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Kolumnen
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Immoday
Es kommt ziemlich selten vor, darum wollen wir es an dieser Stelle erwähnen: Im Mai legten die nicht kotierten Fonds um 0,44% zu, während die kotierten Fonds um 0,61% nachgaben. Ihre Performance seit Jahresbeginn (Year-to-date; YTD) ist mit 6% praktisch doppelt so hoch wie diejenige der kotierten Vehikel. Trotz dieser Performance bleibt das gehandelte Volumen am Sekundärmarkt der nicht kotierten Fonds gering.
Nach einem sehr leichten Zuwachs von 0,13% im April legten die nicht kotierten Fonds im Mai um weitere 0,44% zu. Das mag gering erscheinen, ist aber im Vergleich zur Performance der kotierten Fonds, die im selben Zeitraum um 4,5% nachgaben, ziemlich bemerkenswert – dies umso mehr, als sich die YTD-Performance der nicht kotierten Fonds gemäss den Daten des Immo Desk der BCV auf 6% beläuft und diejenige der kotierten Fonds gemäss UBS Asset Management auf lediglich 3,3%.
Performance der Immobilienfonds aufgrund des Anstiegs der Langfristzinsen unter Druck
«Aber Vorsicht», warnt Bruno Mathis, Leiter des Immo Desk, «die Zahlen sind etwas irreführend, denn diese YTD-Performance des Universums der nicht kotierten Fonds wurde stark dadurch beeinflusst, dass der CS 1a Immo PK im März in einen NAV-basierten Fonds umgewandelt wurde.»
«Auch die Monatsperformance des SWIIT-Index hätte bemerkenswert sein können», so Bruno Mathis, «da dieser in den ersten beiden Dritteln des Mai um fast 2% zugelegt hatte, dann aber – sicherlich aufgrund des Drucks durch den Anstieg der Langfristzinsen – abstürzte und den Monat im negativen Bereich beendete.»
Nimmt man den atypischen Fall des CS 1a Immo PK aus, so verzeichnen der Raiffeisen Futura Immo Fund (+6,77%), der UNIM – Union Immobilière Suisse (+6,47%) und der Helvetia (CH) Swiss Property Fund (+6,34%) unter den nicht kotierten Fonds die beste YTD-Performance.
Trotzt dieser Performance weisen die nicht kotierten Fonds ein durchschnittliches Agio von null auf und sind damit weit von den 18,2% der kotierten Fonds entfernt. Die Volatilität bleibt mit rund 5% stabil und ist damit nur halb so hoch wie diejenige der kotierten Fonds.
Geringe Aktivität am Sekundärmarkt, Primärmarkt dynamisch
Gemäss dem Bericht des Immo-Desk der BCV bleibt das gehandelte Volumen am Sekundärmarkt gering. Dies erstaunt angesichts der Dynamik am Primärmarkt kaum, da mehrere Kapitalerhöhungen im Gange sind, vorbereitet werden oder einfach nur angekündigt wurden. Allein bei den Immobilienfonds dürften sich die Kapitalaufnahmen für das Jahr 2024 auf insgesamt rund 2 Milliarden Franken belaufen, wenn man die bereits realisierten und die seit Anfang des Jahres angekündigten Summen zusammenzählt.
Zudem dürfte der Helvetia (CH) Swiss Property Fund, dessen Nettovermögen derzeit etwas mehr als 800 Millionen Franken beträgt und der ein Agio von nahezu 7% (und eine YTD-Performance von +6,3%) aufweist, Ende Monat an die Börse gehen. Man wird in einigen Tagen sehen, wie die Anleger auf den Börsengang dieses Fonds reagieren.
Verschiebung des Börsengangs des Helvetica Swiss Opportunity Fund
Ein weiteres Anzeichen für die Aktivität am Markt der nicht kotierten Fonds war der Abschluss der Zusammenlegung der drei AXA-Fonds zum AXA Real Estate Fund Switzerland. Gleichzeitig kündigte dieser neue Fonds eine Kapitalerhöhung über 280 Millionen Franken an, die am 21. Juni abgeschlossen werden sollte.
Das letzte wichtige Marktereignis war die Bekanntgabe, dass der zweite für Juni geplante Börsengang – derjenige des Helvetica Swiss Opportunity Fund (Nettovermögen von 180 Millionen Franken und ein Disagio von 14%) – auf Ende 2024 verschoben wird, während die Zusammenlegung der beiden Geschäftsimmobilienfonds von Helvetica im ersten Halbjahr 2025 erfolgen soll. Wie Helvetica vor einigen Wochen darauf hinwies, wird durch diese Konsolidierung ein breit diversifiziertes Anlagevehikel von über einer Milliarde Franken entstehen, das stabile Gewinne abwirft und vor allem für eine höhere Liquidität der Anteile sorgt.