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Interview
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7 min
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Immoday
In einem volatilen Wirtschaftsumfeld bieten Immobilien einen guten Schutz gegen Marktturbulenzen, aber auch gegen Inflation, versichert Michel Burgunder. Er hält Immobilieninvestitionen nach wie vor für einen soliden Anker, mit dem man unsichere Zeiten gelassen meistern kann – wie in den letzten zwei Jahren zu sehen war.
Nachdem sich die institutionellen Anleger während des gesamten Jahres 2023 von Immobilienanlagen abgewandt haben, kehren sie nun zu dieser Anlagekategorie zurück. Michel Burgunder, Managing Director von Nova Property Fund Management, hält den Zeitpunkt für richtig. Weshalb, erläutert er im folgenden Interview.
Michel Burgunder, stellen Sie uns bitte Nova Property Fund Management vor.
Wie der Name schon sagt, sind wir eine Schweizer Fondsleitung mit Sitz in Pfäffikon (SZ), die von der FINMA zugelassen ist und von einer unabhängigen Fondsverwaltungsgesellschaft geleitet wird. Wir bieten eine umfassende Palette an Dienstleistungen wie die Gründung, Leitung und Verwaltung von kollektiven Kapitalanlagen nach Schweizer Recht sowie den Vertrieb der eigenverwalteten Fonds an. Darüber hinaus ist Nova Property Fund Management im Bereich der Anlageberatung für Immobilieninvestmentgesellschaften sowie Anlagestiftungen mit Fokus Immobilien tätig. Somit garantieren wir für innovative, wirtschaftliche und nachhaltige Lösungen sowie für eine rasche, flexible, zuverlässige und verantwortungsbewusste Arbeit.
Sie sind auch in der Westschweiz, genauer gesagt in Lausanne, präsent.
Wir haben tatsächlich eine Geschäftsstelle in Lausanne und verwalten derzeit in der Westschweiz – hauptsächlich in Genf und in der Waadt – rund 20 Liegenschaften mit einem Marktwert von fast 500 Millionen Franken. Dazu kommen mehrere Projekte, die sich im Bau befinden oder gerade erworben werden.
Ihre Anlagepalette ist sehr breit.
Wir investieren zwar vorwiegend in grossen und mittelgrossen Stadtzentren, sind aber in mehreren Sektoren aktiv: Wohnimmobilien, Büroliegenschaften sowie Alten- und Pflegeheime.
Welche Produkte bieten Sie den Investoren konkret an?
Wir verwalten fünf verschiedene Anlagevehikel, mit denen wir ein breites Spektrum des Schweizer Immobilienmarktes abdecken können: die Novavest Real Estate AG, die SenioResidenz AG, den Swiss Central City Real Estate Fund, die 1291 Die Schweizer Anlagestiftung und die Central Real Estate Holding. Insgesamt halten diese fünf Vehikel Schweizer Immobilien im Wert von mehr als 3,7 Milliarden Franken.
Konzentrieren wir uns auf die 1291 Die Schweizer Anlagestiftung. Wodurch zeichnet sie sich aus?
Wie ihr Name schon sagt, handelt es sich um eine Schweizer Anlagestiftung, die in Immobilien sowie Neubau- und Entwicklungsprojekte mit Wertsteigerungspotenzial in der ganzen Schweiz investiert. Sie besitzt zwei unterschiedliche Anlagegruppen, die «Immobilien Schweiz» und die «Nachhaltige Immobilienprojekte Schweiz».
Als steuerbegünstigtes Anlagevehikel ermöglicht die Anlagestiftung Schweizer Einrichtungen der beruflichen Vorsorge bzw. Pensionskassen, in indirekte Immobilienanlagen zu investieren. Die Investoren können jedes Jahr zwischen einer Ausschüttung oder zusätzlichen Anteilen am Kapital wählen.
Mit welcher Anlagestrategie?
Praktisch alle Immobilien der Stiftung sind strategisch gut in den grossen Zentren der Schweiz oder in der Nähe der Hauptachsen des öffentlichen Verkehrs gelegen. Es sind vorwiegend Wohnliegenschaften. Sie machen mehr als 60% des Immobilienportfolios aus.
Wie wird ein so grosses Immobilienportfolio verwaltet?
Die Verwaltung eines Immobilienportfolios erfordert Kompetenzen in den Bereichen Architektur, Technik, Finanzen und Wirtschaft. Zu diesem reichhaltigen und komplexen Gleichgewicht kommt noch das integrierte Management von Umwelt-, Sozial- und Governance-Faktoren hinzu, die heute zentral sind. Mit diesem ganzheitlichen Ansatz kann die Anlagestiftung langfristig eine nachhaltige Ausschüttung und ein Wachstum des Portfoliowerts sicherstellen, die auf einer Ethik beruhen, welche mit den Herausforderungen künftiger Generationen in Einklang steht.
Besteht Ihre Strategie darin, das Immobilienportfolio weiter auszubauen?
Der Erwerb neuer Liegenschaften ist in der Tat Teil der langfristigen Strategie des Fonds. Aus diesem Grund ist die 1291 Die Schweizer Anlagestiftung in einem ständigen Akquisitionsmodus und auf einer permanenten Suche nach neuen Möglichkeiten, die der Markt bietet. Dabei weichen wir jedoch niemals von unseren strikten und anspruchsvollen Akquisitionskriterien ab, die seit 2018 unseren Erfolg begründen.
Zahlt sich diese Anlagestrategie aus?
In dem schwierigen Umfeld, mit welchem der gesamte Immobiliensektor in den Jahren 2022 und 2023 konfrontiert war, hat die 1291 Die Schweizer Anlagestiftung bewiesen, wie solide sie ist. Dank einer langfristigen Vision, unserer Managementpolitik und dem Schwerpunkt auf nachhaltigen Anlagen ist es uns gelungen, auch weiterhin attraktive Dividenden auszuzahlen und ansprechende Renditen zu erzielen. Nicht zu vergessen ist auch unsere fortschrittliche ESG-Strategie, mit welcher die künftige Performance langfristig gewährleistet werden soll.
Wie schneidet die Stiftung performancemässig ab?
Die Performance seit der Lancierung der Stiftung im Jahr 2018 beläuft sich auf 28,68% (per 31. Dezember 2023). Die jährliche Anlagerendite betrug in den letzten fünf Geschäftsjahren durchschnittlich 4,9% und lag somit über dem Immo-Index der KGAST. Eine Performance, die im Übrigen mehr als 140 Pensionskassen überzeugt hat. Sie haben viel in unsere Stiftung investiert, wodurch diese in nur wenigen Jahren auf einen Wert von 1,4 Milliarden Franken angewachsen ist. Dies ist ein schöner Beweis für die Attraktivität des Produkts und das Vertrauen der Anleger.
Was sind Ihre Auswahlkriterien beim Kauf einer neuen Liegenschaft?
Bei unseren Investitionen in Immobilien berücksichtigen wir in erster Linie die Attraktivität des Standorts. Zudem konzentrieren wir uns auf Objekte mit Wertsteigerungspotenzial. Die Sicherung nachhaltiger Renditen durch langfristige Mietverträge ist ebenso wichtig wie die Qualität der Konstruktion und der Gebäudestruktur. Und nicht zu vergessen die Nachhaltigkeit.
Sie haben gesagt, dass die 1291 Die Schweizer Anlagestiftung zwei Anlagegruppen umfasst. Kommen wir auf die erste Anlagegruppe, die «Immobilien Schweiz», zu sprechen. Wodurch zeichnet sie sich aus?
Diese Anlagegruppe investiert in Immobilien mit Wohn-, Büro-, Dienstleistungs-, Verkaufs- oder Gewerbenutzung, wobei der Fokus auf Wohnnutzung liegt. Die Liegenschaften befinden sich in der ganzen Schweiz in Regionen mit guter Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und einem hohen demografischen Entwicklungspotenzial. Nötigenfalls werden die Objekte umgewidmet, um den neuen Marktbedürfnissen zu entsprechen.
Und die zweite Anlagegruppe «Nachhaltige Immobilienprojekte Schweiz»?
Diese Anlagegruppe legt den Investitionsfokus auf Bauprojekte in der ganzen Schweiz, insbesondere in mittleren und grossen Zentren sowie in deren Ballungsräumen. Die Anlagestiftung verfolgt zur Konsolidierung ihres Portfolios eine langfristige «Develop and Hold»-Strategie, indem sie ihre Investitionen auf die Wohnnutzung konzentriert. Besonderes Augenmerk wird auf die ESG-Faktoren gelegt, damit alle Immobilien im Portfolio den höchsten Nachhaltigkeitsanforderungen genügen und die Anlagestiftung aktiv zur Reduktion der klimaschädlichen CO2-Emissionen beitragen kann.
Nachdem die Investoren fast zwei Jahre lang Immobilienanlagen gemieden haben, kehren sie nun wieder zu dieser Anlagekategorie zurück. Zu Recht
Aufgrund ihrer Stärke, Wettbewerbsfähigkeit und Innovationsfähigkeit dürfte die Schweizer Wirtschaft und damit auch der Schweizer Franken gegenüber dem US-Dollar und dem Euro stark bleiben, da der Inflationsvorteil der Schweiz bestehen bleiben wird. Dies bestätigt auch die erste Zinssenkung der SNB, die früher als erwartet erfolgte. Vor diesem Hintergrund sind Immobilieninvestitionen in der Tat eine gute Strategie – zumal sie Inflationsschutz bieten.
Wirklich?
Aber sicher. Nehmen wir beispielsweise die Verwaltung unserer Geschäftsliegenschaften. Im Durchschnitt sind bis zu 90% der Mietverträge indexiert. Mit anderen Worten: Steigen die Preise, dann steigen auch die Mieten. Für die Investoren gibt es auf mittlere Sicht noch eine weitere Sicherheit, da die Restlaufzeit unserer gewerblichen Mietverträge 4,5 Jahre beträgt, bei 17% davon sogar mehr als 10 Jahre. Und nicht zu vergessen eine echte Risikodiversifizierung, da unsere zehn Hauptmieter nur zwischen 1 und 4% des Mietanteils ausmachen. All diese Indikatoren sorgen dafür, dass das Portfolio langfristig Bestand hat und sicher ist.
So viel zu den Geschäftsimmobilien. Und wie sieht es bei den Wohnimmobilien aus?
Laut den Prognosen von Wüest Partner dürfte sich der Mietzinsanstieg im Jahr 2024 für den gesamten Schweizer Wohnimmobilienbestand auf nahezu 4% belaufen – und damit deutlich über der Inflationsrate liegen. So können wir letztlich – unabhängig von der Art der Mieter – dank unserer Erfahrung das Mietzinsmanagement optimieren und damit die Performance aller unserer Anlageprodukte steigern.
Sie halten Investitionen in die Anlagekategorie Immobilien also für sinnvoll?
Ich habe in meiner Karriere bereits drei Immobilienkrisen erlebt, in den 90er-Jahren, 2007 und jetzt. Diese Krisen haben mir gezeigt, dass Immobilieninvestitionen in unsicheren Zeiten ein solider Anker sind, der in einem instabilen Umfeld für Stabilität und Beständigkeit sorgt.