS Swiss Sima, dont on a déjà parlé, qui cherche à lever 350 million de francs pour compléter son portefeuille par des acquisitions, lancer de nouveaux projets de construction, assainir ses bâtiments et diminuer sa dette.
300 millions pour Swiss Prime Site
L'autre grosse opération de ce début d'année, annoncée et terminée en février, est celle de Swiss Prime Site (SPS), qui a levé 300 millions de francs, en plaçant un peu moins de 3 millions d'actions sur le marché.
Dans un communiqué, la société – qui pèse désormais un peu plus de 8 milliards de francs et qui affiche une prime de 19,7% fin février, la troisième plus importante des sociétés immobilières cotées en Suisse - a indiqué que de nouvelles acquisitions seront annoncées ces prochains mois, ainsi que de nouveaux projets. Pour René Zahnd, CEO de SPS, les capitaux obtenus grâce à cette émission d'actions vont permettre à l'entreprise de continuer à développer son portefeuille immobilier dans un marché qui bouge, tout en conservant une solide base de fonds propres.
En parallèle, le fonds non coté Swiss Prime Site Solutions Investment Fund Commercial a annoncé une augmentation de capital de 80 millions de francs. Selon le fonds, le capital levé servira essentiellement à élargir son portefeuille immobilier, sans dévier de sa stratégie d'investissement, avec plusieurs opportunités intéressantes dans le pipeline, d’ailleurs spécifiquement sélectionnées pour cette augmentation de capital.
Grosse activité chez Helvetia
D'autres très gros acteurs sont également rentrés dans le jeu ces dernières semaines. À l'exemple d'Helvetia Swiss Property Fund, qui a indiqué lancer une augmentation de capital de 166 millions de francs, afin de financer l'acquisition de sept immeubles du portefeuille d’Helvetia Assurances, axés essentiellement sur le résidentiel, d’une valeur d’environ 252 millions. Pour rappel, le portefeuille immobilier du fonds, fin septembre 2024, se composait de 46 immeubles d’une valeur de marché d'environ 1,1 milliard. Valeur qui devrait se situer à environ 1,3 milliard de francs après l'augmentation du capital, selon un communiqué du fonds.
A noter que la Fondation de placement Helvetia a procédé, elle aussi, à une augmentation de capital, terminée le 28 février, de 150 millions de francs pour le groupe de placement Helvetia AST Immobilien Schweiz. Selon le communiqué de la Fondation, une partie du capital nouvellement levé servira à acquérir plusieurs biens immobiliers en Suisse alémanique d'une valeur de plus de 100 millions de francs. Le reste sera utilisé pour des projets de développement durable ainsi que pour d'autres acquisitions immobilières en Suisse.
Autre augmentation de capital importante, celle de SF Sustainable Property Fund, qui cherche à lever 145 millions de francs. La direction du fonds indique que ces capitaux seront utilisés pour l’acquisition de nouveaux immeubles, l’expansion du portefeuille par le biais de nouveaux projets de construction et de rénovation, et pour réduire la dette.
L'IPO de Helvetica Swiss Opportunity Fund s'est bien déroulée
Le mois de février a aussi vu l'arrivée en bourse d'Helvetica Swiss Opportunity Fund (HSO), dont le portefeuille comprend 11 propriétés d'une valeur vénale totale d'un peu moins de 200 millions de francs, et une capitalisation boursière de 157 millions de francs. Fin février, le fonds accusait cependant un disagio -8,2 %, très loin de la moyenne du secteur (un agio de +36,4 %, selon SFP).
Pour la suite, comme prévu, HSO va fusionner avec Helvetica Swiss Commercial Fund (qui pèse 470 millions de francs en bourse et accuse un disagio de -3,6 %). L'opération est fixée pour début juin 2025, selon SFP. Le groupe explique que la fusion de ces deux fonds entraînera la création d'un véhicule purement commercial avec un portefeuille d'une quarantaine propriétés d'une valeur totale d'environ 760 millions de francs. Et d'une valeur de marché d'un peu plus de 630 millions de francs, fin février 2025.
Rédaction-Immoday.ch