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Interview
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7 min
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Par Rédaction
2025 a été une année très active pour le groupe SFP, avec le lancement d'un premier L-QIF immobilier, la reprise de la gestion du portefeuille immobilier de COPRÉ, qui pèse près de 1 milliard de francs, et plus de 800 millions de francs d'augmentations de capital. Dans un contexte où il est de plus en plus difficile de trouver des biens immobiliers avec des rendements corrects. Ce qui a même contraint le groupe SFP à refuser de l'argent des investisseurs ! Son CEO, Adrian Murer, revient sur tous ces événements.
Comme chaque année, fin janvier, se sont tenus les SFP Swiss Real Estate Days, à Genève à Zurich. Une bonne occasion de faire le point sur la situation du marché suisse de l'immobilier indirect, pour tenter de prévoir ce que nous réserves l'année en cours avec, d'un côté, des capitaux qui continuent d'affluer dans l'immobilier titrisé, et, de l'autre des prix de l'immobilier qui ne cessent de grimper. Bref, dans ce contexte, maintenir le rendement des portefeuilles immobilier sera le grand défi de ces prochains mois.
Y compris pour l'organisateur de la manifestation, Swiss Finance & Property Group SA (groupe SFP). Nous avons d'ailleurs profité de l'occasion pour poser la question à son CEO, Adrian Murer.
Adrian Murer, en 2025, les différents véhicules d'immobilier titrisé du groupe SFP ont lancé plusieurs augmentations de capital, qui ont levé plus de 800 millions de francs. Comment réussit-on ensuite à investir de tels montants sans péjorer le rendement de son portefeuille?
Le marché est devenu clairement plus compétitif. Mais nous avons d'excellentes équipes à Zurich et à Lausanne, qui ne cessent de chercher de nouveaux biens dans lesquels investir, de traiter les dossiers, de faire des due diligence. Et, à force de chercher, on trouve encore quelques pépites, même si cela devient de plus en plus difficile.
Ce qui veut dire qu'il serait possible pour vous de dire un jour: il n'y a plus d'immobilier intéressant à acheter donc nous n'acceptons plus de nouveaux capitaux?
Nous l'avons déjà fait, par exemple lors de la dernière augmentation de capital de notre fondation de placement SFP AST Swiss Real Estate. Au départ nous voulions 200 millions de francs, puis, au vu de la demande, nous avons accepté 360 millions. Mais nous aurions pu accepter 500 millions tant la demande des investisseurs était importante! Nous avons pourtant dû y renoncer car n'aurions pas su où les investir sans pénaliser le rendement du portefeuille. Aujourd'hui, notre stratégie est claire: nous n'acceptons des capitaux que si nous avons des biens immobiliers de qualité dans notre pipeline. Nous devons rester disciplinés.
Ceci dit, je suis sûr que vous planifiez quand même de nouvelles augmentations de capital pour 2026?
Pas dans l'immédiat, mais, durant le courant de l'année 2026, c'est très probable. Nous voulons poursuivre notre stratégie de croissance dans tous nos domaines d'activité, dont, évidemment, l'immobilier indirect, mais, comme je l'ai dit, de manière raisonnée, sans sacrifier la qualité de notre portefeuille. Et surtout en restant flexible pour adapter rapidement notre stratégie si les conditions changent, ce qui n'est pas du tout impossible dans le contexte géopolitique et économique actuel.
Revenons à l'année 2025. Vous avez lancé un des tout premiers L-QIF immobiliers. C'est un succès?
Ce SFER Redevelopment L-QIF est un produit avec une stratégie d'investissement assez particulière. En effet, il se concentre sur la revalorisation d'anciens biens immobiliers et la création de logements supplémentaires. Ce qui demande d'important investissement de rénovation, et beaucoup de travail de la part de nos équipes. Mais c'est de cette manière que, aujourd'hui, on arrive encore à générer du rendement. Au final, même si c'est un peu plus risqué que l'investissement traditionnel dans de l'immobilier résidentiel neuf, les investisseurs ont suivi.
Y compris des institutionnels?
Oui, pour ce L-QIF, parmi nos gros investisseurs, nous avons un institutionnel.
Je croyais que les institutionnels regardaient les L-QIF avec beaucoup de méfiance.
C'est un nouveau véhicule et beaucoup d'institutionnels doivent d'abord revoir leur règlement de placement et leurs directives d'investissement avant d'avoir le droit d'investir dans un L-QIF, ce qui peut prendre plusieurs mois. Ceci dit, au vu des questions suscitées par notre produit, on constate qu'il y a un réel intérêt de la part des institutionnels. Qui, on l'espère, va rapidement se concrétiser. En effet, dans les 5 ans, nous espérons des volumes d'investissement d'environ 800 millions de francs pour notre L-QIF, avec une première augmentation de capital prévue pour la fin de l'année.
Pourquoi avoir choisi cette structure juridique?
Le L-QIF propose un bon équilibre entre la flexibilité, des possibilités d'endettement supérieures aux fonds de placement immobiliers traditionnels, des stratégies d'investissement plus souples, mais néanmoins une certaine sécurité juridique. Par exemple, le gérant du véhicule, la direction de fonds et la banque dépositaire doivent être agréés par la Finma. Cette sécurité est indispensable pour certains investisseurs, comme les caisses de pension ou les institutionnels.
L'autre point important de l'actualité du groupe SFP en 2025, c'est l'accord avec COPRÉ, dont tout le secteur a beaucoup parlé, souvent avec envie.
En effet, depuis le 1er janvier 2026, la Fondation de prévoyance COPRÉ a transféré son portefeuille immobilier, d'une valeur d'environ un milliard de francs, à la SFP Fondation de placement. Nous avons d'ailleurs ouvert un groupe de placement exclusif pour COPRÉ.
Comment s'est conclu cet accord?
Les négociations ont duré longtemps, deux ans depuis le moment où nous avons appris que COPRÉ cherchait une solution externe pour la gestion de son portefeuille immobilier. Elles n'ont pas toujours été facile, il y avait plusieurs organisations en concurrence, mais, au final, c'est notre solution qui a été retenue.
Pourquoi?
Par les compétences réunies dans notre fondation de placement, la qualité des équipes, leur expertise, et le fait qu'elles gèrent déjà un grand portefeuille immobilier réparti dans toute la Suisse, dans toute sa complexité, des exigences de durabilité aux problèmes administratifs locaux. Sans oublier évidemment des frais de gestion concurrentiels. En outre, nous avons proposé à Copré de créer un groupe de placement spécifique. Ainsi son portefeuille immobilier garde son indépendance et une certaine autonomie dans sa gestion, tout en étant intégré dans une structure plus vaste et efficiente. Bref, pour COPRÉ, c'est un peu le meilleur de deux mondes.
COPRÉ est une institution romande. Le fait que vous ayez renforcé votre présence à Lausanne ces dernières années a-t-il joué un rôle?
Clairement. L'immobilier est, au final, une affaire très locale. Et il faut être sur place pour le comprendre et le gérer. Certaines institutions pensent que l'on peut tout gérer depuis le quartier général de Zurich, ou de Lausanne, mais ce n'est pas mon cas.
Depuis longtemps, on voit des caisses de pension et des fondations de prévoyance confier la gestion de leur immobilier à des sociétés comme la vôtre. Mais c'est la première fois que l'on voit le transfert d'un portefeuille de cette taille. Pensez-vous que c'est la nouvelle tendance ou une exception?
C'est clairement la nouvelle tendance. Même quand elles possèdent des portefeuilles immobiliers aussi importants - ici, presque un milliard de francs -, devant la complexité sans cesse croissante de leur gestion, dans un environnement économique de plus en plus difficile, les fondations de prévoyance préfèrent désormais sous-traiter leur gestion à des équipes de professionnels de l'immobilier et se concentrer sur leur métier de base.
La Rédaction • Immoday.ch
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