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Kapitalerhöhung
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Das Jahr 2025 wird als Rekordjahr in die Geschichte der indirekten Immobilienanlagen eingehen: Insgesamt wurden bei 82 Kapitalerhöhungen 9 Milliarden Franken am Markt aufgenommen – ein klares Zeichen dafür, dass das Interesse der Anleger an dieser Art von Vermögenswerten ungebrochen ist. Bemerkenswert ist, dass es einige sehr grosse Kapitalerhöhungen von 400 Millionen Franken oder mehr gab, gleichzeitig aber auch die Zahl der eher bescheidenen Transaktionen im Umfang von weniger als 20 Millionen Franken zunahm. Rückblick auf ein Boomjahr.
Wir beenden die Rückblicke auf das Jahr 2025 mit einem letzten Artikel zu den 9,15 Milliarden Franken, welche die Immobilienanlagegefässe bei insgesamt 82 Kapitalerhöhungen am Markt aufgenommen haben (Zahlen gemäss SFP und Immo Desk der BCV).
Laut den befragten Marktbeobachtern ist das ein Rekord. Ob dieser 2026 gleich wieder gebrochen wird, bleibt abzuwarten. Vorerst blicken wir auf die wichtigsten Kapitalmarkt-Transaktionen des Boomjahres 2025 zurück.
Anlagestiftungen besonders aktiv
Die Anlagestiftungen waren 2025 aussergewöhnlich aktiv: Sie führten 25 Kapitalerhöhungen im Gesamtwert von 3,7 Milliarden Franken durch. Grund dafür ist die hohe Nachfrage nach indirekten Immobilienanlagen seitens der Pensionskassen, die die ohnehin schon hohe Nachfrage der Privatanleger sogar noch übersteigt. Und sie lässt nicht nach.
Auch bei den nicht kotierten Anlagefonds war 2025 eine rege Geschäftstätigkeit zu verzeichnen: Mit 22 Kapitalerhöhungen wurden fast 1,4 Milliarden Franken aufgenommen.
Am aktivsten waren jedoch die kotierten Fonds. Sie führten 35 Kapitalerhöhungen durch und sammelten knapp 4 Milliarden Franken ein.
Doppelt so viel wie 2024
Um diese Zahlen in die richtige Perspektive zu rücken, sei daran erinnert, dass im Jahr 2024, das bereits als Boomjahr galt, insgesamt (Fonds, Gesellschaften und Stiftungen zusammengenommen) «nur» 51 Kapitalerhöhungen gezählt wurden, die 4,5 Milliarden Franken einbrachten. Das ist gerade mal die Hälfte des Betrags, der 2025 eingeworben wurde! Übrigens: In unseren Zahlen sind die oft bedeutenden Anleiheemissionen der Immobiliengesellschaften – wie die von Swiss Prime Site im Herbst 2025 durchgeführte in Höhe von 500 Millionen Franken – nicht enthalten.
UBS noch nicht wirklich auf den Markt zurückgekehrt
Es wurde erwartet, dass die UBS 2025 mit ihren Immobilienfonds wieder aktiv am Kapitalmarkt tätig sein würde. Das war aber nicht wirklich der Fall. Die Fusionen der Ex-Credit-Suisse- und UBS-Fonds verliefen nicht ganz nach Plan. (Die erste, die Ende Juni 2025 hätte stattfinden sollen, wartet immer noch auf die definitive Genehmigung der Finma; die zweite, die Fusion von UBS Green Property und UBS Direct Urban, erfolgte zwar wie geplant, wurde aber erst am 31. Dezember abgeschlossen.) Das verlangsamte die Kapitalmarktaktivitäten der Grossbank.
Wie bereits 2024 führten auch 2025 zwei UBS-Fonds eine Kapitalerhöhung durch: Der UBS Swiss Sima nahm im April 356 Millionen Franken auf, und der UBS (CH) Property Fund – Swiss Residential «Siat» im Dezember 177 Millionen Franken.
Akara als Beispiel für die Entwicklung bei den Kapitalerhöhungen
Betrachten wir den Fall des Akara Swiss Diversity Property Fund PK etwas näher, denn er ist ziemlich repräsentativ für die Strategie der meisten Immobilienfonds in den letzten beiden Jahren. 2024 waren die Beträge der Kapitalerhöhungen noch eher bescheiden: Akara führte zwei Kapitalerhöhungen durch und sammelte insgesamt 96 Millionen Franken ein. Angesichts des grossen Anlegerinteresses wurden 2025 dann nicht nur der Takt der Kapitalerhöhungen, sondern auch deren Beträge erhöht.
Warum nimmt die Zahl der Kapitalerhöhungen zu? Weil die Anleger trotz ihres Interesses vorsichtig bleiben und von den meisten Fonds verlangen, dass sie ihnen erst nahezu sichere Immobilien vorweisen, bevor sie sich an der Kapitalerhöhung beteiligen.
Akara hat 2025 drei Kapitalerhöhungen durchgeführt und dabei insgesamt etwas mehr als 300 Millionen Franken eingeworben. Das ist dreimal so viel wie 2024.
Die drei grössten Kapitalerhöhungen des Jahres
2025 nahm nicht nur die Zahl der kleineren Kapitalerhöhungen mit Beträgen von manchmal weniger als 20 Millionen Franken zu, es fanden auch einige sehr grosse Transaktionen statt. Die drittgrösste war die Kapitalerhöhung um fast 400 Millionen Franken, welche die Edmond de Rothschild Real Estate SICAV im Juli durchführte. Drei Monate zuvor hatte die Anlagestiftung Swiss Life Immobilien Schweiz ESG 450 Millionen Franken eingeworben. Im November schliesslich nahm die Anlagegruppe «Immobilien Wohnen Schweiz» der Zürich Anlagestiftung (ZAST) 570 Millionen Franken an frischem Kapital auf. Diese Summe ist umso bemerkenswerter, als ursprünglich nur eine Kapitalerhöhung um 400 Millionen Franken geplant war. Angesichts der raschen Überzeichnung beschloss die ZAST jedoch, diesen Betrag auf 570 Millionen Franken zu erhöhen. Mit diesem Kapital wurde ein Portfolio vorwiegend in den Städten Zürich, Lausanne und Genf gelegener Gebäude erworben.
Trotz dieses hohen Betrags war das jedoch nicht die grösste Kapitalerhöhung aller Zeiten. Dieser Rekord wird derzeit von der im Juli 2024 abgeschlossenen Kapitalerhöhung des Swiss Life REF (CH) ESG Swiss Properties über 610 Millionen Franken gehalten.
Immoday-Redaktion