Un premier semestre d'anthologie pour les opérations en capital

Sur le front des opérations en capital, le premier semestre 2025 fut rien moins qu'exceptionnel pour les véhicules d'immobilier titrisé. En effet, on compte plus de 50 opérations, quasi toutes réussies. Avec plusieurs lancements, des IPO et quatre augmentations de capital de plus de 300 millions de francs. Le rythme ne s'est pas ralenti au mois de juin, avec l'annonce de plusieurs nouvelles opérations et l'arrivée de deux nouveaux véhicules sur le marché.

L'été et la canicule n'ont pas réfréné les ardeurs des amateurs d'immobilier titrisé. Le mois de juin a en effet été particulièrement actif pour les opérations en capital, avec plusieurs annonces, quelques bouclements et le lancement d'un nouveau véhicule, le Cronos Immo Fund 2.

Profitons d'ailleurs du début de l'été pour faire un petit récapitulatif du premier semestre 2025. Qui fut rien moins qu'exceptionnel. En effet, depuis le 1er janvier, on a compté une cinquantaine d'annonces d'augmentations de capital, tous types de véhicule confondus, qui ont cherché à lever plus de 5 milliards de francs sur le marché.

Quatre augmentations de capital de plus de 300 millions de francs

Dont quelques opérations de taille remarquable, comme celle de Swiss Prime Site, qui, en février, a levé 300 millions de francs, ou celle d'UBS Swiss Sima, qui, en avril, a levé 356 millions de francs. Sans oublier ce qui est pour l'instant la plus grosse opération l'année, Swiss Life Immobilien Schweiz ESG, qui a levé 450 millions de francs. Une opération qui montre le dynamisme, ces derniers mois, des fondations de placement, ces véhicules ayant réalisé une quinzaine d'augmentations de capital depuis le début de l'année. 

Et, pour ces prochaines semaines, encore une très grosse levée de fonds : la SICAV Edmond de Rothschild cherche jusqu'à 390 millions de francs pour son compartiment Swiss. Des capitaux qui vont financer de nouvelles acquisitions sécurisées, poursuivre les projets de développement et de rénovation en cours et réduire le ratio d’endettement. 

Deux lancements durant ce premier semestre 2025

Encore plus significatif du dynamisme du marché de l'immobilier titrisé, deux lancements de fonds non cotés et trois introductions en bourse ont été annoncées durant ce premier semestre.

D'abord la Banque Cantonale de Bâle Campagne (BLKB), ou plutôt de sa filiale BLKB Fund Management AG, qui lance, fin juillet, son premier fonds immobilier, le BLKB Sustainable Property Fund avec une première émission de 160 millions de francs. Ce fonds va principalement investir dans de l'immobilier durable, résidentiel, essentiellement situé dans la région bâloise et en Suisse allemande.

Ensuite, le Cronos Immo Fund 2, avec un prix d’émission basé sur la valeur d’inventaire. Ce fonds sera lancé en septembre, axé principalement sur le secteur résidentiel romand. Il envisage un premier portefeuille d'une valeur située entre 50 et 75 millions de francs. Un fonds qui va cibler particulièrement les propriétaires immobiliers intéressés à procéder à un swap. 

Sans oublier quatre cotations annoncées  et l'arrivée du premier L-QIF immobilier 

Quant aux IPO, elles ont concerné Helvetica Swiss Opportunity, une opération qui s'est déroulé sans anicroche au début de l'année (suivie par une fusion avec Helvetica Swiss Commercial Fund, fin juin), puis Pure Swiss Opportunity REF, dont la première cotation devrait avoir lieu dans la deuxième partie de l'année, et finalement MobiFonds Swiss Property, dont l'entrée en bourse est prévue pour la fin de l'année. Une très grosse opération, puisque le fonds valait, fin juin, un peu plus d'un milliard de francs. 

Sans oublier la future entrée en bourse de Comunus SICAV, confirmée par les responsables du fonds, programmée pour le début de l'automne.

N'oublions pas non plus, comme moment fort du premier semestre, l'arrivée du premier L-QIF immobilier de Suisse, le PMT Swiss Real Estate, qui a lancé une augmentation de capital de 100 millions de francs pour investir dans des immeubles existants qui nécessitent un repositionnement et/ou une rénovation. 

Un rythme qui s'est accéléré, et peu d'échecs

Autre fait notable, que l'on avait déjà constaté en 2024 et qui se poursuit en 2025, la multiplication des petites augmentations de capital. Mais à un rythme que les véhicules immobiliers titrisés n'avaient jamais connu. À l'exemple d'Akara Diversity PK qui a bouclé, en mai, sa 14e augmentation de capital (qui lui avait permis de lever 101 millions de francs), suivie immédiatement, en juin, d'une 15e opération (qui a permis de lever 85 millions)! La conséquence d'une demande de la part des investisseurs nettement supérieure aux attentes, a expliqué la direction du fonds. 

Finalement, dans ce marché extrêmement porteur, quasi toutes ces opérations en capital ont été des réussites. Avec, bien entendu, quelques exceptions pour confirmer la règle, parfois des montants levés inférieurs à ce qui avait été espéré, parfois, mais très rarement, un véritable échec, comme le lancement inabouti de Sustainable Real Estate Wood, au début de l'année. 

Les principales augmentations de capital de juin

Au mois de juin, malgré la chaleur, le rythme ne semble pas s'être ralenti, avec l'annonce de plusieurs nouvelles augmentations de capital et le bouclement réussi d'une poignée d'opérations.

D'abord, 1291 La Fondation suisse de placement, qui a trouvé, en juin, des nouveaux capitaux propres pour poursuivre l’expansion de son portefeuille, en restant focalisé sur le rendement.

Ensuite, PRISMA Previous Responsible Residential Real Estate cherche à lever jusqu'à  50 millions de francs pour développer son portefeuille résidentiel durable. Avec une stratégie inhabituelle : le fonds s'intéresse en effet à des villes plus périphériques, comme Estavayer-le-Lac (FR) ou Monthey (VS). L'opération va se boucler courant juillet. 

On continue avec le Raiffeisen Futura Immo Fonds qui cherche, pour la fin de l'été, jusqu'à 50 millions de francs pour renforcer son portefeuille de biens immobiliers durables et réduire son endettement.

Truststone Real Estate SICAV quant à lui, est en train de terminer son augmentation de capital de 27 millions de francs, qui vont servir à acquérir un bien immobilier en Suisse romande et à réduire le taux d'endettement.

Le marché attend toujours des nouvelles des fusions annoncées des fonds UBS

Le fonds Realstone RSF a procédé à une grosse augmentation de capital d’environ 190 millions de francs, qui s'est terminée début juillet. Outre réduire le coefficient d'endettement, le produit de l’émission servira à accroître l’allocation du portefeuille en immeubles résidentiels en Suisse et à financer des projets de construction et de rénovations énergétiques.  

StoneEdge SICAV a bouclé en juin une l'augmentation de capital de 42 millions de francs qui va servir à financer l'acquisition de nouveaux immeubles et des projets de rénovation.

Finalement, le 27 juin ont été libéré les actions de l'augmentation de capital de 53 millions de francs du compartiment « Commercial PK » de Procimmo Real Estate SICAV. Là encore, ces millions vont servir à accroître la taille du portefeuille tout en maintenant un faible niveau d'endettement. Le fonds ajoute que ce capital permettra également de financer le développement de projets sur les parcelles déjà sous gestion, favorisant ainsi la valorisation du foncier existant. 

Et voilà, c'est tout pour juin, à notre connaissance. On verra si l'euphorie se poursuivra pour l'immobilier titrisé durant le deuxième semestre qui, pour rappel, devrait être marqué par LA grosse opération que tout le secteur attend : les premières fusions des fonds UBS. 

Rédaction Immoday

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