•
Levée de capital
•
8 min
•
Rédaction • Immoday.ch
Avec l'annonce de dix augmentations de capital ces cinq dernières semaines, on n'est pas loin d'un record. Ensemble, elles cherchent à lever près de 1,4 milliard de francs. Dans un marché immobilier sec, au rendement tendu, les véhicules d'immobilier titrisé multiplient les appels de fonds, pour satisfaire la demande inextinguible des investisseurs. On en arrive à près de 70 opérations depuis le début de l'année, pour un montant de plus de 7 milliards de francs, tous types de véhicules confondus. Sinon, septembre a vu l'arrivée d'un nouveau fonds, Cronos Immo Fund 2. Ensuite, octobre verra la naissance du fonds Albin Kistler Immobilien Schweiz P et deux entrées en bourse, Comunus SICAV et Pure Swiss Opportunity REF. Sans oublier UBS, qui a annoncé la suite de ses fusions, avec le rapprochement d'UBS Green Property et UBS Direct Urban, prévu pour fin décembre 2025.
Après un premier semestre à toute berzingue suivi par un été un peu plus calme, on se demandait comment aller se passer la rentrée pour les opérations en capital. Eh bien la réponse est simple : tout s'accélère. En effet, ces cinq dernières semaines, on a compté pas moins de dix nouvelles annonces d'augmentation de capital, qui cherchent à lever environ 1,4 milliard de francs. Ce qui nous fait quasi 70 opérations depuis début de l'année, tous types de véhicules immobiliers confondus, qui ont demandé plus de 7 milliards de francs sur le marché des capitaux. Et ce n'est pas fini puisqu'il reste encore trois mois avant la fin de l'année, et que de nouvelles annonces tombent quasiment chaque semaine.
Deux très grosses opérations pour les fondations de placement
Ne pouvant pas ici parler de toutes les opérations annoncées ces dernières semaines - il y en a trop -, concentrons-nous sur les plus importantes.
Alors qu'elles avaient été un peu plus discrètes que d'habitude pendant l'été, les fondations de placement reviennent en force en ce début d'automne.
Dont une nouvelle opération gigantesque, celle de ZAST Immobilien Schweiz qui cherche à lever 400 millions de francs d'ici fin octobre. Dans un communiqué,
Zurich Invest AG, explique que ce capital servira à acquérir sept biens immobiliers dotés d'un potentiel de développement attractif. Cinq biens sont situés en ville de Zurich, un à Genève et un à Lausanne.
Autre grosse opération, celle du groupe Empira, dont la fondation de placement veut créer un nouveau groupe d'investissement, baptisé Empira Anlagegruppe CH Hypotheken Plus. Comme l'explique le communiqué du groupe, ce nouveau produit, à destination des caisses de pension, doit permettre aux propriétaires d'accéder à un financement indépendant des banques, essentiellement pour des immeubles d'habitation déjà existants en Suisse. Empira cherche à lever 250 millions de francs pour ce groupe d'investissement.
Les deux plus grosses opérations des fonds cotés
En ce qui concerne les fonds cotés, la plus grosse opération annoncée en septembre est celle de Solvalor 61, qui cherche à lever environ 176 millions de francs. Le fonds annonce que le capital sera utilisé pour financer l’acquisition d’immeubles en Suisse romande mais aussi financer des investissements dans des projets en cours et rembourser une partie de la dette hypothécaire du fonds.
Quant à Procimmo Real Estate SICAV Industrial, le plus grand fonds coté de Suisse spécialisé dans les domaines de l’industrie, l’artisanat et la logistique, il cherche à lever 145 millions de francs pour faire des acquisitions mais aussi poursuivre le financement de travaux d'investissement en cours.
Cronos Immo Fund 2 est arrivé sur le marché, Albin Kistler Immobilien Schweiz P va suivre
L'univers des fonds non cotés va se renforcer début octobre avec l'arrivée du fonds Albin Kistler Immobilien Schweiz P, qui cherche à lever 70 millions de francs, avec une libération prévue pour la mi-octobre. En 2023, le gestionnaire de fortune avait lancé un fonds immobilier destiné à ses clients institutionnels, avec une stratégie d'investissement centrée sur le résidentiel en Suisse allemande. Comme le précise un porte-parole du groupe, la stratégie de ce nouveau fond ne change pas : "de l'immobilier résidentiel Suisse alémanique et des parts disponibles exclusivement pour nos clients de gestion de patrimoine".
Ce sera le troisième lancement cette année, après celui de Cronos Immo Fund 2, mi-septembre, qui a réussi à lever une cinquantaine de millions de francs. Sans oublier, en juillet dernier, l'arrivée sur le marché de BKLB Sustainable Property Fund, le premier fonds immobilier de la Banque Cantonale de Bâle Campagne, qui a réussi à lever 130 millions de francs. Et qui prévoit d'ores et déjà une entrée en bourse, dès que possible.
Deux IPO devraient se conclure en octobre
Sur le front des opérations en capital, deux IPO devraient se conclure ces prochaines semaines, celle de Comunus SICAV le 8 octobre, puis, le 20 octobre, de Pure Swiss Opportunity REF. Au vu des agios atteints par Comunus SICAV, cette opération suscite l'enthousiasme des investisseurs. La SICAV, qui est actuellement valorisé aux alentours de 700 millions de francs selon SFP, a en effet réalisé une performance de +15,4% depuis le début de l'année, ce qui amène son agio, fin septembre, à +16,3%. Un niveau tout à fait remarquable pour un fonds encore non coté.
C'est un peu moins excitant pour Pure Swiss Opportunity REF, avec un agio de +2,8% et une hausse de +7,1%, pour une valorisation d'environ 140 millions de francs, ce qui en fera le plus petit fonds coté.
Pour la suite, ce sera les introductions en bourse de Swiss Prime Site Solutions (SPSS) Investment Fund Commercial en décembre et de MobiFonds Swiss Property en 2026.
UBS annonce la fusion d'UBS Green Property et UBS Direct Urban
Au chapitre des fusions UBS, si la première opération, le rapprochement des fonds UBS Living Plus, Residentia et UBS Hospitality est toujours bloquée à la Finma, suite aux objections d'une poignée d'investisseurs, les autres opérations continuent d'avancer selon le calendrier, assure un communiqué de presse que vient de publier la banque.
L'étape suivante, c'est donc le rapprochement entre deux fonds immobiliers à usage mixte avec propriété foncière directe, UBS Green Property et UBS Direct Urban, fusion prévue pour le 31 décembre 2025.
Le nouveau fonds s’appellera UBS (CH) Property Fund – Direct Mixed Urban et poursuivra la stratégie d’investissement des deux fonds précédents, avec un accent mis sur des biens immobiliers modernes et durables, à usage commercial et résidentiel, situés dans des centres urbains et leurs agglomérations.
Une troisième fusion de fonds UBS est encore prévue en 2026
Après cette opération, UBS Mixed Urban deviendra l’un des plus grands fonds immobiliers suisses avec un portefeuille d’environ 80 immeubles, pour une fortune totale de près de 4 milliards de francs au 31 décembre 2024 et une capitalisation boursière combinée d'un peu moins de 3,4 milliards de francs fin septembre 2025.
Les contrats de fonds modifiés sont actuellement soumis à l'autorité de surveillance, et, comme le précise la banque, la finalisation de la fusion dépendra de la procédure d'approbation habituelle, en clair de la présence ou non d'objections de la part des investisseurs.
Pour la suite, comme déjà annoncé, UBS Fund Management (Switzerland) SA prévoit une autre fusion, en 2026/27, de ses deux fonds immobiliers suisses commerciaux cotés avec propriété foncière indirecte, UBS Swissreal et UBS Interswiss. Une fusion qui entrainera également la création d'un géant, le plus gros fonds d'immobilier commercial du pays. Actuellement ces deux font pèsent, ensemble, environ 3,5 milliards en bourse.
Résumé en bullet points
On a compté dix annonces d'augmentation de capital ces dernières semaines qui cherchent à lever plus de 1,4 milliard de francs, tous types de véhicules confondus.
Fin septembre, on décomptait près de 70 augmentations de capital, pour un montant demandé de plus de 7 milliards de francs depuis le début de l'année.
Les plus grosses opérations de ces prochaines semaines seront le fait de fondations de placement, avec ZAST Immobilien Schweiz qui cherche à lever 400 millions de francs.
Cronos Immo Fund 2 est né comme prévu à la mi-septembre après une levée de près de 50 millions de francs.
Albin Kistler Immobilien Schweiz P annonce son lancement et cherche à lever 70 millions de francs.
Deux IPO sont prévues pour le mois d'octobre : Comunus SICAV et Pure Swiss Opportunity REF.
Deux autres IPO sont annoncées pour ces prochains mois : Swiss Prime Site Solutions (SPSS) Investment Fund Commercial en décembre et MobiFonds Swiss Property.
UBS annonce la fusion d'UBS Green Property et UBS Direct Urban pour le 31 décembre 2025.
UBS a également confirmé une autre fusion, en 2026/27, d'UBS Swissreal et UBS Interswiss.
Rédaction-Immoday
Suivez-nous sur LinkedIn.