Pas de ralentissement au mois d'août pour les opérations en capital

Au mois d'août, l'activité des fonds placements immobiliers s'est à peine ralentie, avec l'annonce de plusieurs nouvelles augmentations de capital et une IPO. En effet, SPSS Commercial prévoit une introduction en bourse d'ici fin 2025. Sans oublier, au moment où vous lirez ces lignes, le lancement de Cronos Immo Fund 2. Depuis le début de l'année, on en est à 58 augmentations de capital, tous types de véhicules confondus, qui ont cherché à lever près de 6 milliards de francs sur le marché. Bref, tous les records risquent d'être battus en 2025 pour l'immobilier titrisé. 

Même les torpeurs du mois d'août n'auront pas été suffisantes pour ralentir le rythme des opérations en capital des véhicules immobiliers. A peine s'il aura été un peu moins frénétique qu'en fin de printemps.

Depuis le début de l'année, on en est désormais à 58 ans augmentations de capital, tous types de véhicules confondus, qui ont cherché à lever un montant total qui approche les 6 milliards de francs. 

Sans oublier l'arrivée de deux nouveaux véhicules dans l'univers des fonds non cotés (dont, fin juillet, le premier fonds immobilier de la Banque cantonal de Bâle Campagne, le de BLKB (CH) Sustainable Property Fund) et l'annonce de cinq IPO. 

Surtout, si l'on en croit les spécialistes du secteur, ce rythme ne devrait pas se ralentir d'ici la fin de l'année, d'autant plus si, comme le prévoient de nombreux observateurs, les taux d'intérêt de la BNS redeviennent négatifs, ce qui devrait faire encore grimper les prix de l'immobilier, mais aussi renforcer le spread entre le rendement des véhicules immobiliers celui des obligations de la Confédération, qui, pour les fonds immobiliers cotés, oscille actuellement autour des 200 points de base. Bref, de quoi doper la demande des investisseurs et inciter les véhicules immobiliers à multiplier les opérations en capital.

Les nouvelles augmentation de capital annoncées au mois d'août

Dans les opérations annoncées ces dernières semaines ou encore en cours, 

Swisscanto cherche à lever, début septembre, 51,5 millions de francs; Dominicé Swiss Property Fund (DSPF) va annoncer une levée de fonds avec un objectif minimum de 80 millions de francs; et Comunus SICAV a confirmé vouloir lever environ 50 millions de francs avant son IPO prévue pour cet automne.

Toute fin juillet, Procimmo Real Estate SICAV avait également annoncé trois augmentations de capital simultanées, pour le courant du quatrième trimestre 2025, la première pour son compartiment « Industrial » (100 millions), la deuxième pour le compartiment « Residential » (30 millions), et la troisième pour le compartiment « Residential PK » (40 millions).

Finalement, le 22 août, le groupe de placement Realstone Immobilier Résidentiel Suisse (RIRS) a annoncé une augmentation de capital, prévue pour la fin du mois de septembre. « Nous avons un pipeline sécurisé de 49 millions de francs pour 6 immeubles résidentiels et sommes déjà en train de préparer la suite du pipeline. Realstone Fondation de Placement est ouverte aux souscriptions dans le but de financer toutes les opportunités qui seront sécurisées», explique le porte-parole du groupe.

Des fondations de placement toujours très actives

Comme souvent cette année, c'est du côté des fondations de placement, très actives, que l'on trouve les opérations les plus importantes (Swiss Life Immobilien Schweiz ESG avait levé, en juin, 450 millions de francs, ce qui est, à notre connaissance, un record pour l'immobilier titrisé).

Toute fin août, on apprenait donc que le groupe de placement Swiss Life «Immeubles commerciaux Suisse ESG» (Anlagestiftung Swiss Life Geschäftsimmobilien Schweiz ESG), qui investit dans des immeubles commerciaux (parfois à usage mixte), en propriété directe, essentiellement dans les centres-villes, a lancé une augmentation de capital de 150 millions de francs, jusqu'à fin octobre. Selon la Fondation de placement, le capital levé va permettre de nouvelles acquisitions ciblées conformes à la stratégie du fonds. 

Par ailleurs, le groupe de placement Seraina "Swiss Development Residential" (SDR) a annoncé une augmentation de capital de 140 millions de francs, jusqu'à mi-octobre. Le fonds se spécialiste dans les projets immobiliers, dans lesquels elle investit à un stade précoce, essentiellement résidentiels, dans les centres urbains. Actuellement son portefeuille est constitué d'une quarantaine de projets pour une valeur d'environ 1,5 milliards de francs

SPSS Commercial prévoit une introduction en bourse d'ici fin 2025.

La grande annonce du mois d'août, c'est la décision de SPSS Commercial d'entrer en bourse, une opération prévue pour fin 2025. L'objectif de cette IPO, explique le fonds, est de renforcer sa présence sur le marché, d'ouvrir l'accès à de nouveaux investisseurs et de favoriser sa liquidité à long terme. Par ailleurs, il est prévu que le fonds soit inclus dans les indices « SXI Real Estate Broad » et « SXI Real Estate Funds Broad » dès sa cotation.

Pour rappel, le Swiss Prime Site Solutions Investment Fund Commercial investit, comme son nom l'indique, dans l'immobilier commercial, en propriété directe, dans toute la Suisse. Avec une stratégie d'investissement qui mise sur la diversification, la stabilité des flux de trésorerie et la protection contre l'inflation avec un ratio d'indexation de 95 %. 

Avec cette annonce c'est la 5e IPO annoncée pour l'année 2025, qui déplume d'autant l'univers des fonds non cotés.

Le Cronos Immo Fund 2 est lancé

A l'heure où vous lirez ces lignes, cet univers des fonds non cotés aura néanmoins accueilli un nouveau membre : le Cronos Immo Fund 2. Comme nous l'expliquions dans un précédent article, ce fonds cible particulièrement les propriétaires immobiliers intéressés à procéder à un swap et les investisseurs rebutés par le niveau très élevé des agios actuels des fonds cotés, en particulier pour l'immobilier résidentiel.

La suite, comme prévu de longue date, ce sera l'IPO de Comunus SICAV, début octobre, dont nous avons maintes fois parlé. Puis, cet automne, Pure Swiss Opportunity REF. Et enfin, en 2026, l'entrée en bourse de MobiFonds Swiss Property, un fonds dont la valeur dépasse le milliard de francs.

Quant a la première série de fusions des fonds UBS, elle est toujours bloquée par la FINMA. Pour rappel cette fusion devait concerner les fonds UBS Living Plus, UBS Hospitality et Residentia, qui auraient dû être réunis sous le nom d'UBS Living Plus. Elle avait été officiellement annoncée pour le 30 juin avant d'être suspendue par la FINMA, suite aux objections d'un petit nombre d'investisseurs. Comme l'a confirmé Daniel Brüllmann, Head Real Estate DACH, dans une récente interview vidéo diffusée sur le site d'UBS, ce contretemps ne remet pas en cause l'opération mais va simplement la retarder de quelques mois. 

Rédaction Immoday

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