Die kotierten Immobilienfonds legen weiter zu

Die Performance der kotierten Immobilienfonds in diesem Jahr ist beeindruckend. Mit einem durchschnittlichen Agio von mehr als 30% per Ende November und einer YTD-Performance von 14,2% schneiden sie besser ab als der SMI (+5,9%). Zudem sind die Aussichten für indirekte Immobilienanlagen nach wie vor günstig, denn der Spread zwischen der Ausschüttungsrendite der kotierten Fonds und der Rendite der 10-jährigen Eidgenossen hat sich weiter ausgeweitet und beläuft sich mittlerweile auf ungefähr 250 Basispunkte.

Die kotierten Immobilienfonds legen weiter zu, wenn auch deutlich langsamer. Ihr durchschnittliches Agio stieg im November leicht an (auf 30,07%, gegenüber 29,04% per Ende Oktober) und die YTD-Performance des SWIIT-Index belief sich auf 14,22%. Dies ist eine beeindruckende Wertentwicklung, vor allem im Vergleich zum SMI, der per Ende November bei +5,9% lag.

Wie gross also ist das Aufwärtspotenzial der kotierten Fonds angesichts dieser Performance? Ohne Hellseherei zu betreiben, lässt sich festhalten, dass wir immer noch weit entfernt sind von den Rekordwerten von Ende 2021, als das durchschnittliche Agio bei 45% lag. Zugegebenermassen herrschten damals andere Bedingungen, waren doch die Zinsen negativ und belief sich der Spread zwischen der durchschnittlichen Ausschüttungsrendite der kotierten Fonds (2,7% Ende November 2024) und der Rendite der Eidgenossen auf 300 Basispunkte. Nachdem sich dieser Spread im November leicht ausgeweitet hat, liegt er mittlerweile bei 250 Basispunkten und ist damit nach wie vor ein starkes Argument für indirekte Immobilienanlagen.

Die wichtigsten Wirtschaftsindikatoren bleiben günstig für Immobilien

Zudem deuten die wichtigsten Wirtschaftsindikatoren auf weiterhin günstige Aussichten für Immobilien hin, da nach wie vor ein Nachfrageüberhang besteht und die Zinsen weiterhin nach unten tendieren, was die Preise in die Höhe treibt.

Davon sind zumindest die Anleger, insbesondere die institutionellen Investoren, überzeugt, deren Durst nach indirekten Immobilienanlagen unstillbar scheint. Ein Beweis dafür ist die Zahl der Kapitalmassnahmen, die 2024 erfolgreich durchgeführt wurden (vier weitere Kapitalerhöhungen wurden im November angekündigt). Die verschiedenen Arten von Immobilienvehikeln haben dieses Jahr insgesamt mehr als 4,3 Milliarden Franken aufgenommen. Nicht nur die grössten, liquidesten und renommiertesten Fonds, sondern auch neue Portfolios vermochten die Anleger zu überzeugen – ein Zeichen dafür, dass die Investoren Gefallen an dieser Art Anlage gefunden haben, und zwar auch an Fonds, die riskanter, potenziell aber auch einträglicher sind.

Zwei Fonds mit einem Agio von mehr als 50%

Die drei grössten kotierten Fonds – der UBS Swiss Mix Sima, der CS REF Siat und der UBS Swiss Res Anfos –, die zusammen etwa 30% der gesamten Marktkapitalisierung von mittlerweile fast 70 Milliarden Franken ausmachen, verzeichnen derzeit allesamt ein Agio von über 43%, was ganz klar auf eine hohe Liquiditätsprämie hindeutet, zumal ihre Ausschüttungsrendite bei einem so hohen Agio deutlich unter dem Durchschnitt der kotierten Fonds liegt.

Dennoch weist ein anderer, viel kleinerer Fonds – der Streetbox Real Estate Fund – mit einer Marktkapitalisierung von etwas mehr als 230 Millionen Franken derzeit das höchste Agio (+51,2%; YTD-Performance +23,6%) auf. Er liegt damit noch vor dem Swisscanto RE IFCA (+50,8%; YTD-Performance +23,6%), dessen Marktkapitalisierung sich auf etwas mehr als 2 Milliarden Franken beläuft. 

Immer noch fünf Fonds mit einem Disagio

Diese Euphorie und die Nachfrage der Investoren kommen praktisch allen Fonds zugute – ausser den wenigen Vehikeln, die Monat für Monat ein Disagio aufweisen. Zwar verbessert sich die Situation auch für diese in Ungnade gefallenen Fonds, die bisweilen eine beeindruckende YTD-Performance vorweisen können (der Helvetica Swiss Commercial Fund, dessen Disagio sich per Ende November auf 11% belief, hat seit Jahresbeginn um 39,4% zugelegt), doch bleiben die Investoren zurückhaltend.

Dies gilt insbesondere für zwei Fonds, den Swiss Central City, der mit -20,8% (YTD-Performance +9,3%) das höchste Disagio aufweist, und den Sust. RE CH mit einem Disagio von 17,1%, der als einziger an der Schweizer Börse kotierter Immobilienfonds eine negative YTD-Performance (-5,6%) verzeichnet.

Der Helvetica Swiss Living Fund ging am 10. Dezember an die Börse 

Falls alles glatt läuft, zählt das Schweizer Universum der kotierten Immobilienfonds bei der Publikation dieses Berichts einen Fonds mehr. Der Helvetica Swiss Living Fund, dessen Börsenkapitalisierung sich der Fondsleitung zufolge auf etwas weniger als 400 Millionen Franken und der Marktwert des Portfolios auf rund 525 Millionen Franken belaufen, ging nämlich Anfang Dezember an die Börse. Das Portfolio umfasst 40 reine Wohnliegenschaften in suburbanen Regionen.

Auch die Comunus SICAV gab soeben bekannt, dass sie nach einer weiteren Kapitalerhöhung, die voraussichtlich Anfang nächsten Jahres stattfinden wird und mit der das Nettovermögen des Fonds auf rund 500 Millionen Franken ansteigen soll, 2025 an die Börse gehen will.

Redaktion - Immoday