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Cadre légal
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Olivier Klunge
Terme à la mode, le crowdfunding vient aujourd’hui compléter le catalogue des options pour investir dans de nombreux domaines dont l’immobilier. Ce nouvel outil d’investissement offre la possibilité aux particuliers d’investir directement dans la pierre en mutualisant l’achat d’un bien dont ils deviennent copropriétaires. À l’heure où les prix du marché rendent l’acquisition d’un immeuble en Suisse quasiment inaccessible au commun des mortels, cette pratique se développe en Suisse alémanique depuis cinq ans et fait ses premiers émules en Suisse romande depuis 2018, via les sociétés Foxstone et Imvesters.
Un article de Laurent Buschini, paru le 11 mars 2020 dans 24Heures, donne la parole à Dan Amar, fondateur et directeur général de Foxstone. Cette dernière propose à la vente sur son site internet des biens sous forme de parts de copropriété d’un montant de CHF 25'000.-, accessibles aux particuliers à la recherche de solutions d’investissement réputées sures avec un rendement régulier plus important que celui des obligations.
Si le terme « crowdfunding » est clairement tendance aujourd’hui, l’auteur de l’article met en avant une solution alternative éprouvée qui permet aux particuliers d’investir indirectement dans l’immobilier, à moindre risque, avec une mise de fonds inférieure et de manière plus liquide… les fonds de placement immobiliers… Afin d’y voir plus clair, il a donné la parole à Olivier Klunge, avocat spécialisé dans le droit de l’immobilier indirect et membre du comité de COPTIS. Voici in extenso ce qu’il en dit :
Il existe un autre moyen de placer ses économies dans l’immobilier: les fonds de placement. Ces derniers existent depuis plusieurs décennies et ont fait leur preuve. Le rendement moyen qu’ils parviennent à assurer chaque année est compris entre 3 et 3,5%. Bien entendu, certains offrent des performances encore meilleures. «Le fonds de placement est comme un pot commun dans lequel des investisseurs placent de l’argent, explique Olivier Klunge, avocat et membre du comité de COPTIS, faîtière des fonds de placement immobiliers suisses. L’investisseur acquiert des parts tout comme il achèterait des actions à la Bourse. Bien entendu, la valeur de sa part varie en fonction de l’évolution boursière. Mais les fonds immobiliers cotés sont plus stables que les actions du SMI, indice vedette de la Bourse suisse.»
Les gestionnaires du fonds de placement immobilier décident de la conduite opérationnelle: achat, vente d’immeubles etc. «Ils n’ont pas besoin de l’accord des possesseurs de parts pour prendre leurs décisions», reconnaît l’avocat. Les fonds cotés en Bourse ont un parc immobilier qui peut atteindre plusieurs centaines de millions de francs. «Contrairement au crowdfunding, on ne met pas tous les œufs dans le même panier, poursuit Olivier Klunge. Le risque est réparti sur des dizaines de bâtiments dans un fonds de placement.» Autre avantage: alors qu’il faut être citoyen suisse ou résider dans notre pays pour participer au financement participatif, tout un chacun peut souscrire des parts dans un fonds immobilier, ce type d’acquisition immobilière n’étant pas soumis à la Lex Kohler.
Enfin, le ticket d’entrée peut être beaucoup plus réduit que celui demandé pour le crowdfunding. «On peut acheter une part d’un fonds de placement pour quelques centaines de francs, indique Olivier Klunge. On peut aussi vendre ses parts plus facilement que si l’on est propriétaire. Ce dernier est soumis à l’impôt sur le revenu sur les gains locatifs. Il doit payer des droits de mutation s’il acquiert ou s’il cède sa part. La fiscalité est au contraire attrayante pour les investisseurs de la majorité des fonds. Les dividendes qu’ils perçoivent sont exonérés d’impôt.»
L’avocat reconnaît des avantages à l’investissement participatif. «La personne sait dans quel immeuble elle investit et elle devient réellement copropriétaire. Elle participe aussi aux décisions de gestion qui concernent l’objet en question. Dans un fonds immobilier, on fait confiance à une stratégie d’investissement.»
Olivier Klunge, Avocat