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Interview
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5 min
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Olivier Toublan
Das Immobilienzertifikat ist ein strukturiertes Produkt, das bei den Anlegern zwar noch wenig bekannt ist, das aber mehrere Vorteile hat. Zum einen ermöglicht es Vermögensverwaltern oder Banken ihren Kundinnen und Kunden auf einfache Weise eine diversifizierte Anlage in Immobilien anzubieten, zum andern sind – bei guter Wahl der Basiswerte – auch die Steuervorteile dieses Produkts beträchtlich. Zudem ist es schnell erstellt und preiswert.
Zuerst die gute Nachricht: «Als wir im September 2023 unser Immobilienzertifikat auf den Markt brachten, hofften wir, dass Anteilscheine für 10 Millionen Franken gezeichnet werden. Inzwischen sind wir bei 25 Millionen!», sagt Edward Maeder, Senior Portfolio Manager der auf Vermögensverwaltung spezialisierten Genfer Bank Cité Gestion (120 Mitarbeitende, verwaltete Vermögen von rund 10 Milliarden Franken).
Und dennoch, trotz dieses Erfolgs, trotz seiner Vorzüge ist das Immobilienzertifikat immer noch ein wenig bekanntes Anlageinstrument.
Indirekte Immobilienanlagen sind bei den Privatanlegerinnen und -anlegern immer noch zu wenig bekannt
Für die Leserinnen und Leser von Immoday sind indirekte Immobilienanlagen eine Selbstverständlichkeit. Aber für die meisten Privatanlegerinnen und -anleger sowie für viele Asset‑Manager oder Family‑Offices sind sie noch Terra incognita. Wenn deren Kundinnen und Kunden in Immobilien investiert sind, dann vorwiegend mittels Direktinvestitionen. Indirekte Immobilienanlagen sind auch deswegen wenig bekannt, weil die auf dem Markt leicht verfügbaren Vehikel – hauptsächlich kotierte Fonds – meist weder den spezifischen Bedürfnissen noch dem Risikoprofil der Privatkundschaft entsprechen.
Aber es gibt einfache, schnelle und kostengünstige Lösungen, um strukturierte Produkte zu erstellen, die diesen Bedürfnissen gerecht werden: die Zertifikate.
Wie Laure Carrard, CIO von IMvestir Partners SA, einem auf indirekte Immobilienanlagen spezialisierten Finanzberatungsunternehmen, erläutert, ist ein AMC (Actively Managed Certificate) ein strukturiertes Produkt, das nach einer bestimmten Anlagestrategie diskretionär verwaltet wird. Es wird für einen Vermögensverwalter, ein Family-Office, eine Bank oder eine Pensionskasse und für deren Kundinnen und Kunden massgeschneidert.
In der Finanzwelt ist dieses Produkt übrigens keineswegs unbekannt, ganz im Gegenteil, aber in der Regel betrifft es traditionellere Anlageklassen, z. B. Aktien. Im Bereich der Schweizer Immobilienanlagen sind solche Zertifikate allerdings noch selten und werden kaum genutzt.
Die Ausgabe eines neuen Zertifikats dauert nur zwei Wochen
AMC sind recht einfach zu erstellen. Das Verfahren, das beispielsweise bei dem von Cité Gestion eingeführten Immobilienzertifikat angewendet wurde, ist eingespielt, wie Edward Maeder erklärt: «In einem ersten Schritt haben wir geprüft, was es auf dem Markt bereits gibt. Es passte aber nichts genau zu unserer Strategie. Daher beschlossen wir, unser eigenes Zertifikat zu lancieren, ein uns gut bekanntes strukturiertes Produkt, das einfach und kostengünstig zu erstellen ist.»
Steht man nämlich bereits mit einer Emittentin in Verbindung, so dauert die Ausgabe eines Zertifikats nur zwei bis drei Wochen. Das Zertifikat von Cité Gestion ist in rund zehn Positionen investiert, die nach sehr spezifischen Anforderungen ausgewählt wurden: kotierte Immobilienfonds mit Direktinvestitionen sowie eine auf Wohn- und Gewerbeimmobilien aufgeteilte Endallokation. Die erste Bedingung soll für die Stabilität des Zertifikats sorgen, die zweite wurde wegen ihres Diversifizierungseffekts und der höheren Dividenden gewählt.
Das Wichtigste: das Verfahren zur Auswahl der Fonds
Als Zweites folgt die Phase, in der die Fonds ausgewählt werden, um ein Zertifikat zu erstellen, das genau dem Risikoprofil, den Rendite- und Diversifizierungsanforderungen des Verwalters sowie seiner Kundinnen und Kunden entspricht. «Wir hätten diese Auswahl auch selbst treffen können», erklärt Edward Maeder, «da wir aber nicht auf indirekte Immobilienanlagen spezialisiert sind, haben wir sie lieber Fachleuten anvertraut, was wir auch nicht bereuen. Sie haben dem Produkt wirklich einen Mehrwert verliehen.»
Es handelt sich dabei um die Expertinnen und Experten von IMvestir Partners. «Als Investment‑Advisors wählten wir Fonds aus, die den Bedürfnissen unseres Kunden entsprachen, und machten mehrere Vorschläge für die Portfolioallokation, die wir dann mit Cité Gestion besprachen. Dabei nahmen wir bei jeder einzelnen Position eine Schätzung der Rendite sowie eine gründliche Analyse ihrer Risiken, ihrer Schwächen und ihrer Chancen vor», erklärt Laure Carrard. Und dann ist da noch das Monitoring: IMvestir Partner erstellt vierteljährlich Marktkommentare, einen Performancebericht sowie regelmässig Präsentationen für die Anlegerinnen und Anleger mit Erläuterungen zur Entwicklung des Marktes und der einzelnen Positionen des Zertifikats.
Darüber hinaus stand IMvestir Partner dem Investment‑Manager bei seinen Einkäufen am Markt zur Seite. «Damit er seine Aufträge betreuen und mit dem richtigen Timing den besten Preis finden kann.»
Die Vorteile für den Investment‑Manager: die Flexibilität und die Kosten
Um eine reibungslose Einführung und Vermarktung der Zertifikate zu gewährleisten, braucht es die richtigen Partner. Der wichtigste von allen ist zweifellos die Emittentin, in der Regel eine Bank, «deren Rating möglichst hoch sein muss, um das Risiko eines Ausfalls der Gegenpartei zu minimieren», betont Edward Maeder. «Ausserdem muss sie ihren Kunden eine effiziente und benutzerfreundliche Plattform zur Verfügung stellen.» Selbstverständlich kommt auch der Kostenfrage eine grosse Bedeutung zu. Wie der Verantwortliche von Cité Gestion erklärt, belaufen sich die Kosten bei einem Immobilienzertifikat auf etwa 30 Basispunkte, je nachdem welche Dienstleistungen inbegriffen sind.
Aber das wird alles intern ausgehandelt. Ist das Zertifikat lanciert, bietet es dem Asset‑Manager den Vorteil der Flexibilität, denn es können immer wieder neue Anteile ausgegeben werden, um der Nachfrage seitens der Anlegerinnen und Anleger nachzukommen; ebenso kann die interne Allokation angepasst werden, wenn es am Markt zu grösseren Veränderungen kommt.
Auch für die Privatanlegerinnen und -anleger – wir wiederholen uns – gibt es zahlreiche Vorteile: einfache Handhabung, Liquidität, einfache Diversifizierung der Asset‑Allocation, geringe Volatilität und stabile Dividenden. Und nicht zu vergessen die Steuervorteile! Für die Kundinnen und Kunden mit Wohnsitz in der Schweiz sind sie oft das schlagende Argument: Im Grossen und Ganzen fallen weder für das Vermögen noch für die Dividenden Steuern an.
«Jetzt ist es an uns, sie zu überzeugen», meint Edward Maeder. «Wie wir mit unserem Zertifikat festgestellt haben, ist das bei all den Pluspunkten, die das Produkt aufweist, gar nicht so schwierig.»
Olivier Toublan - Immoday.ch