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Regulierung
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Olivier Klunge
«Crowdfunding», das mittlerweile in aller Munde ist, wurde nun in den Katalog der Möglichkeiten für Investitionen in vielen Bereichen, einschliesslich Immobilien, aufgenommen. Dieses neue Investitionsinstrument bietet Privatpersonen die Möglichkeit, direkt in Immobilien zu investieren, indem sie eine Immobilie, an der sie Miteigentümer werden, gemeinsam mit anderen kaufen. Vor dem Hintergrund der aktuellen Marktpreise, die den Kauf einer Immobilie für den Durchschnittsbürger in der Schweiz fast unmöglich machen, hat sich diese Praxis in der Deutschschweiz in den letzten fünf Jahren entwickelt und findet seit 2018 mit den in der Romandie ansässigen Unternehmen Foxstone und Imvesters ihre ersten Nachahmer.
In einem Artikel von Laurent Buschini, der am 11. März 2020 in 24 heures veröffentlicht wurde, äussert sich Dan Amar, Gründer und CEO von Foxstone, dazu. Das Unternehmen bietet auf seiner Website Immobilien in Form von Miteigentumsanteilen im Wert von 25'000 CHF zum Verkauf an. Das Angebot richtet sich an Privatpersonen, die auf der Suche nach als sicher geltenden Anlagelösungen mit einer regelmässigen Rendite sind, die höher als die von Anleihen ist.
Auch wenn der Begriff «Crowdfunding» heute en vogue ist, möchte der Autor des Artikels den Blick auf eine bewährte Alternativlösung richten, die es Privatpersonen ermöglicht, indirekt in Immobilien zu investieren, und zwar mit geringerem Risiko, einer geringeren Anzahlung und mehr Liquidität … Die Rede ist von Immobilienanlagefonds … Für etwas mehr Klarheit sorgt Olivier Klunge, ein auf indirekte Immobilienanlagen spezialisierter Anwalt und Mitglied des COPTIS-Vorstandes. Hier der genaue Wortlaut:
Es gibt eine andere Möglichkeit, seine Ersparnisse in Immobilien anzulegen: Anlagefonds. Diese existieren seit mehreren Jahrzehnten und haben sich bewährt. Die durchschnittliche gesicherte Rendite liegt zwischen 3 und 3,5 % jährlich. Natürlich bieten einige eine noch bessere Wertentwicklung. «Ein Anlagefonds ist wie ein gemeinsamer Topf, in den Anleger Geld platzieren», erklärt Olivier Klunge, Anwalt und Vorstandsmitglied von COPTIS, dem Dachverband der Schweizer Immobilienanlagefonds. Der Anleger erwirbt Anteile genauso, wie er Aktien an der Börse kaufen würde. Natürlich variiert der Wert seines Anteils je nach der Entwicklung der Börse. Aber börsenkotierte Immobilienfonds sind stabiler als Aktien des SMI, dem wichtigsten Aktienindex der Schweiz.»
Die Manager eines Immobilienanlagefonds entscheiden über das operative Vorgehen: Kauf oder Verkauf von Immobilien usw. «Für ihre Entscheidungen brauchen sie allerdings nicht die Zustimmung der Anteilseigner», räumt der Anwalt ein. Börsenkotierte Fonds verfügen über einen Immobilienbestand von bis zu mehreren hundert Millionen Franken. «Anders als beim Crowdfunding legt man dort nicht alle Eier in einen Korb», so Olivier Klunge weiter. «Bei einem Anlagefonds ist das Risiko auf Dutzende von Gebäuden verteilt.» Ein weiterer Vorteil ist, dass man Schweizer Staatsbürger oder in der Schweiz wohnhaft sein muss, um an einer Crowdfunding-Finanzierung teilnehmen zu können. Anteile an einem Immobilienfonds kann dagegen jeder zeichnen, denn diese Art des Immobilienerwerbs unterliegt nicht der Lex Koller.
Und schliesslich kann die «Eintrittskarte» viel niedriger sein als der Betrag, der für die Teilnahme an einer Crowdfunding-Finanzierung erforderlich ist. «Einen Anteil an einem Anlagefonds kann man schon für ein paar hundert Franken kaufen», sagt Olivier Klunge. «Auch lassen sich Aktien leichter verkaufen als Eigentumsanteile. Letztere unterliegen der Einkommenssteuer auf Mieterträge. Wer seinen Anteil kauft oder verkauft, hat Handänderungssteuern zu zahlen. Im Gegensatz dazu ist die Besteuerung für Investoren in den meisten Fonds attraktiv. Und die ausgeschütteten Dividenden sind steuerfrei.»
Der Anwalt erkennt aber die Vorteile gemeinschaftlicher Investitionen an. «Die Person weiss, in welches Gebäude sie investiert und wird zu einem echten Miteigentümer. Er oder sie ist auch an den Verwaltungsentscheidungen bezüglich der betreffenden Liegenschaft beteiligt. Bei Immobilienfonds vertraut man einer Anlagestrategie.»
Olivier Klunge, Anwalt