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Levée de capital
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Nouvelle augmentation de capital et publication du rapport pour Cronos Immo Fund qui a traversé sans grand dommage un exercice 2019-2020 difficile, grâce à sa stratégie défensive, qui se recentre sur l’immobilier résidentiel romand. Le dividende reste stable, malgré les augmentations de capital.
Cronos Immo Fund, est un tout jeune fonds immobilier destiné exclusivement à des investisseurs qualifiés, lancé fin 2016. Il vient de publier les résultats de son dernier exercice, qui s’est clôt le 30 septembre 2020.
Un exercice qui s’est révélé somme toute satisfaisant malgré la crise. « La stratégie d’investissement défensive du fonds, orientée sur les immeubles résidentiels situés en milieu urbain, s’est avérée payante », explique son gestionnaire Hervé Mützenberg, qui précise que le commercial, de risque élevé à faible, ne représente que 12% de l’état locatif du fonds, sur un total d’environ 430 millions d’actifs sous gestion à la fin de l’exercice et un ratio d’endettement stable, à 31,9%.
Augmentations de capital par apport en nature
Cette stratégie défensive et les gains en capitaux ont permis une augmentation du résultat disponible, qui passe de 6 à 8,9 millions de francs, ce qui permet la distribution d’un dividende ordinaire inchangé de 2,80 francs, malgré les augmentations de capital opérées durant l’exercice. On est en effet passé de 2,1 à 2,7 millions de parts, suite, entre autres, à des apports en nature, « un moyen stratégique en vue de l’acquisition de nouveaux immeubles ».
Ce dividende ordinaire est, cette année, augmenté d’un complément de 20 centimes représentant une partie des gains en capitaux réalisés durant l’exercice, pour une VNI qui a progressé de 90 centimes, à 106,90 francs par part.
« Les immeubles situés sur l’arc lémanique ont sans surprise connu les augmentations de valeur les plus importantes », explique la direction du fonds, qui incite cependant à la prudence : « eu égard aux frais d’achat élevés en vigueur dans les cantons
romands, les acquisitions réalisées durant l’exercice ont entraîné des moins-values non réalisées qu’il conviendra d’absorber au cours des prochaines années. »
Un peu plus de 3 millions de francs de travaux de rénovation ont été réalisés sur le parc d’immeubles anciens, ce qui a « généré un retour sur investissement supérieur au rendement réalisé sur les nouvelles acquisitions » assure la direction du fonds.
Recentrage sur la Suisse romande
Suite à la vente de deux immeubles en Suisse alémanique, Cronos a débuté un recentrage sur la Suisse romande. Selon la nouvelle stratégie, Vaud et Genève devraient, à terme, représenter 75% du portefeuille, « reflétant ainsi l’attrait important de la région et son fort potentiel de croissance ». Tous les projets récents sont romands : deux qui viennent de s’achever, à Aigle (VD) et à Saxon (VS), des immeubles qui ont été acquis, en partie contre des émissions de parts, à Lausanne, Ecublens (VD), Vevey, etc., et de nouvelles constructions, dans le canton de Genève, qui représentent une centaine d’appartements. Sans oublier la démolition et la reconstruction d’un immeuble situé à Lausanne, ainsi que de la surélévation d’un immeuble à Clarens (VD).
Nouvelle augmentation de capital
Pour financer tous ces projets, le fonds veut « procéder, en mars 2021, à une nouvelle augmentation de capital ». Une émission « best effort » d’un maximum de 290’295 nouvelles parts (1 nouvelle pour 10 anciennes) pour un peu plus de CHF 30'000'000.-.
La période de souscription s’étendra du 15 mars au 25 mars 2021 et la libération est prévue le 31 mars 2021. Le prix d’émission sera communiqué ultérieurement à l’occasion de la publication du prospectus d’émission.