«Pour un swap, le montant proposé n'est pas le seul élément déterminant pour le vendeur»

Les institutions de prévoyance sont de plus en plus intéressées par les apports en nature. Un swap récemment annoncé par le groupe de placement RIRS de Realstone Fondation de Placement est la bonne occasion de revenir sur les tenants et les aboutissants de ce genre d'opérations. Avec, pour le vendeur, plusieurs facteurs - pas uniquement le prix - qui entrent en ligne de compte quand il s'agit de trouver un nouveau partenaire, de manière à investir dans le véhicule de placement qui correspond le mieux à ses attentes.

Le groupe de placement RIRS de Realstone Fondation de Placement a récemment annoncé l'acquisition de deux immeubles genevois d'une valeur de 45 millions de francs via un apport en nature effectué par une caisse de pension genevoise, pour qui ces deux actifs constituaient la majeure partie de son portefeuille immobilier.

Cette opération confirme une tendance qui prend de plus en plus d'ampleur, et dont nous avons déjà parlé: face aux contraintes sans cesse croissantes imposées par la gestion des biens immobiliers, les institutions de prévoyance préfèrent de plus en plus en confier la gestion à des professionnels comme les fonds immobiliers. 

On revient donc sur ce swap avec Julien Bersier, Portfolio Manager chez Realstone SA, gestionnaire du groupe de placement RIRS. 

Julien Bersier, combien de temps ça prend pour boucler une telle opération?

Le processus a démarré en avril 2025 et s’est clôturé six mois plus tard, avec le transfert des profits et des risques de ces immeubles au 10 novembre 2025.

Ce n'est pas un peu long pour l'acquisition de deux immeubles?

C’est une transaction qui s’avère plus longue et plus complexe qu’une simple acquisition, avec notamment une double expertise des immeubles cédés. De plus, en parallèle à ce swap, nous avons également procédé à une augmentation de capital afin de financer d’autres acquisitions. Pour des raisons opérationnelles, il a été décidé de procéder à l’émission des nouvelles parts liées à ces deux opérations à la même date, même si elles sont totalement indépendantes l’une de l’autre. Si nous n’avions pas programmé le transfert des immeubles sur la libération des parts de l’augmentation de capital, il aurait probablement eu lieu plus tôt.

Pourquoi la caisse de pension a-t-elle opté pour un swap? Deux immeubles essentiellement résidentiels en ville de Genève, ce n'est pas vraiment difficile à gérer.

La gestion immobilière requiert toujours plus de compétences spécifiques et donc de métiers différents, ce qui n’est pas envisageable pour une institution de prévoyance qui détient peu d’immeubles. Le swap devient alors une excellente solution: la caisse de pension s’offre une simplification opérationnelle tout en restant investie dans l’immobilier et bénéficie de tous les avantages de cette classe d’actifs, mais avec un risque réparti sur un portefeuille plus vaste et une meilleure liquidité. Confiés à des professionnels, ces immeubles pourront exprimer tout leur potentiel grâce à une gestion optimisée.

Ces immeubles ont encore du potentiel?

Dans le cas présent, ces deux actifs présentent un potentiel de création de valeur intéressant. Outre les travaux de rénovation et de surélévation en cours sur l’un d’eux, nous visons une amélioration des charges grâce aux mesures appliquées à l’ensemble du portefeuille et à la diminution des frais d’entretiens découlant de la rénovation. Tout cela permettra d’optimiser la marge EBIT de l’immeuble, notamment au niveau des assurances et différents contrats d’entretien.

Quel est le rendement attendu sur ce swap?

Il est en ligne avec les rendements observables sur le marché genevois et le niveau de risque de ces actifs. A noter que les prix d’achat ont été validés en juin 2025, nous pouvons dès lors nous attendre à une prise de valeur prochaine au vu de l’évolution du marché immobilier depuis cette date.

Beaucoup de fonds cherchent ce genre de swap. Qu'est-ce qui a convaincu la caisse de pension de venir chez vous? Le prix? Les conditions?

Contrairement à un processus de vente classique, où le montant proposé pour l’acquisition est le seul élément rationnellement déterminant, plusieurs facteurs supplémentaires entrent en ligne de compte dans le choix du vendeur qui procède à un appel d’offre pour un swap, puisqu’il acquiert des parts d’un véhicule de placement à travers cette opération. Il est donc important pour lui de choisir le produit d’investissement qui correspond le mieux à ses attentes. Dans le cas présent, outre le prix offert, la décision du vendeur s’est certainement aussi appuyée sur l’attractivité de Realstone Fondation de Placement et de son groupe de placement RIRS – notamment sa stratégie résidentielle en Suisse romande – ainsi que sur le savoir-faire du gestionnaire Realstone SA, avec une réelle expertise des spécificités du marché immobilier genevois.

Le groupe de placement RIRS a été particulièrement actif sur le marché en 2025, avec notamment trois augmentations de capital réalisées au cours de l'année. A quoi ont servi ces capitaux?

Grâce au travail fourni l’an dernier, le groupe de placement RIRS a franchi le cap des 500 millions de francs de fortune totale. C’est un seuil stratégique important, car il permet d’attirer de nouvelles caisses de pension, celles qui commencent à considérer des véhicules de placement à partir d’une certaine taille. Les 120 millions levés en 2025 ont permis d’acquérir 13 immeubles – outre les deux issus du swap – et contribué à la dynamique de croissance qualitative du groupe de placement. Ces actifs ont immédiatement renforcé la performance financière et devraient permettre d’atteindre dès 2026 l’objectif de rendement d’un résultat net de 3% sur la VNI. En outre, quatre actifs résidentiels supplémentaires sont venus s’ajouter au portefeuille depuis le 1er janvier, portant ainsi le total à 48 immeubles pour une valeur vénale totale de plus de 600 millions.

Mais pourquoi trois augmentations de capital en 2025? Une seule de 120 millions n’aurait-elle pas été plus facile à gérer?

Afin de réaliser ces acquisitions tout au long de l’année, le financement avait besoin d’être lissé dans la durée, pour être au plus proche des opportunités du marché. Lever une fois 120 millions en début d’année sans pouvoir les investir rapidement aurait prétérité la performance du groupe de placement. Maintenant que la fortune totale a dépassé les 600 millions, il sera plus facile d’acquérir des immeubles en ayant recours à de la dette hypothécaire, sans dépendre directement d’une levée de fonds auprès des investisseurs. La conséquence est que nous pourrons plus facilement regrouper ces augmentations de capital pour n’en faire plus qu’une seule, voire deux le cas échéant.

Vous procédez d’ailleurs à une nouvelle augmentation de capital en ce moment, à quoi va-t-elle servir?

Cette nouvelle émission de parts permettra de financer l’acquisition d’un portefeuille sécurisé d’immeubles résidentiels pour un montant de 148 millions de francs, qui apporteront au groupe de placement un état locatif supplémentaire de 5.9 millions. Les souscriptions sont ouvertes jusqu’au 20 mars.

La Rédaction • Immoday.ch

Suivez-nous sur LinkedIn.