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Olivier Toublan
Das Schicksal der Immobilienfonds der Credit Suisse bleibt ein vieldiskutiertes Thema. Die UBS hat nun weitere Details zu ihren Plänen enthüllt: Das Fondsportfolio wird von 14 auf 9 Gefässe reduziert. Trotz dieser Straffung decken die Fonds weiterhin mehr als die Hälfte des Marktes ab.
Seit Ende letzten Jahres steht fest, wie es mit den Immobilienfonds der Credit Suisse weitergeht. Die UBS hatte mehrere Optionen und entschied sich, vor allem die grössten und liquidesten Fonds unangetastet zu lassen und stattdessen andere zusammenzulegen. Diese Entscheidungen haben weitreichende Auswirkungen, nicht nur auf das eigene Fondsportfolio, sondern auch auf den gesamten Markt für verbriefte Immobilien. Im Folgenden eine Übersicht der Situation in zwölf Punkten:
1. Warum UBS auf Fusionen setzt
Auf Nachfrage erklärt die Bank, dass die Übernahme der Credit Suisse dazu geführt hat, dass teilweise mehrere Fonds mit ähnlichen Anlagestrategien verwaltet werden mussten. Die Fusion dieser Produkte, so die UBS, ermögliche nicht nur eine effizientere Verwaltung, sondern stärke auch die Diversifikation und Resilienz der betroffenen Fonds. Gleichzeitig werde die Liquidität verbessert – ein zentrales Anliegen der Investoren.
2. Neues Branding für die CS-Fonds
Eine wichtige und sichtbare Anpassung betrifft das Branding - sämtliche Immobilienfonds der Credit Suisse werden künftig unter dem Namen UBS geführt.
3. Anpassung der Verwaltungskosten
Als weitere wichtige Konsequenz der Integration wird die UBS ab dem 1. Januar 2025 für alle ihre Immobilienfonds einheitliche Verwaltungskosten von 0,54% des durchschnittlichen Fondsvermögens anwenden. Darüber hinaus wird die Bank auch die übrigen Entschädigungen anpassen.
4. Ein Wohnimmobilien-Gigant entsteht
Die erste Fusion, die in den nächsten Monaten abgeschlossen wird, vereint vier Fonds: CS REF Living Plus, CS REF Hspitality, UBS Direct Residential und Residentia. Dadurch entsteht ein Gigant mit einem Portfolio von 238 Immobilien mit mehr als 11'000 Wohnungen in der ganzen Schweiz. Das fusionierte Vehikel weist heute auf Basis der Marktkapitalisierung der individuellen Fonds, ein Vermögen von über 5,5 Milliarden Franken auf und wird damit hinter dem UBS Swiss Sima zum zweitgrössten gelisteten Fonds. Das durchschnittliche, ungewichtete Agio beträgt fast 40% und liegt damit deutlich über dem Durchschnitt der börsennotierten Fonds (36% per Stichtag 23. Januar 2025).
5. Grösster gemischter Immobilienfonds der Schweiz ab 2026
Ende 2025 bzw. Anfang 2026 ist die Zusammenführung des CS REF Green Property mit dem UBS Direct Urban geplant. Laut UBS entsteht dadurch der grösste gemischte Immobilienfonds der Schweiz, mit einem Portfolio von 78 Liegenschaften. Die Bank betont, dass die Fondsstrategie darauf abzielt, den Anteil von Wohnimmobilien auf mindestens 50 % zu erhöhen. Aktuell beträgt die Börsenkapitalisierung der beiden Fonds insgesamt 3,2 Milliarden Franken, mit einem durchschnittlichen, ungewichteten Agio von 18 %. Dieser Wert liegt deutlich unter dem Durchschnitt der kotierten Fonds und spiegelt das begrenzte Interesse von Investoren an gemischten Immobilienfonds wider, deren hoher Anteil an kommerziellen Immobilien als Nachteil angesehen wird.
6. Bis 2027: Die Schaffung des grössten kommerziellen Immobilienfonds
Die letzte geplante Fusion, vorgesehen Ende 2026 oder Anfang 2027, wird den CS REF Interswiss mit dem UBS Swissreal zusammenführen. Dadurch entsteht der grösste gewerbliche Immobilienfonds der Schweiz, mit einem Portfolio von 152 Immobilien, grösstenteils in den urbanen Zentren des Landes. Die kumulierte Marktkapitalisierung der beiden Fonds beträgt gegenwärtig 3,6 Milliarden Franken, mit einem Agio von lediglich 13 %. Dieser Wert liegt deutlich unter dem Durchschnitt der kotierten Fonds und verdeutlicht die anhaltende Zurückhaltung der Anleger gegenüber kommerziellen Immobilien.
7. Keine Anpassungen bei den übrigen Fonds
Für die übrigen Immobilienfonds der UBS und CS sind derzeit keine Änderungen geplant. Besonders hervorzuheben ist, dass die drei Fonds mit der höchsten Marktkapitalisierung von den Umstrukturierungen unberührt bleiben. Dazu gehören insbesondere der UBS Swiss Mix Sima mit einer Marktkapitalisierung von 11,5 Milliarden Franken, der CS REF Siat mit 4 Milliarden Franken und der UBS Swiss Res Anfos mit 3,5 Milliarden Franken.
8. CS 1a Immo PK – Alles bleibt wie es ist
Auch beim CS 1a Immo PK, jetzt UBS 1a Immo PK, ändert sich nichts. Eine Kotierung, welche man 2023 diskutiert hatte, scheint kein Thema mehr zu sein. Der Fonds mit einem Volumen von etwas über 3 Milliarden Franken, bleibt unabhängig, wird nicht gelistet und behält seinen aktuellen Nettoinventarwert. Dies, so UBS, entspreche auch den Erwartungen der Anleger, welche auf steuerbefreite Einrichtungen der beruflichen Vorsorge sowie der schweizerischen Sozial- und Ausgleichskassen beschränkt bleibt.
9. Das Portfolio der UBS-Immobilienfonds schrumpft …
Sollten die von der UBS angekündigten Fusionen reibungslos verlaufen und sämtliche Genehmigungen der FINMA sowie der kantonalen Steuerbehörden erteilt werden, dürfte sich das Portfolio der UBS-Immobilienfonds von heute 14 Gefässen auf 9 im Jahr 2027 reduzieren.
10. … aber die Marktposition wird gestärkt
Auch wenn die Anzahl der Fonds insgesamt abnimmt, wird die Position der UBS im Bereich der verbrieften Immobilien deutlich gestärkt. Mit der Übernahme der Credit Suisse beläuft sich der Gesamtwert der UBS-Immobilienfonds auf rund 45 Milliarden Franken. Dies entspricht mehr als der Hälfte des Marktes für kotierte und nicht kotierte Fonds in der Schweiz. Laut UBS müssen diese Zahlen jedoch relativiert werden. Die Bank verfüge in der Schweiz zwar über eine starke Präsenz im Bereich der indirekten Immobilienanlagen, der Markt habe sich in den letzten Jahren jedoch durch neue Anbieter weiterentwickelt und diversifiziert. Dadurch habe der Marktanteil der beiden Institute sowohl ingesamt wie auch in den jeweiligen Segmenten laufend abgenommen, betont die Bank.
11. Die Auswirkungen für Investoren und Anleger …
In den letzten Jahren schienen die UBS-Fonds höher in der Gunst der Anleger gestanden zu haben als die der Credit Suisse, was sich unter anderem in höheren Agios für erstere widerspiegelte. Es stellt sich deshalb die Frage, ob Anleger in UBS-Fonds durch diese Fusionen benachteiligt werden? Die Bank versichert, dass dies nicht der Fall sei. Die Transaktionen werden auf Basis der Nettoinventarwerte der Fonds zum Zeitpunkt der Fusion erfolgen. In einem effizienten Markt sollten die Prämien dem gewogenen Durchschnitt der zu fusionierenden Fonds entsprechen. Eine Annäherung sei gemäss UBS denn auch bereits in den ersten Handelstagen nach der Ankündigung der Fusionspläne erfolgt.
12. … und für den Markt
Wie bereits erwähnt, werden durch diese Fusionen mehrere Immobilienfonds-Giganten entstehen. UBS betont jedoch, dass es sich nicht um eine Expansion handelt, sondern um eine Konsoliderung des Angebots. Zudem sollten die neuen Fonds nach der Fusion an Effizienz, Resilienz und Liquidität gewinnen, was den Anlegern und dem gesamten Markt zugutekommen wird.
Olivier Toublan, Immoday.ch