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Levée de capital
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8 min
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Rédaction • Immoday.ch
Pas de repos pour les fonds immobiliers avec, malgré l’été, en juillet, une poignée de nouvelles augmentations de capital, qui cherchent à lever 220 millions de francs. On dépasse désormais la barre des 5 milliards de francs demandés au marché depuis le début de l'année. Comme prévu, BLKB (CH) Sustainable Property Fund est officiellement né, fin juillet. Par contre, ça coince toujours du côté des fusions des fonds UBS : la première opération est temporairement suspendue, suite à l'opposition d'un petit nombre d'actionnaires.
Avec l'été, les opérations en capital des véhicules immobiliers se sont un peu ralenties. Mais à peine, la demande pour l'immobilier étant toujours aussi forte de la part des investisseurs, dans un environnement économique incertain avec un franc suisse qui se renforce par rapport au dollar. La plupart des observateurs estiment que le retour des taux négatifs n'est plus qu'une question de mois. Ce qui devrait faire encore grimper les prix de l'immobilier.
1,5 milliard de francs levés en quatre opérations seulement
La grosse opération terminée au mois de juillet, c'est l'augmentation de capital de 390 millions de francs bouclée par la SICAV Edmond de Rothschild pour son compartiment Swiss. Des capitaux qui serviront, explique le fonds, à financer de nouvelles acquisitions pour renforcer le portefeuille, poursuivre les projets de développement et de rénovation en cours et réduire le ratio d’endettement.
À noter que, malgré son montant important, ce n'est pas la plus grosse opération de l'année, puisque, pour l'instant, la palme revient à Swiss Life Immobilien Schweiz ESG, qui a levé en juin 450 millions de francs. Sur la 3e marche du podium, UBS Swiss Sima, qui, en mai, a levé 356 millions de francs. Et, pour la médaille en chocolat, Swiss Prime Site, qui, en février, a levé 300 millions de francs.
Bref, 1,5 milliard de francs levés en quatre opérations : de mémoire d'analyste, on n'a pas souvent vu ça, du moins pour les fonds immobiliers !
Depuis le début de l'année, tous types de véhicules immobiliers confondus, on dépasse allègrement la barre des 5 milliards de francs demandés au marché.
Le BLKB (CH) Sustainable Property Fund est officiellement né
La deuxième opération notable du mois, c'est l'arrivée d'un nouveau fonds non coté sur le marché, le BLKB (CH) Sustainable Property Fund. L'opération s'est passée sans difficulté, avec, selon un communiqué, une émission qui va générer un produit de 130 millions de francs suisses pour le fonds. Ces capitaux seront utilisés pour acquérir un portefeuille immobilier d'une valeur de marché d'environ 177 millions de francs. Essentiellement composé d'immobilier résidentiel, complété par des propriétés à usage mixte et des propriétés commerciales, principalement dans la région bâloise avec quelques extensions dans les régions voisines de Berne, de Suisse centrale et de Zurich. En outre, la stratégie d'investissement du fonds se concentre sur des immeubles durables avec une efficacité énergétique élevée.
Pour la suite, on peut s'attendre à une série d'augmentations de capital, jusqu'à l'entrée en bourse du fonds, qui est d'ores et déjà prévue à terme, mais sans date annoncée pour l'instant.
Trois augmentations de capital d'un coup pour Procimmo
Fin juillet, la direction de fonds de Procimmo Real Estate SICAV a annoncé trois augmentations de capital simultanées, toutes pour le courant du quatrième trimestre 2025.
La première concerne le compartiment « Industrial » de Procimmo Real Estate SICAV, qui veut lever 100 millions, la deuxième le compartiment « Residential » qui veut lever 30 millions, et la troisième le compartiment « Residential PK » qui veut lever 40 millions.
Comme l'explique Céline Richard, porte-parole de Procimmo:
Cette triple opération est plus simple à gérer sur le plan opérationnel, encore plus depuis que nous sommes devenus Direction de fonds. Et outre, nous avons un pipeline avec des opportunités à saisir pour ces différents compartiments.
Encore une augmentation de capital avant l'IPO pour Comunus SICAV
Parmi les annonces de ces dernières semaines, la confirmation de l'IPO de Comunus SICAV dont nous avons déjà plusieurs fois parlé. Ce qui est nouveau, c'est l'annonce par Julien Baer, CEO, qu'avant cette entrée en bourse le fonds va procéder à une nouvelle augmentation de capital, en septembre, d'environ 50 millions de francs.
En effet, la précédente augmentation de capital, qui s'est bouclée en mai, a rencontré beaucoup de succès, montrant l'intérêt des investisseurs pour le fonds. Alors, comme, entre-temps, la SICAV a déniché de nouveaux immeubles intéressants, elle profite de cet intérêt pour lancer sa troisième augmentation de capital en 12 mois, ce qui lui permettra de renforcer son portefeuille, dont la valeur totale devrait dépasser les 850 millions au moment de l'entrée en bourse.
Ça bloque du côté de la première fusion des fonds UBS
Le grand sujet de discussion du secteur ces dernières semaines, c'est le report de la première série de fusions des fonds UBS (elle concerne UBS Living Plus, UBS Hospitality et Residentia, qui auraient dû être réunis sous le nom d'UBS Living Plus).
Pour rappel, la fusion avait été officiellement annoncée pour le 30 juin avant d'être suspendue. En effet, un petit nombre de porteurs de parts a fait part de ses objections à la FINMA. Selon toute vraisemblance, ils objectent que les trois fonds impliqués ont des stratégies et des portefeuilles trop divergents pour être fusionnés.
Selon UBS, ces opposants ne représentent que 0,1% des investisseurs d'un des fonds concernés, mais c'est suffisant pour que la FINMA doive analyser leurs objections, avant de prendre sa décision finale.
Selon les experts interrogés, cela ne devrait pas faire dérailler le processus de fusion. Par contre, il sera retardé puisqu'une décision de la Finma n'est pas attendue avant des mois.
UBS assure que les autres opérations programmées restent sur les rails. La deuxième fusion, prévue pour la fin 2025, début 2026, sera celle de CS REF Green Property et d'UBS Direct Urban. La troisième, prévue fin 2026, début 2027, reunira CS REF Interswiss et d'UBS Swissreal.
Encore trois IPO et un lancement à venir
Pour la suite, c'est donc l'IPO de Comunus SICAV, début octobre, dont nous avons parlé. Ensuite, PURE Swiss Opportunity REF, dont l’arrivée en bourse est prévue pour la deuxième partie de l’année. Puis, en 2026, l'entrée en bourse de MobiFonds Swiss Property. Une grosse opération, puisque le fonds valait, fin juillet, un peu plus d'un milliard de francs.
Avant cela, début septembre, l'univers des fonds non cotés aura accueilli un nouveau membre, le Cronos Immo Fund 2, qui va cibler particulièrement les propriétaires immobiliers intéressés à procéder à un swap. Avec un premier parc d'une valeur située entre 50 et 75 millions de francs. Comme nous l'expliquait Pascal Roux, CEO de Cronos Finance, ce nouveau véhicule s'adresse particulièrement aux investisseurs rebutés par le niveau très élevé des agios actuels, en particulier pour l'immobilier résidentiel, et la volatilité des fonds cotés. Ils préfèrent donc des véhicules non cotés, basés sur la VNI, donc sans agio et peu volatils.
En résumé
Plusieurs nouvelles augmentation de capital ont été annoncées en juillet, pour un montant de 220 millions de francs.
On dépasse désormais la barre des 5 milliards de francs demandés par le marché depuis le début de l'année.
La plus grosse opération de l'été, 395 millions de francs demandés par la SICAV Edmond de Rothschild, a été bouclée.
Le BLKB (CH) Sustainable Property Fund, un fonds non coté, est officiellement né, fin juillet.
Avant d'entrer en bourse en octobre, Comunus SICAV va faire une nouvelle augmentation de capital, de 50 millions de francs, en septembre.
Procimmo Real Estate SICAV lance 3 augmentations de capital simultanées, pour ses trois compartiments
Trois IPO sont annoncées : Comunus SICAV, PURE Swiss Opportunity REF et MobiFonds Swiss Property.
Un nouveau véhicule arrive sur le marché des non cotés : Cronos Immo Fund 2.
La première série de fusion des fonds UBS est toujours suspendue, suite à l'opposition d'un petit nombre d'investisseurs.
Rédaction Immoday
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