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2024 war für den Bereich der indirekten Immobilienanlagen ohne Frage ein Boomjahr, denn die Grossinvestoren wandten sich dieser Anlageklasse wieder vermehrt zu. Davon profitierten allerdings in erster Linie die altbekannten Produkte. Es wurden nur wenige neue Vehikel aufgelegt und die Kapitalzuflüsse kamen den Fonds zugute, die schon länger auf dem Markt sind. 2025 wird die Zusammenführung der Credit-Suisse- und UBS-Fonds im Mittelpunkt aller Diskussionen stehen, erklären die Fachleute von IMvestir Partners SA.
Was hält nach einem aufregenden 2024 das Jahr 2025 für den Bereich der indirekten Immobilienanlagen bereit? Wir befragten Lucia Morgillo, CEO, und Laure Carrard, CIO, beide von der IMvestir Partners SA, einem Beratungsunternehmen, das sich auf die quantitative und qualitative Analyse von indirekten Immobilienanlagen in der Schweiz spezialisiert hat. Hier die Zusammenfassung ihrer Analyse.
1. Für IMvestir Partners war es ein positives Jahr
2023 belief sich die Zahl der von kotierten und nicht kotierten Fonds durchgeführten Kapitalerhöhungen auf 37, ihr Gesamtvolumen betrug mehr als 3 Milliarden Franken – ca. 233% des Betrags von 2023. Es überrascht also nicht, dass die Dienste von IMvestir Partners oft gefragt waren. Es galt, zahlreiche Factsheets mit Informationen zu publizieren, die den Anlegern helfen sollen, in Ergänzung zu den so genannten quantitativen Factsheets auch eine qualitative Sicht zu erhalten. Zudem wurde der grosse von IMvestir Partners jährlich organisierte Event von mehr als 180 Teilnehmenden besucht, was ihn im Bereich der indirekten Immobilienanlagen zu einem der wichtigsten Treffen in der Romandie macht.
2. Die von IMvestir Partners auf den Weg gebrachten strukturierten Produkte hielten ihre Versprechen
Im zweiten Halbjahr 2023 durfte IMvestir Partners die Auflegung von zwei AMC begleiten. Es handelt sich dabei um auf Immobilientitel spezialisierte und auf die spezifischen Kundenbedürfnisse zugeschnittene Anlagevehikel, die auf Dividendenrendite und Börsenperformance ausgerichtet sind. Zur Zufriedenheit der Kunden profitierten diese Vehikel 2024 vollumfänglich von der Rally.
3. Die institutionellen Anleger bevorzugten bekannte Produkte
Zwar wandten sich die institutionellen Anleger 2024 wieder den indirekten Immobilienanlagen zu, doch sie bevorzugten eindeutig die bekannten Produkte, die oftmals auch zu den liquidesten Fonds mit risikoarmen Strategien gehören. Letztere nutzten denn auch dieses Interesse, um vermehrt Kapitalerhöhungen durchzuführen, die teilweise gigantisch ausfielen, wie die 610 Millionen Franken, die Swiss Life REF ESG Swiss Properties im Juli aufnahm. Der Appetit der Anleger war so gross, dass selbst Beträge dieser Grössenordnung vom Markt ohne Probleme absorbiert wurden, was viele Fachleute überraschte.
4. Bei den nicht kotierten Fonds war die Begeisterung geringer
Die institutionellen Anleger bevorzugten die sicheren Werte, was auf Kosten der nicht kotierten Fonds ging, die unter ihrer mangelnden Liquidität und ihrer in den letzten beiden Jahren hohen Volatilität litten. Einige der Kapitalerhöhungen, die von nicht kotierten Vehikeln eingeleitet wurden, konnten ihr Ziel nicht vollumfänglich erreichen. Selbst die hohen Agios der kotierten Fonds – ihr Durchschnitt liegt derzeit bei über 30% – konnten die grossen institutionellen Anleger bisher noch nicht davon überzeugen, sich wieder den nicht kotierten Vehikeln zuzuwenden.
5. Der Druck, schneller an die Börse zu gehen, steigt
Vor diesem Hintergrund steigt der von den Anlegern auf die nicht kotierten Fonds ausgeübte Druck, schneller an die Börse zu gehen, auch wenn sie die kritische Grösse für einen Börsengang – allgemein wird von mindestens 500 Millionen Franken ausgegangen – noch nicht erreicht haben. Das ist nicht unbedingt eine gute Strategie, denn obschon der Fonds nach dem Börsengang zumindest theoretisch liquider sein wird, wird er Schwierigkeiten haben, sichtbar zu sein und – angesichts von Kolossen wie dem UBS Sima, dessen Börsenwert heute über 11 Milliarden Franken beträgt – Gefahr laufen in den Indizes unterzugehen.
6. Die Einstellung der Anleger ist für die Einführung neuer Produkte nicht förderlich
Die Anleger setzen auf sichere Werte und nehmen nur selten das Wagnis auf sich, in neue, innovative Produkte zu investieren. Es ist zu hoffen, dass sie 2025 wieder risikofreudiger werden, damit diesen neuen, für die Dynamik und Effizienz des Sektors unerlässlichen Produkten der Markteintritt gelingt.
7. Der Reigen der Kapitalerhöhungen wird auch 2025 weitergehen
Das Anlegerinteresse wird auch 2025 anhalten, zumal die SNB die Leitzinsen erneut gesenkt hat und der Renditespread weiterhin zugunsten der indirekten Immobilienanlagen spricht. Die Immobilienfonds werden das sicherlich nutzen und weitere Kapitalerhöhungen durchführen, um die Mittel zu haben, sich bietende Chancen auf dem Transaktionsmarkt zu nutzen und ihre Portfolios auszubauen sowie um die ESG-Investitionen zu finanzieren, mit denen sie die Nachhaltigkeit ihrer Immobilien verbessern.
8. Mit der Zusammenführung der Credit-Suisse- und UBS-Fonds werden die Karten neu gemischt
Die Ende November angekündigten Fusionen mehrerer Credit-Suisse- mit UBS-Fonds werden das Diskussionsthema des Jahres 2025 sein. Die Zusammenführung wird erhebliche Auswirkungen auf mehrere institutionelle Anleger haben, die aus Gründen der Risikodiversifizierung dazu neigen werden, die Allokation eines Teils ihrer Gelder zu ändern. Aufgrund dieser Bewegungen könnten sich auch Chancen für andere grosse, ausreichend diversifizierte Akteure auftun. Die Fusionen der Credit-Suisse- und UBS-Fonds, die sich über drei Jahre erstrecken sollen, stehen unter dem Vorbehalt der behördlichen Genehmigungen und hängen von den gewährten Steuerrulings ab.
9. Die Immobilienpreise dürften weiter steigen und die Renditen weiter sinken
Die erneute Senkung des Referenzzinssatzes durch die SNB Mitte Dezember wird die Immobilienpreise in den nächsten Monaten nach oben treiben. Das wird sich natürlich auf die Renditen auswirken, was für die Asset-Manager eine Herausforderung ist. Es ist zu hoffen, dass sie die günstigen Gelegenheiten der Vormonate genutzt haben und der Preisanstieg angemessen bleibt. Ein weiteres zu berücksichtigendes Element sind die ESG-Investitionen, die es zu tätigen gilt, um die 2030-Ziele des Bundes zu erfüllen; sie werden die Businesspläne für die Immobilien in den Portfolios weiter beeinflussen.
10. Es gibt andere Möglichkeiten der Diversifizierung
2024 schworen die meisten Anleger auf Wohnimmobilien. Das ist schade, denn andere Sektoren, beispielsweise die Gewerbeimmobilien, haben sogar unter den schwierigen wirtschaftlichen Bedingungen der letzten Jahre ihre Resilienz bewiesen. Heute, bei soliden Fundamentaldaten, einer gesunden Wirtschaft und niedrigen Leerstandsquoten, könnte dieser Sektor Anlegern interessante Diversifizierungsmöglichkeiten und letztendlich höhere Renditen bieten als der Wohnimmobiliensektor, und zwar ohne dass das zusätzliche Risiko zu hoch wäre.
Redaktion-Immoday