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Olivier Toublan, Immoday
Inzwischen wollen alle institutionellen Anleger in Immobilienfonds investieren, denn diese zählen zu den wenigen Fonds, die in einem Umfeld negativer Zinsen noch stabile Renditen bieten. Doch besteht bei einer so hohen Nachfrage die Befürchtung, dass die Qualität des Angebots abnimmt. Wir haben Laure Carrard dazu befragt, Expertin für indirekte Immobilienanlagen und Direktorin bei IMvestir Partners SA.
Für Pensionskassen und Family-Offices ist die Investition in indirekte Immobilienanlagen in der Asset Allocation der Anleger heute unumgänglich: eine stabile und dauerhafte Rendite in einem Umfeld negativer Zinsen. Doch sollte man wissen, in welchen Fonds man wann und wie investiert.
Diese Kriterien hängen von der eigenen Anlagestrategie und dem Liquiditätsbedarf ab. Damit man mit seiner Investition nicht völlig falsch liegt, sollte man sich an Experten wie IMvestir Partners SA wenden. Laure Carrard, Expertin für indirekte Immobilienanlagen und Direktorin bei IMvestir Partners SA, gibt Auskunft.
Frau Carrard, wie steht es heute um die Qualität der Schweizer Immobilienfonds?
Im Durchschnitt kann man sie als gut bezeichnen, zumal die Fonds von der FINMA beaufsichtigt werden, was einen guten Schutz für die Anleger garantiert. Darüber hinaus müssen seit einigen Jahren alle Vehikel die SFAMA-Richtlinie für Immobilienfonds einhalten.
Dies bedeutet, dass die Immobilienfondsbranche Kennzahlen oder standardisierte Indizes veröffentlichen muss, damit vergleichbare Anlageinformationen verfügbar sind, was wiederum zu einer besseren Transparenz beiträgt. Kurz gesagt, dies erhöht die Transparenz und macht Vergleiche einfacher.
Sie sprachen vom Durchschnitt, gibt es trotzdem noch schlechte Immobilienfonds auf dem Schweizer Markt?
Es gibt Fonds, die sich haben mitreissen lassen und ihr Ziel – die Wertschöpfung für ihre Anleger – aus den Augen verloren haben, ohne sich ausreichend um ihren Immobilienbestand zu kümmern. Es wird interessant sein zu sehen, wie sie sich entwickeln, wenn der Markt sich wieder dreht. Die Kluft wird grösser, was dazu beitragen wird, die besten Performer einfacher auszumachen.
Wenn Immobilienfonds generell hochwertig sind, warum sollte man dann noch eine Expertin wie Sie für seine Anlagestrategie hinzuziehen? Man könnte die Fonds nach dem Zufallsprinzip auswählen, das wäre doch das Gleiche, oder?
Die zufällige Auswahl eines Fonds würde mittel- und langfristig nicht zu den eigenen Bedürfnissen und der Strategie passen. Für eine langfristige Investition muss das Wertschöpfungspotenzial bewertet werden, indem die Strategie des Fonds auf ihre Nachhaltigkeit hin analysiert wird. Es sollte die Qualität des Managements bestimmt und vor allem die Qualität des Immobilienportfolios genau analysiert werden, wobei man sich die Leerstandsquote, die Vermarktungsstrategie, die potenziellen Mietreserven usw. eingehend ansehen muss.
So können wir beurteilen, ob die Fondsverwaltung in der Lage ist, langfristig Wert zu schöpfen und vor allem eine nachhaltige Dividendenrendite zu bieten. Aus diesem Grund können sich kleine Pensionskassen und bestimmte Family-Offices an uns wenden, und wir begleiten und unterstützen sie bei ihren Investmententscheidungen.
Das heisst, dass wir dank unserer fundierten Kenntnisse der Produkte und des Marktes für indirekte Immobilienanlagen unsere Beratung an das gewünschte Risikoniveau und die Ziele des Kunden (Liquidität, Anlagehorizont, geografische und sektorielle Diversifizierung, Risikoniveau, ESG usw.) anpassen können.
Was genau bieten Sie ihnen an?
Wir bieten eine eingehende Analyse der Fonds, für die sie sich interessieren. Dabei beginnen wir mit dem quantitativen Aspekt: langfristige Performance, Kostenanalyse. Dann auf qualitativer Ebene das Potenzial zur Wertschöpfung, indem wir eine Bewertung ihres Managements, ihres Verwaltungsrats, ihrer Entscheidungsprozesse, möglicher Interessenkonflikte usw. vornehmen.
Dabei prüfen wir auch, wie viel Kapital aufgebracht und wie es angelegt wurde, wie das Risikoprofil des Immobilienportfolios aussieht, wie dieses Risiko gemanagt wird und wie der Fonds auf einen externen Schock, z. B. eine Änderung der Zinssätze, reagieren würde. Ausserdem analysieren wir das Immobilienportfolio und besichtigen die Immobilien.
Kurz gesagt, wir bieten eine Due Diligence für alle Fonds, die für den Anleger von Interesse sind, einen Bericht, der alle Eigenschaften des Fonds, von der Performance bis zur Qualität seines Managements, eingehend analysiert. Und schliesslich bieten wir den Anlegern auch Unterstützung bei der Asset Allocation an.
Sie besichtigen wirklich alle Immobilien der Fonds, die Sie analysieren?
Wir besichtigen eine Auswahl von Immobilien, um uns einen Eindruck von der Qualität des Bestands und seiner Verwaltung zu verschaffen. Bei den Besichtigungen prüfen wir den Businessplan, die geografische Lage und den Zustand der Immobilien, stellen dem Verwalter tiefergehende Fragen und stellen fest, ob die Renditen auf Dauer tragfähig sind. Und mit jeder Kapitalerhöhung oder mit jedem Erwerb neuer Immobilien ergänzen wir unsere Analyse.
Analysieren Sie auch die Gebühren für die Fondsverwaltung?
Selbstverständlich, zumal sich die Anleger zunehmend dafür interessieren. Wir analysieren auch die Transaktionskosten, die Bauprovisionen, die Kosten für Renovationen, Immobilienverwaltung usw.
Und wie steht es um die Qualität der Fondsmanager?
Zu unserer Arbeit zählt auch, die besten Manager zu finden, die kompetent genug sind, Wert zu schöpfen und einen stabilen Cashflow zu erwirtschaften, denn schliesslich will der Anleger eine möglichst stabile und beständige Dividende.
Und dieser letzte Punkt, die Beständigkeit, ist mittlerweile wirklich wichtig, denn mit dem Zufluss von leicht verdientem Geld, den wir in den letzten Jahren bei den Immobilienfonds beobachtet haben, haben wir auch festgestellt, dass sich einige Fonds zu sehr auf ihrem Erfolg ausgeruht und ihre Immobilienbestände vielleicht nicht so sorgfältig renoviert haben, wie sie es hätten tun sollen.
Aber wie ich bereits sagte, glaube ich, dass sich die Fonds mit der besten Verwaltung in den nächsten Jahren deutlich abheben werden.
Olivier Toublan, Immoday.ch