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Interview
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6 min
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Olivier Toublan
Produit structuré encore peu connu des investisseurs, le certificat immobilier offre pourtant de nombreux avantages. Non seulement il permet à un gérant de fortune ou à une banque de proposer à ses clients une diversification aisée dans l'immobilier, mais, en plus, si les sous-jacents sont bien sélectionnés, les avantages fiscaux sont importants. Sans oublier que le produit est rapide à monter, et bon marché.
Commençons par la bonne nouvelle: «Quand nous avons lancé notre certificat immobilier, en septembre 2023, nous espérions arriver à 10 millions de souscription. Nous en sommes à 25 millions!», assure Edward Maeder, Senior Portfolio Manager de la banque Cité Gestion, basée à Genève, spécialiste de la gestion de fortune (120 collaborateurs et environ 10 milliards d'actifs sous gestion).
Et pourtant, malgré ce succès, malgré ses atouts, le certificat immobilier reste encore un instrument d'investissement méconnu.
L’immobilier titrisé reste encore trop méconnu des investisseurs privés
Pour les lecteurs d'Immoday, l'immobilier titrisé est une évidence. Mais pour les investisseurs privés, pour de nombreux gestionnaires de fortune ou de Family Offices, c'est encore une terra incognita. Si la plupart de leurs clients possède de l'immobilier, c’est en direct. L'immobilier indirect reste d'autant plus méconnu que les véhicules facilement à disposition sur le marché, c'est-à-dire essentiellement les fonds cotés, ne correspondent pas toujours ni aux besoins spécifiques des clients privés ni à leur profil de risque.
Et pourtant, il existe des solutions simples, rapides, peu chères, pour créer des produits structurés qui répondent à ces besoins : les certificats.
Comme le rappelle Laure Carrard, CIO de IMvestir Partners SA, une boutique de conseil spécialisée dans l'immobilier titrisé, un AMC (Actively Managed Certificate) est un produit structuré, géré de manière discrétionnaire en fonction d'une stratégie d'investissement spécifique. Il est créé sur mesure pour un gestionnaire de fortune, un Family Office, une banque ou une caisse de pensions et leurs clients.
Ce n'est d'ailleurs pas un produit inconnu des professionnels, bien au contraire, mais en général il concerne des classes d'actifs plus traditionnelles, comme les actions. Par contre, quand on se focalise sur l'immobilier suisse, ces certificats sont encore rares et peu utilisés.
L'émission d'un nouveau certificat ne prend que deux semaines
Ils sont pourtant plutôt faciles à mettre en place. Si nous prenons l'exemple du certificat immobilier lancé par Cité Gestion, le processus, tel que l'explique Edward Maeder, est rodé.
«Dans un premier temps nous avons analysé ce qui existait sur le marché. Mais rien ne correspondait exactement à notre stratégie. Nous avons donc décidé de lancer notre propre certificat. Un produit structuré que nous connaissons, dont la mise en place est simple et peu coûteuse.»
Concrètement, si l'on est déjà en relation avec un émetteur, la création d'un certificat ne prend que deux ou trois semaines. Celui de Cité Gestion est investi dans une dizaine de positions, choisies selon des exigences très spécifiques: des fonds immobiliers cotés, avec des actifs en propriété directe, et une allocation finale qui mélange le résidentiel et le commercial. Le premier pour sa stabilité, le second pour son effet de diversification et ses dividendes plus élevés.
Le plus important: le processus de sélection des fonds
Commence ensuite la phase de sélection des fonds, pour créer un certificat qui répond exactement au profil de risque, aux exigences de rendement et de diversification du gestionnaire et de ses clients. «Nous aurions pu faire cette sélection nous-mêmes», explique Edward Maeder, «mais comme nous ne sommes pas des spécialistes de l'immobilier titrisé, nous avons préféré la confier à des experts, ce que nous ne regrettons pas. Ils ont vraiment apporté une valeur ajoutée au produit.»
Ces experts, ce sont ceux d'IMvestir Partners SA. «En tant que Investment Advisors, nous avons sélectionné des fonds en ligne avec les besoins de notre client et fait plusieurs propositions d’allocations du portefeuille, qui ont été ensuite discutées ensemble avec Cité Gestion. Avec des rendements estimés et une analyse en profondeur de chacune des positions, de ses risques, de ses faiblesses, de ses opportunités», explique Laure Carrard. Sans oublier le suivi, puisque IMvestir Partners SA fait trimestriellement, des commentaires de marché, une revue des performances et régulièrement des présentations aux investisseurs, pour expliquer l'évolution du marché et de chacune des positions du certificat.
En outre, IMvestir Partners SA a accompagné l'Investment Manager dans ses achats sur le marché. «Pour qu'il puisse soigner ses ordres, trouver le meilleur prix, avec le bon timing».
Pour le gestionnaire, l'avantage de la souplesse et du coût
Pour que le lancement et la commercialisation du certificat se passe sans anicroche, il faut aussi sélectionner les bons partenaires. Le plus important est sans doute l'émetteur. En général une banque, «qui doit posséder le rating le plus élevé possible, pour minimiser le risque de défaut de la contrepartie», insiste Edward Maeder. «Elle doit aussi mettre à disposition de ses clients une plateforme efficace et facile à utiliser». Sans oublier, évidemment, la question des coûts, qui explique le responsable de Cité Gestion, pour un certificat immobilier, se montent à environ 30 points de base, selon les services demandés.
Mais tout cela c'est de la cuisine interne. Pour le gestionnaire de fortune, une fois lancé le certificat a l'avantage de la souplesse, puisque de nouvelles parts peuvent être émises régulièrement pour répondre à la demande des investisseurs, tout comme l'allocation interne peut être facilement modifiée à chaque changement important du marché.
Pour l'investisseur privé aussi, répétons-le, les avantages sont nombreux: facilité d'utilisation, liquidité, diversification aisée de l'allocation d'actifs, faible volatilité et dividendes stables. Et, ce qui est souvent l'argument qui fait mouche pour les clients qui résident en Suisse, les avantages fiscaux : en gros, pas d'impôt sur la fortune ni sur les dividendes.
«À nous maintenant de les convaincre», sourit Edward Maeder. «Ce qui, comme nous nous en sommes rendus compte avec notre certificat, n'est finalement pas si compliqué tant le produit possède d’atouts.»
Olivier Toublan - Immoday.ch