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Olivier Toublan, Immoday
Tous les institutionnels veulent aujourd’hui investir dans les fonds immobiliers, parmi les rares à encore offrir des rendements stables dans un environnement de taux négatifs. Mais, avec une telle demande, on pourrait craindre que la qualité de l’offre baisse. Nous avons posé la question à Laure Carrard, spécialiste des fonds immobiliers indirects, et directrice d’IMvestir Partners SA.
Pour les caisses de pension, pour les Family Office, l'investissement en immobilier indirect est devenu un incontournable dans l’allocation d’actifs des investisseurs aujourd’hui : un rendement stable et pérenne dans un environnement de taux négatifs. Encore faut-il savoir dans quels fonds, comment et quand investir.
Des critères qui dépendent de sa propre stratégie d'investissement et de ses besoins en liquidités. Dès lors, pour ne pas faire fausse route, autant faire appel à des experts, comme ceux d’IMvestir Partners SA. Laissons-nous guider par Laure Carrard, spécialiste des fonds immobiliers indirects, et directrice d’IMvestir Partners SA.
Laure Carrard, quelle est aujourd’hui la qualité des fonds immobiliers en Suisse ?
On peut dire qu'en moyenne elle est bonne, d’autant que les fonds sont surveillés par la FINMA, ce qui garantit une bonne protection pour les investisseurs. En plus, depuis quelques années, tous les véhicules doivent appliquer la directive des fonds immobiliers de la SFAMA.
Ceci signifie que l’industrie des fonds immobiliers doit publier des chiffres clés ou indices uniformisés dans le but d’offrir une information comparable des investissements ce qui contribue à une meilleure transparence. En résumé, ceci permet aujourd’hui une meilleure transparence ainsi qu’une comparaison facilitée.
Vous avez parlé de moyenne, est-ce qu’il il y a quand même des mauvais fonds immobiliers sur le marché suisse ?
Il y a certains fonds qui se sont laissés porter par la vague en perdant de vue leur objectif de créer de la valeur pour leurs investisseurs sans mettre suffisamment d’effort et de travail sur leur parc immobilier. Il sera intéressant de voir quand le marché se retournera comment ils vont évoluer. Les écarts se creuseront et cela permettra de mieux identifier les best performers.
Si les fonds immobiliers sont de manière générale de qualité, pourquoi faire appel à une spécialiste comme vous pour sa stratégie d’investissement ? On pourrait choisir les fonds au hasard, ça reviendrait au même, non ?
Choisir un fonds au hasard ne tiendrait pas compte de ses besoins et de sa stratégie sur le moyen et long terme. Pour un investissement à long terme, il faut évaluer son potentiel de création de valeur en analysant la stratégie du fonds, voir si elle est soutenable, déterminer la qualité de son management, et surtout analyser avec précision la qualité de son portefeuille immobilier en regardant en profondeur son taux de vacances, sa stratégie de commercialisation, son potentiel de réserves locatives, etc.
Ceci nous permet d’évaluer si le gestionnaire est en mesure de créer de la valeur sur le long terme et surtout d’offrir un rendement du dividende soutenable dans le temps. C'est pourquoi les petites caisses de pension et certains family offices, peuvent faire appel à nous pour les accompagner et les soutenir dans leurs décisions de placements.
En d’autres termes, nous adaptons nos conseils grâce à la connaissance approfondie des produits et du marché de l’immobilier indirect, et nous sommes en mesure de les adapter selon le niveau de risque souhaité du client et de ses objectifs (liquidité, horizon temps, diversification géographique et sectorielle, Niveau de risque, ESG, etc.).
Alors, que leur proposez-vous ?
Nous faisons une analyse approfondie des fonds qui les intéressent. En commençant avec l’aspect quantitatif : performance sur le long terme, analyse des frais puis de manière qualitative en estimant leur capacité à créer de la valeur, en évaluant leur management, leur conseil d’administration, leurs processus décisionnel, les conflits d’intérêts potentiels, etc.
On regarde, entre autres, quels capitaux ont été levés, comment ils ont été investis, quel est le profil de risque du portefeuille immobilier, comment ce risque est géré, comment le fonds va réagir s’il y a un choc externe, comme une variation des taux d’intérêt. On fait aussi l’analyse du portefeuille immobilier et on visite les immeubles.
En résumé, nous proposons des due diligences sur tous les fonds qui intéressent l’investisseur, un rapport qui analyse en profondeur toutes les caractéristiques du fonds, de sa performance à la qualité de son management. Ensuite, nous proposons aussi aux investisseurs qui le désirent de les aider dans leur allocation d’actifs.
Vous allez vraiment voir tous les immeubles des fonds que vous analysez ?
Nous visitons une sélection d’immeubles afin de nous faire une idée sur la qualité du parc et la manière dont il est géré. En les visitant, on étudie son business plan, sa situation géographique, son état, on challenge le gestionnaire du parc immobilier, et on détermine si les rendements sont soutenables dans le temps. Et à chaque augmentation de capital, à chaque acquisition de nouveaux immeubles, nous complétons notre analyse.
Vous analysez aussi les frais de gestion de fonds ?
Bien entendu, d’autant que les investisseurs s’y intéressent de plus en plus. Nous analysons aussi les frais de transaction, les commissions de construction, les frais de rénovation, les frais de gestion des immeubles, etc.
Et qu’en est-il de la qualité des gérants de fonds ?
Cela fait aussi partie de notre travail de trouver les meilleurs gestionnaires, ceux qui ont les compétences à créer de la valeur et qui arrivent à générer des cash-flow stables, car à la fin, ce que veut l’investisseur, c’est un dividende le plus stable et le plus pérenne possible.
Et ce dernier point, la pérennité, est vraiment important aujourd’hui, car, avec l’afflux d’argent facile que l’on a observé ces dernières années dans les fonds immobiliers, on a constaté que certains se sont un peu reposés sur leurs lauriers, et n’ont peut-être pas rénové leur parc immobilier avec autant d'attention qu'ils auraient dû.
Mais comme je l’ai dit précédemment, je crois que ces prochaines années, les fonds les mieux gérés vont sensiblement se démarquer.
Olivier Toublan, Immoday.ch