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Kapitalerhöhung
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Redaktion • Immoday.ch
Die Immobilienfonds scheinen keine Sommerpause zu kennen. Im Juli kündigten sie weitere Kapitalerhöhungen im Gesamtbetrag von 220 Millionen Franken an. Damit übersteigt der seit Jahresbeginn am Markt nachgefragte Betrag die Marke von 5 Milliarden Franken. Wie geplant wurde Ende Juli die Erstemission des BLKB (CH) Sustainable Property Fund abgeschlossen. Bei den Fusionen der UBS-Fonds harzt es hingegen weiterhin: Die erste Fusion wurde aufgrund des Widerstands einiger weniger Anleger vorläufig aufgeschoben.
Mit Beginn des Sommers nahm die Emissionstätigkeit der Immobilienvehikel etwas ab, allerdings nicht sehr stark. Angesichts eines ungewissen Wirtschaftsumfelds und eines gegenüber dem Dollar aufwertenden Schweizer Frankens lässt die Nachfrage der Anleger nach Immobilientiteln nicht nach. Die meisten Beobachter sind der Ansicht, dass die Rückkehr zu negativen Zinssätzen nur noch eine Frage von Monaten ist. Dies dürfte die Preise im Immobiliensektor weiter in die Höhe treiben.
Nur vier Kapitalerhöhungen für 1,5 Milliarden Franken
Im Juli schloss die Immobilien-SICAV Edmond de Rothschild für ihren Teilfonds Swiss eine Kapitalerhöhung von 390 Millionen Franken ab. In einer Pressemitteilung erklärte die SICAV, dass diese Mittel dazu verwendet werden sollen, neue gesicherte Akquisitionen zu finanzieren, laufende Entwicklungs- und Sanierungsprojekte fortzusetzen und die Fremdfinanzierungsquote zu senken.
Trotz des hohen Betrags war dies nicht die grösste Kapitalerhöhung des Jahres, denn diese führte Swiss Life durch. Im Juni nahm das Unternehmen für seine Anlagegruppe Immobilien Schweiz ESG 450 Millionen Franken auf.
Den dritten Platz belegt der UBS Swiss Sima, der im Mai 356 Millionen Franken einsammelte, gefolgt vom Swiss Prime Site, der im Februar 300 Millionen Franken einwarb.
Nur vier Kapitalerhöhungen für insgesamt 1,5 Milliarden Franken: So etwas hat man noch nicht oft gesehen – zumindest nicht bei den Immobilienfonds!
Der Gesamtbetrag der Kapitalerhöhungen, die seit Jahresbeginn von Immobilienvehikeln aller Art angekündigt wurden, übersteigt die 5-Milliarden-Franken-Marke deutlich.
Auflegung des BLKB (CH) Sustainable Property Fund
Das zweite bemerkenswerte Ereignis des Monats Juli war die Auflegung eines neuen nicht kotierten Fonds, des BLKB (CH) Sustainable Property Fund. Diese Erstemission verlief reibungslos. Laut einer Pressemitteilung werden dem Fonds Mittel in der Höhe von 130 Millionen Schweizer Franken zufliessen. Dieses Kapital soll für den Erwerb eines Immobilienportfolios mit einem Marktwert von rund 177 Millionen Franken verwendet werden. Primär sollen Liegenschaften mit Wohnnutzung erworben werden, ergänzt um gemischt genutzte Liegenschaften und Gewerbeliegenschaften. Diese sollen vorwiegend in Städten und Agglomerationen in der Nordwestschweiz sowie in den angrenzenden Regionen Bern, Innerschweiz und Zürich liegen. Zudem legt die Anlagestrategie des Fonds den Fokus auf nachhaltige Immobilien mit hoher Energieeffizienz.
Es ist damit zu rechnen, dass der Fonds vor dem Börsengang – der bereits angedacht ist, ohne dass ein konkreter Zeitpunkt festgelegt wurde – eine Reihe von Kapitalerhöhungen durchführen wird.
Procimmo: drei Kapitalerhöhungen auf einmal
Ende Juli kündigte die Fondsleitung der Procimmo Real Estate SICAV drei Kapitalerhöhungen an, die alle im Laufe des vierten Quartals 2025 durchgeführt werden sollen.
Die erste in Höhe von 100 Millionen Franken erfolgt zugunsten des Teilfonds «Industrial», die zweite beläuft sich auf 30 Millionen Franken und wird für den Teilfonds «Residential» durchgeführt. Mit der dritten sollen 40 Millionen Franken für den Teilfonds «Residential PK» eingesammelt werden.
Wie Céline Richard, Sprecherin von Procimmo, erklärt, ist diese parallele Durchführung auf der operativen Ebene einfacher zu handhaben, zumal Procimmo nun eine Fondsleitung ist. Ausserdem bietet die Pipeline von Procimmo gute Gelegenheiten, die es für diese drei verschiedenen Teilfonds zu nutzen gilt.
Comunus SICAV: Weitere Kapitalerhöhung vor dem Börsengang
In den letzten Wochen wurde der IPO der Comunus SICAV bestätigt, über den wir bereits mehrfach berichtet haben. Neu ist die Ankündigung von CEO Julien Baer, dass der Fonds im September, noch vor dem Börsengang, eine weitere Kapitalerhöhung von rund 50 Millionen Franken durchführen wird.
Tatsächlich war die letzte Kapitalerhöhung, die im Mai abgeschlossen wurde, sehr erfolgreich und beweist das Interesse der Anleger an diesem Fonds. Inzwischen hat die SICAV neue, interessante Immobilien gefunden. Sie möchte das Interesse nun nutzen, um die dritte Kapitalerhöhung innerhalb von zwölf Monaten durchzuführen und ihr Portfolio auszubauen. Dessen Gesamtwert dürfte dann zum Zeitpunkt des Börsengangs bei über 850 Millionen Franken liegen.
Erste Fusion der UBS-Fonds ins Stocken geraten
Thema Nummer eins in der Branche war in den letzten Wochen die Verschiebung der ersten der drei geplanten Fusionen von UBS-Fonds (UBS Living Plus, UBS Hospitality und Residentia hätten unter dem Namen UBS Living Plus fusioniert werden sollen).
Zur Erinnerung: Die Fusion war offiziell für den 30. Juni angekündigt worden, bevor sie auf Eis gelegt wurde, da einige wenige Anteilsinhaber bei der FINMA Einsprachen einreichten. Sie wenden offenbar ein, dass die Anlagepolitik und die Portfolios der drei beteiligten Fonds für eine Fusion zu unterschiedlich seien.
Gemäss UBS halten diese Anleger zwar weniger als 0,1% des Kapitals an einem der betroffenen Immobilienfonds. Das reicht jedoch aus, damit die FINMA ihre Einsprachen prüfen muss, bevor sie ihre endgültige Entscheidung zu dieser Fusion trifft.
Den befragten Fachleuten zufolge dürften die Einsprachen die Fusion zwar nicht verhindern, aber doch verzögern, denn die Entscheidung der FINMA wird erst in einigen Monaten erwartet.
Die UBS versichert, dass dies keine Auswirkungen auf die beiden anderen geplanten Fondsfusionen haben wird. Die zweite Fusion, diejenige des CS REF Green Property mit dem UBS Direct Urban, ist für Ende 2025, Anfang 2026 geplant. Ende 2026, Anfang 2027 schliesslich sollen noch der CS REF Interswiss und der UBS Swissreal zusammengeführt werden.
Drei Börsengänge und eine Auflegung
Drei Fonds haben ihren Börsengang angekündigt. Als erster steht im Oktober der IPO der Comunus SICAV an. Der PURE Swiss Opportunity REF plant seine Kotierung für die zweite Jahreshälfte. Der Börseneintritt des MobiFonds Swiss Property schliesslich ist für 2026 vorgesehen. Das wird ein sehr grosser Börsengang, denn der Fonds war Ende Juli etwas mehr als eine Milliarde Franken wert.
Vor diesen Abgängen wird das Universum der nicht kotierten Fonds jedoch um einen Neuzugang erweitert, denn Anfang September wird der Cronos Immo Fund 2 aufgelegt, der insbesondere Immobilienbesitzer ansprechen will, die an einem Asset Swap interessiert sind. Ziel ist es, einen ersten Immobilienpark im Wert zwischen 50 und 75 Millionen Franken aufzubauen. Wie Pascal Roux, CEO von Cronos Finance, erläuterte, richtet sich dieses neue Vehikel vor allem an Anleger, die von den derzeit insbesondere im Wohnimmobilienbereich sehr hohen Agios und von der Volatilität der kotierten Fonds abgeschreckt werden. Sie bevorzugen nicht kotierte Vehikel, die auf dem NIW basieren und daher kein Agio und nur eine geringe Volatilität aufweisen.
Zusammenfassung
Im Juli wurden mehrere Kapitalerhöhungen im Wert von insgesamt über 220 Millionen Franken angekündigt.
Insgesamt wurden seit Jahresbeginn bereits über 5 Milliarden Franken am Markt nachgefragt.
Die Kapitalerhöhung der SICAV Edmond de Rothschild über 395 Millionen Franken – die grösste dieses Sommers – ist abgeschlossen.
Ende Juli wurde der BLKB (CH) Sustainable Property Fund, ein nicht kotierter Fonds, lanciert.
Vor ihrem Börsengang im Oktober führt die Comunus SICAV im September eine weitere Kapitalerhöhung über 50 Millionen Franken durch.
Die Procimmo Real Estate SICAV lanciert drei Kapitalerhöhungen gleichzeitig, je eine für drei verschiedene Teilfonds.
Drei Fonds haben ihren Börsengang angekündigt: die Comunus SICAV, der PURE Swiss Opportunity REF und der MobiFonds Swiss Property.
Es wird ein neuer nicht kotierte Fonds aufgelegt: der Cronos Immo Fund 2.
Die erste Fusion von UBS-Fonds wurde aufgrund des Widerstands einiger weniger Anleger auf Eis gelegt.
Immoday-Redaktion
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