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Kolumnen
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Dan Bihi-Zenou
Geopolitik, Wirtschaft und Energie im Jahr 2025: wenig greifbare Fortschritte zu erwarten
Im Jahr 2025 dürften die geopolitischen Spannungen die Weltwirtschaft weiterhin belasten. Das globale BIP dürfte nur 2,5 bis 3% wachsen.
Während die USA sich diesem Niveau annähern könnten, dürften die europäischen Volkswirtschaften darunterbleiben, auch wenn sich deren Wachstum wohl beschleunigen wird. Die Inflation wird im Grossen und Ganzen schwach und nahe der Zielwerte der Zentralbanken bleiben.
Trotz der Anstrengungen, deren sich alle rühmen, dürfte der Energieverbrauch weiter zunehmen, wobei der zusätzliche Bedarf zu 80% durch fossile Energie gedeckt wird. Mindestens drei grosse Länder – Indien, China und Russland – bleiben abhängig von Kohle und insbesondere China wird mehr Kohle verbrauchen denn je. Dies wird dazu beitragen, dass die CO2-Emissionen 70% über dem Niveau von 1990 liegen werden.
Demografischer Wandel und technologischer Fortschritt auf globaler Ebene: gute Aussichten für Immobilienanlagen im Jahr 2025
Weltweit ist ein tiefgreifender demografischer Wandel zu beobachten, der zu einer Umstrukturierung der Volkswirtschaften, der Branchen und der geografischen Karte führt. Zudem verändern die Fortschritte bei der künstlichen Intelligenz (KI) und der Automatisierung die Branchen und Arbeitsplätze, während die weltweit erforderliche Dekarbonisierung tiefgreifende Auswirkungen auf alle Sektoren hat.
Was den Immobilienmarkt betrifft, so könnte die Nachfrage nach Büroflächen steigen, da immer mehr Arbeitgeber von ihren Mitarbeitenden wieder verlangen, vor Ort präsent zu sein. Geschäftsliegenschaften an erstklassiger Lage werden weiterhin eine solide Performance verzeichnen und Touristenstädte werden angesichts der Zunahme von Freizeitreisen florieren.
Diese konvergierenden Kräfte werden zusammen mit der geringen Produktion neuer Flächen in den meisten Immobiliensektoren sowohl in den USA als auch in Europa zu höheren Mieten und niedrigeren Leerstandsquoten führen.
All diese Faktoren sowie der antizipierte Rückgang der Zinsen an zahlreichen Märkten sorgen dafür, dass das Investitions- und Renditeumfeld für das Jahr 2025 besonders günstig aussieht.
So geht Savills davon aus, dass die weltweiten Immobilieninvestitionen – die 2024 bereits um 7% auf 747 Milliarden US-Dollar gestiegen sind – 2025 weiter auf 952 Milliarden US-Dollar zunehmen werden.
Diese positive Einschätzung teilt auch JLL. Dem Unternehmen zufolge ist das Anlegervertrauen auf dem höchsten Stand seit drei Jahren und nähert sich sogar dem Niveau von vor fünf Jahren an.
All dies lässt auf gute Aussichten schliessen. Dennoch könnten die Herausforderungen zahlreich sein. Insbesondere bestehen nach wie vor grosse geopolitische, wirtschaftspolitische, regulatorische, fiskalische und handelspolitische Unsicherheiten. Oder wie im ETRE-Bericht von PwC vermutet wird, sind diese zahlreichen Unsicherheiten vielleicht zur neuen Konstante geworden.
Daher sollten die Anleger das neue Jahr mit Optimismus, aber auch mit einer gewissen Vorsicht angehen.
Sektoren: einige Beispiele von vielversprechenden Teilsektoren
- Rechenzentren: Dieser Sektor nimmt eine einzigartige Position ein und expandiert stark. Das rasante Wachstum der Rechenzentren ist auf die hohe Nachfrage seitens der KI-Unternehmen sowie darauf zurückzuführen, dass sie von Venture-Capital-Gebern oft mit umfangreichen finanziellen Mitteln versorgt werden. Beispiel USA: EY und The Economist schätzen, dass 30% der Unternehmen 10 Millionen US-Dollar oder mehr in KI investieren werden. Im Jahr 2024 waren es 16%. Die Notwendigkeit, riesige Datenmengen zu verarbeiten und die äusserst ehrgeizigen Expansionspläne dieser Firmen zu unterstützen, kann an vielen Märkten zu Angebotsengpässen führen, sodass PwC, eine der vier grössten Wirtschaftsprüfgesellschaften («Big Four»), die Rechenzentren als den wichtigsten Sektor einstuft, den es 2025 zu beobachten gilt.
- Wohnimmobilien: Weltweit sieht sich der Wohnimmobiliensektor mit Herausforderungen und Chancen zugleich konfrontiert. Zu den Herausforderungen gehören ein akuter Mangel an Wohnraum, Probleme sondergleichen bei der Erschwinglichkeit sowie die demografischen Trends. Zu den Chancen gehört an den entwickelten Märkten die zunehmende Präferenz für Mietwohnungen, welche attraktive Investitionsoptionen auf Makro- und Mikroebene eröffnet. Dieser Trend wird zudem durch Faktoren wie veränderte Lebensstilpräferenzen und flexiblere Arbeitsverhältnisse verstärkt.
- Industrieliegenschaften: Industrieliegenschaften dürften ein attraktiver Sektor bleiben. Im E-Commerce-Boom während der Pandemie verzeichnete dieser Sektor ein starkes Wachstum. Dazu trug insbesondere ein verändertes Kaufverhalten vieler älterer demografischer Gruppen bei, die sich in der Pandemie daran gewöhnt haben, gewisse Einkäufe online zu erledigen und die seither dabeigeblieben sind. Zudem hat die Pandemie die strategische Bedeutung der Just-in-Case-Lagerbewirtschaftung – die sich von den reinen Just-in-Time-Modellen deutlich unterscheidet – aufgezeigt. Mit welchem Ergebnis? Es brauchte mehr Industrie- und Lagerflächen und die Nachfrage wächst weiter. Und die geopolitischen Spannungen, die Handelsdispute zwischen grossen geografischen Regionen, Deglobalisierungstrends und Protektionismus sowie die Reorganisation der Lieferketten zwecks Regionalisierung der Produktion tragen das Ihre zur Neustrukturierung des Sektors bei.
Wirtschaftsaussichten nach Regionen:
- Nordamerika: Diese Region dürfte am stärksten wachsen. Savills geht davon aus, dass die Investitionen 575 Milliarden US-Dollar erreichen werden, was einem Anstieg von 38% innerhalb eines Jahres entspricht. Dieses starke Wachstum wird durch eine solide Wirtschaft und eine anhaltende Nachfrage in den einzelnen Anlagekategorien gestützt.
- Europa: Die Bedingungen für strategische Bürokäufe in Frankreich und einigen anderen EU-Ländern scheinen günstig zu sein. An den wichtigsten europäischen Märkten wurden kaum neue Flächen geschaffen. Das trifft insbesondere auf Gebäude mit guter Umweltqualität zu, für die einige erstklassige Mieter bereit sind, Premiummieten zu zahlen. Dies eröffnet Investoren, die Zugang zu diesen Vermögenswerten haben, attraktive Anlagechancen. London bleibt als Standort einer der aktivsten Märkte, wenn auch auf einem im Vergleich zu den historischen Durchschnittswerten begrenzten Niveau. Diese Stadt dürfte in den meisten Teilsektoren und insbesondere in den Bereichen Wohnungsbau und Rechenzentren Kapital- und Ertragsgewinne bieten.
- Asien: Die Aussichten für Asien sind differenzierter. Die Asien-Pazifik-Region dürfte 2024 und 2025 um 3,5 bis 4% wachsen. Indien dürfte bis 2026 weiterhin ein Jahreswachstum von mehr als 6% verzeichnen. Auch Vietnam, die Philippinen, Malaysia und Indonesien dürften um rund 5% oder mehr wachsen. Auf dem chinesischen Festland und in Hongkong hingegen kam es zu deutlichen Korrekturen. Auch wenn immer mehr Zweifel an der Zuverlässigkeit der veröffentlichten Zahlen bestehen, scheint es, dass dort das BIP-Wachstum nun unter 5 bis 6% liegen wird. Anlass zur Sorge gibt auch das fehlende Vertrauen in die Kohärenz und Effizienz der Politik der chinesischen Regierung. So hat die Zinssenkung zu keiner Erholung des Immobilienmarktes geführt, wie die nachstehende Grafik zeigt: Die Hypothekarkredite sind weiterhin rückläufig (Quelle: Macquarie AM auf der Grundlage von Bloomberg-Daten).
Aufgrund der geopolitischen Spannungen floss noch weniger ausländisches Kapital nach China. Dieser Trend dürfte sich in der nächsten Zeit nicht umkehren.
Japan hingegen gibt ein besseres Bild ab. Das stärkere Mietzinswachstum birgt das Potenzial, dass der Wert der Immobilienanlagen dank höherem Nettobetriebsertrag steigt.
Schweiz: Die Performances dürften 2025 wieder höher ausfallen
Der Aufwärtstrend bei den Wohnungsmieten erfuhr einen kleinen Unterbruch. FPRE meldet einen Rückgang von 0,5% im dritten Quartal 2024 (aber immerhin einen Anstieg von 5% im Vorjahresvergleich).
Dennoch sind die Transaktionspreise für Immobilien gestiegen und bei der derzeitigen, durch die tieferen Zinsen bewirkten Renditekompression werden sie voraussichtlich auch weiter steigen.
Im Wohn- und im Geschäftsimmobiliensektor liegen die Transaktionsrenditen zurzeit leicht über denjenigen von 2021. Obwohl der 10-jährige Zinssatz in der Schweiz Ende 2024 auf 0,35% gefallen ist, sind die anhand der Transaktionsrenditen berechneten Risikoprämien immer noch etwas tiefer als in der Negativzinsphase. Die reale Risikoprämie für die Diskontierungssätze ist von 3,1% Mitte 2023 auf derzeit 4,1% gestiegen.
Obwohl es einige Bedenken hinsichtlich der mittel- und langfristigen Politik der Schweizerischen Nationalbank gibt, stützt das aktuelle Umfeld die Schweizer Immobilienwerte, sodass die Anleger weiterhin von einer guten Performance profitieren könnten.
Dan Bihi-Zenou