Consolidation en début d'année pour les fonds cotés

Le début de l'année aura été tendu pour les fonds immobiliers cotés, avec une baisse de -1,39%. L'agio moyen se tasse également, à 31,84%. Mais si l'on prend un peu de recul, ces 12 derniers mois, le marché a connu une croissance impressionnante. L'avenir immédiat c'est une IPO de Helvetica Swiss Opportunity Fund, ce mardi 11 février, et, pour ces prochains mois, les premières fusions des fonds Credit Suisse et UBS.

Après une année 2024 qui se sera terminée en fanfare pour les fonds immobiliers cotés, avec un indice SWIIT qui a progressé de 20 % en douze mois, l'immobilier titrisé reprend son souffle en ce mois de janvier 2025, avec une baisse de -1,39%. Quant à l'agio moyen des fonds cotés, il s'établit désormais à 31,84%, selon les données publiées par SFP (on en était à 34,2% à la fin décembre).

Que de chemin parcouru en un an!

Mois de janvier morose, donc, mais si l'on prend un peu de recul, par rapport à fin janvier 2024, la performance est quand même impressionnante. Elle montre bien la progression de l'immobilier titrisé en un an. À cette époque, l'agio moyen était de 17,7 % et le marché des fonds cotés pesait 58,5 milliards de francs contre 69 milliards aujourd'hui. En un an, non seulement la valeur de quasi tous les fonds est à la hausse mais plusieurs nouveaux véhicules sont arrivés sur la cote, preuve du dynamisme de ce marché.

Avec un spread entre les obligations de la Confédération et le rendement moyen des fonds côté qui s'établit encore à plus de 220 points, il n'y a aucune raison, à moins d'un événement inattendu, que cette demande persistante d'immobilier de la part des investisseurs ralentisse, quels que soit les aléas des valeurs en bourse.

D'ailleurs, si l'on examine ce qui se passe du côté des augmentations de capital - on en compte 13 depuis le début janvier, tous types de véhicules confondus, pour un montant espéré de plus de 1,2 milliard de francs - on constate clairement que les investisseurs sont toujours considérés comme très demandeurs d'immobilier titrisé.

Plus qu'un fonds avec un agio au-dessus des 50%

Certes, c'est un peu anecdotique mais ça n'en reste pas moins symbolique: avec le léger fléchissement observé ces dernières semaines, il n'y a plus qu'un seul fonds dont l'agio dépasse les 50% (ils étaient quatre fin décembre): Streetbox Real Estate Fund, dans la prime se monte à 55,8%, avec une nouvelle hausse, de +2% en janvier.

Parallèlement, on a assisté à un léger tassement des deux poids lourds de la cote, qui avaient, il est vrai, connu une fin d'année 2024 très haussière. En effet, UBS Suisse Sima a perdu -2,8%, ce qui ramène son agio à 42,7%. Ce fut un peu plus rude pour CS REF Siat, qui a égaré -4,5% depuis le début de l'année, ce qui fait passer son agio en dessous de la barre des 50%, à 45,2%. Rien de bien dramatique, puisque le fonds reste parmi les plus appréciés du marché.

Helvetica Swiss Commercial Fund reprend du poil de la bête

Avec la stagnation des cours observée ces dernières semaines, il n'est pas étonnant que l'on retrouve de nouveau cinq fonds avec un disagio, les mêmes que le mois dernier. Dont deux véhicules qui restent abonnés, mois après mois, à une forte décote: Swiss Central City, dont le disagio demeure le plus important du secteur, à -15,7 % (malgré une hausse de 2,7% depuis début janvier) et Sustainable Real Estate CH, avec un disagio de -14 % (+2,1% depuis le début 2025).

Ceci dit, tous les fonds affichant une décote persistante depuis des mois n'ont pas été logés à la même enseigne ces dernières semaines. D'abord, la performance négative de SF Commercial Properties, qui a encaissé une perte de -7,4% au mois de janvier, la plus mauvaise performance du secteur, ce qui a fait chuter son agio à -11,2%

A l'inverse, Helvetica Swiss Commercial Fund, qui lui aussi accuse une décote persistante, de -5,2% fin janvier, a affiché une hausse de 7,7% depuis le début de l’année, la meilleure performance tous les fonds immobiliers cotés.

Il est vrai que la situation de ce fonds est un peu particulière. En effet, il doit fusionner au cours du premier semestre avec Helvetica Swiss Opportunity Fund (HSO), qui va entrer en bourse ce mardi 11 février. Helvetica explique que la fusion de ces deux fonds entraînera la création d'un véhicule purement commercial avec un portefeuille de 37 propriétés d'une valeur totale d'environ 760 millions de francs. Et d'une valeur de marché d'un peu plus de 600 millions de francs, fin janvier.

La grande affaire de ce début d'année: la fusion de quatre fonds UBS et CS

La grande affaire de ce début d'année, ça ne sera pas l'IPO d'Helvetica Swiss Opportunity Fund, ni même celle de Comunus SICAV, qui a été confirmée pour la fin du premier semestre, mais bien la première étape des fusions prévues entre les fonds Credit Suisse et UBS.

Premier épisode, ces prochains mois, selon un calendrier qui doit encore être précisé, le rapprochement de CS REF LivingPlus, CS REF Hospitality, UBS Direct Residential et Residentia, essentiellement investis dans l'immobilier résidentiel, avec, fin janvier, des agios toujours un peu disparates, entre 30% et 40%. Ensemble, ces quatre fonds, pèsent aujourd'hui environ 5 milliards de francs, ce qui en fera, après la fusion, le deuxième véhicule le plus important de la cote, après l'intouchable UBS Swiss Sima (qui vaut près de 11 milliards de francs). Selon UBS, ce fonds aura un portefeuille de 238 immeubles en propriété directe, qui représentent plus de 11'000 appartements répartis dans toute la Suisse. Reste maintenant à voir à quel rythme et sous quelles conditions se feront les fusions.

Rédaction-Immoday.ch