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Immobilier
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Rédaction
Malgré ou à cause d'une bourse très volatile ces dernières semaines, l'intérêt des investisseurs pour l'immobilier titrisé ne faiblit pas. Pour preuve, quatre nouvelles augmentations de capital ont été annoncées, pour un montant d'environ 450 millions de francs, ainsi que deux futures introduction en bourse, PURE Swiss Opportunity REF, au deuxième semestre 2025, et MobiFonds Swiss Property au premier semestre 2026.
Dans un environnement boursier chahuté au mois d'avril, les véhicules d'immobilier titrisé ont certes été impactés mais ils ont surtout fait preuve de leur caractère défensif. Ce qui explique sans doute pourquoi l'intérêt des investisseurs ne faiblit pas et pourquoi les opérations en capital se sont poursuivies, à un rythme cependant moins soutenu que durant le premier trimestre.
On compte en effet quatre nouvelles opérations annoncées ces dernières semaines, qui cherchent à lever, au total, un montant d'environ 450 millions de francs. Sans oublier l'annonce de deux nouvelles IPO.
Les quatre augmentations de capital annoncées en avril
Dans le détail, PURE Swiss Opportunity REF et Baloise Swiss Property ont annoncé des levées de fonds, respectivement de 25 millions et 250 millions de francs. Nous y revenons ci-dessous.
Procimmo RE SICAV Residential PK cherche à lever entre 50 et 80 millions de francs. Comme l'explique le fonds, ces capitaux serviront essentiellement à financer l’acquisition de plusieurs immeubles résidentiels, déjà identifiés dans le pipeline du fonds.
Sans oublier la plus grosse opération annoncée au mois d'avril, l'augmentation de capital de Realstone RSF, qui cherche à lever entre 150 et 200 millions de francs, pour, essentiellement, renforcer son portefeuille par de nouvelles acquisitions et financer des travaux de densification/rénovation ou de repositionnement, tout en maintenant un niveau d’endettement inférieur à 30%.
Depuis le début de l'année, on compte 32 augmentations de capital, tous types de véhicules confondus (rappelons que les fondations de placement ont été très active en ce début d'année avec une douzaine d'opérations). En tout, depuis janvier, ces véhicules ont cherché à lever aux alentours de 3,6 milliards de francs.
Trois nouvelles introductions en Bourse et plusieurs fusions prévues
Au chapitre des futures opérations déjà connues, la fusion entre Helvetica Swiss Opportunity Fund et Helvetica Swiss Commercial Fund, toujours prévue pour le début du mois de juin. Actuellement, les deux entités, qui connaissent un destin assez semblable, avec chacune un disagio de - 9 %, fin avril, pèsent, ensemble, un peu plus de 450 millions de francs.
Les autres fusions annoncées, mais dont on ne connaît toujours pas la date, ce sont, bien entendu, celles des fonds UBS - Credit Suisse. Avec une première opération qui devrait se concrétiser ces prochains mois, la fusion d'UBS REF LivingPlus, UBS REF Hospitality, UBS Direct Residential et Residentia. Elle va permettre la création d'un véhicule essentiellement investi dans l'immobilier résidentiel, un géant qui devrait peser plus de 5,5 milliards de francs en Bourse.
En parlant de fusion, il faut bien entendu mentionner le rapprochement entre Baloise et Helvetia, qui va créer le deuxième plus gros assureur de Suisse. Pour l'instant, aucune information sur le destin des véhicules de placements immobiliers cotés des deux groupes, Helvetia Swiss Property et Bâloise Swiss Property, même si la plupart des experts interrogés penchent pour une fusion à terme des deux véhicules. Ils ont d'ailleurs des caractéristiques relativement similaires, puisque le premier affiche, mi-avril 2025, un agio de 16,4 % et pèse 1,14 milliards de francs en bourse, alors que l'agio du second se monte à 20 % et qu'il pèse un peu plus de 1 milliard en bourse. Tous deux ayant par ailleurs des stratégies d'investissement quasi identiques.
Des véhicules qui ont été assez actifs ces derniers mois, puisque Helvetia Swiss Property a bouclé une augmentation de capital de 166 millions fin mars, alors que Baloise Swiss Property vient d'annoncer une augmentation de capital de 150 millions, qui devrait être bouclée fin septembre. À noter aussi que la fondation de placement Baloise, BAPRECH, avait bouclé une augmentation de capital de 80 millions de francs au premier trimestre.
IPO au deuxième semestre 2025 pour PURE Swiss Opportunity REF
Sur le front des IPO, très actif ces dernières semaines, on attend des précisions sur l'introduction en Bourse de Comunus SICAV, a priori toujours prévue pour cet été. A cette date, le fonds devrait avoir une fortune globale d'environ 850 millions de francs après une augmentation de capital qui devrait précéder immédiatement l'IPO (actuellement, sur le marché des fonds non cotés, Comunus SICAV pèse un peu moins de 500 millions de francs).
C'est un peu la même procédure que va suivre PURE Swiss Opportunity REF. D'abord une augmentation de capital, d'environ 25 millions de francs, début juin également, pour renforcer son portefeuille, essentiellement constitué d'immeubles résidentiels (parfois avec une part commerciale), et réduire le taux d'endettement. À noter que le fonds avait déjà effectué deux modestes augmentations de capital, en 2024, pour un total de 33 millions de francs.
Ensuite, pour le deuxième semestre 2025, PURE Swiss Opportunity REF prévoit son introduction en Bourse, malgré sa petite taille. En effet, aujourd'hui il pèse un peu moins de 110 millions de francs, avec un léger disagio, selon l'Immo Desk de la BCV.
MobiFonds Swiss Property veut également entrer en bourse, en 2026
Mais la grande nouvelle de ces dernières semaines, c'est l'annonce de la Mobilière, qui envisage une cotation de son MobiFonds Swiss Property pour le premier semestre 2026, entre autres pour "améliorer durablement la liquidité des parts du fonds", en l'ouvrant aux investisseurs privés.
C'est que les responsables du fonds, actuellement non coté, ne sont pas entièrement satisfaits de sa performance, une perte annualisée d'environ -1% ces trois dernières années selon l'Immo Desk de la BCV, malgré une assez forte reprise depuis le début de l'année (+11%).
Pour le fonds, cette piètre performance s'explique principalement par la négociabilité toujours insatisfaisante des parts. "Le positionnement dans le segment hors Bourse s’est révélé difficile, notamment depuis le revirement de tendance sur le front des taux d’intérêt. Les investisseurs ont en effet de plus en plus privilégié les placements immobiliers basés sur la VNI ou les fonds immobiliers cotés et suffisamment liquides."
On le constate en effet quand on analyse le fonds. Son portefeuille comprend actuellement 23 immeubles, essentiellement résidentiel et essentiellement récents, pour une valeur de marché de 1,1 milliard de francs, bref, le fonds de placement immobilier classique, qui plaît aux investisseurs. Et pourtant son agio n'est que de 11 %, bien en dessous de la moyenne des fonds côtés (+29%, fin avril, selon SFP). Dans ce contexte on peut comprendre l'insatisfaction de la Mobilière et sa volonté de changer de stratégie.
Rédaction • Immoday.ch