Swiss Prime Site Solutions Investment Fund Commercial: investir de manière «anticyclique»?

Actuellement, c’est avant tout le marché suisse de l’immobilier résidentiel qui semble donner le ton. Comment évaluez-vous la situation actuelle et quels investissements entrent en ligne de compte selon vous? Vous voulez investir de manière «anticyclique» avec votre produit, le Swiss Prime Site Solutions Investment Fund Commercial (SPSS IF Commercial). Pouvez-vous expliquer plus précisément cette approche?

Par le passé, un grand nombre d’investisseurs se sont concentrés sur les immeubles d’habitation. Le marché des placements commerciaux offre d’intéressantes possibilités d’investissement avec des profils risque-rendement comparativement attrayants en raison de différents facteurs de marché. Avec notre SPSS IF Commercial, nous voulons saisir ces opportunités de marché pour nos investisseurs grâce à des investissements anticycliques. Notre première émission réussie en décembre 2021 d’un montant de près de 145 millions de CHF nous confirme dans notre voie et montre que les investisseurs sont à l’heure actuelle eux aussi fortement intéressés par des solutions de placements dans l’immobilier commercial.

Nous sommes convaincus qu’avec une bonne sélection d’immeubles commerciaux – qu’il s’agisse de bureaux, du commerce de détail, de l’artisanat, de la logistique ou de la santé –, un rendement de placement attrayant pourra être réalisé à moyen ou à long terme pour les investisseurs effectuant des placements dans nos fonds. Les données fondamentales et les tendances sur le marché immobilier confirment une demande croissante de surfaces commerciales à l’avenir.

Quelles tendances importantes identifiez-vous actuellement dans les classes d’actifs des bureaux et du commerce de détail?

Nous partons du principe que la demande de surfaces de bureaux sera stable voire en augmentation à moyen ou à long terme. Ceci d’une part parce que l’évolution de la société et des modes de travail génère plus de travail sur écran (effet de la numérisation). D’autre part aussi parce que la croissance de l’emploi en Suisse augmentera d’environ 10%. La part du travail de bureau devrait continuer de croître dans toutes les branches pour passer des 45% actuels à 60%. En 2000, cette part s’élevait à seulement 34%. Ces facteurs résultent en une demande croissante de surfaces de bureaux en Suisse.

Le redressement sur le marché du commerce de détail est selon nous également intact étant donné que de plus en plus de clients étrangers dépensent de nouveau leur argent en Suisse suite à la levée de restrictions liées à la COVID. Le commerce en ligne continuera de mettre la pression sur le commerce stationnaire. Néanmoins, il existe une «limite naturelle» du fait que les consommateurs sont toujours favorables à l’expérience d’achat. C’est pourquoi une autre polarisation aura lieu selon nos estimations. Les bons sites continueront de profiter et les mauvais emplacements feront face à des défis encore plus grands. Dans le segment du commerce de détail, il reste donc décisif d’être aux bons endroits avec le bon mix sectoriel.

Pour compléter, nous voyons dans la branche artisanale la tendance consistant à s’écarter de la mondialisation et à privilégier les chaînes de livraison raccourcies. De plus, les perspectives économiques fortes de la Suisse parlent en faveur d’un besoin d’espace supplémentaire, notamment dans les domaines de la production, des sciences de la vie et des soins de santé.

Telles sont les grandes tendances dans les domaines des bureaux, du commerce de détail et de l’artisanat, que nous couvrons de manière anticyclique avec le fonds immobilier SPSS IF Commercial.

Quel potentiel les contrats de location commerciaux recèlent-ils, également concernant un taux d’inflation escompté plus élevé par exemple?

Les immeubles commerciaux offrent un avantage compétitif par rapport aux immeubles d’habitation en période de pression inflationniste accrue et de taux d’intérêt croissants. En raison de l’indexation des contrats de location, les revenus locatifs augmentent avec l’inflation. Ainsi, l’indexation du loyer à l’indice suisse des prix à la consommation (IPC) offre une protection contre l’inflation avec une répercussion rapide. Concernant le SPSS IF Commercial, l’indexation des contrats de location à l’IPC s’élève en moyenne à 92%.

En revanche, les loyers existants dans les immeubles d’habitation sont liés au taux d’intérêt de référence généralement plutôt à la traîne. Dans un scénario de taux d’intérêt croissants, les valeurs immobilières d’immeubles résidentiels et commerciaux peuvent se retrouver sous pression. Dans la réalité, la situation dépendra de l’évolution des cash-flows du portefeuille. En raison de l’indexation des contrats de location sur l’inflation, les investisseurs effectuant des placements dans l’immobilier commercial obtiennent un rendement réel pour leur investissement.

L’expression «cash is king» est-elle donc encore valable?

De mon point de vue, non. Dans un environnement inflationniste précisément, l’argent qui n’est pas placé de manière productive est dévalué par l’inflation. Si l’on compare l’environnement de taux d’intérêt actuel ou l’évolution escomptée du taux directeur de la Banque nationale suisse, nous en serons fin 2023 / début 2024 à environ 0%. Si l’on compare ce chiffre aux rendements de valeurs commerciales réelles en Suisse, cela correspond toujours à un rendement supplémentaire robuste de 5%. Pour les investisseurs privés, l’avantage fiscal concernant les revenus et la fortune doit également être pris en compte. Il paraît toujours nettement plus attrayant de placer son argent dans des fonds immobiliers suisses plutôt que de le laisser traîner sur son compte bancaire.

Et concernant le thème des placements dans des fonds: faut-il plutôt privilégier l’argent liquide ou les valeurs réelles?

Avec notre fonds immobilier SPSS IF Commercial, nous poursuivons les deux solutions. Les investisseurs ont la possibilité pendant l’augmentation de capital imminente du 14 au 25 mars 2022 de participer au fonds au moyen d’un apport en capital.

Au moyen d’un apport en nature dans nos fonds conforme au rendement / à la stratégie, les propriétaires immobiliers peuvent acquérir des certificats d’une valeur équivalente. Pour les investisseurs privés, l’exonération fiscale de notre fonds (revenus et fortune) représente un argument convaincant – pour les bailleurs de fonds tout comme pour les investisseurs de valeurs réelles qui obtiennent ensuite des parts de fonds équivalentes.
 

Fabian Linke, Head Business Development & Fundraising,
interviewé par Mathias Rinka pour Immoday