Zurich, le 21 mars 2025 - Après le recul de l'année précédente en raison des taux d'intérêt, les investissements immobiliers directs suisses affichent un redressement en 2024. L'immobilier résidentiel, en particulier, profite d'une forte demande, entraînant une appréciation visible des valeurs. Dans ce contexte, les loyers du secteur résidentiel ont connu en 2024 leur plus forte hausse depuis 20 ans, en raison des augmentations du taux d'intérêt de référence, de la hausse des coûts et de la demande soutenue. Parallèlement, le taux de vacance reste stable à un niveau bas. Ces résultats ressortent des dernières analyses du CIFI Swiss Property Benchmark® établi par la société de conseil immobilier CIFI. En période d’incertitude mondiale, l'immobilier suisse reste un placement très prisé. Reste à voir s’il sera en mesure de faire face à un éventuel ralentissement économique et de compenser de potentielles variations de taux d’intérêt à long terme.
Après un ralentissement lié à la hausse des taux d’intérêt l’année passée, les placements immobiliers suisses ont nettement regagné en attractivité en 2024. Toutefois, cette reprise varie selon le type d'utilisation (catégorie d’immeubles) : alors que les immeubles résidentiels enregistrent en 2024 une hausse de valeur moyenne de 2,5% à l’échelle nationale (2023 : 0,1%), une nouvelle correction de valeur, certes minime, de - 0,1% est observée pour les immeubles de bureaux/commerciaux (2023 : -1,5%). Ces tendances émergent des données du CIFI Swiss Property Benchmark®, collectées et analysées par l'entreprise de conseil immobilier CIFI. Le pool de données comprend des milliers d'immeubles détenus par des investisseurs institutionnels, des caisses de pension et des assurances répartis sur l’ensemble du territoire suisse (voir l'encadré ci-dessous pour plus d'informations sur la base de données).
Grâce à une demande de surfaces résidentielles toujours élevée, les rendements nets des flux de trésorerie (Net Cash Flow - NCF) restent stables en 2024. Ce chiffre-clé est obtenu en déduisant toutes les charges immobilières (telles que la conciergerie, les frais de gérance, les frais d’exploitation, les assurances, les impôts, les frais d'entretien et d'investissement) des revenus effectifs. Le rendement NCF moyen est de 2,9% pour les immeubles résidentiels (2,8% en 2023), de 3,0% pour les biens de bureaux/commerciaux (2,9% en 2023).
En combinant l'évolution de la valeur et le rendement du NCF, on obtient la performance ou le rendement total des investissements immobiliers directs, exprimé par rapport à la valeur de marché des immeubles. Grâce à la reprise de la tendance haussière, les immeubles résidentiels affichent en 2024 une performance moyenne de 5,3% (2023 : 2,9%) ; pour les immeubles de bureaux/commerciaux, la légère dépréciation de valeur se traduit par une performance plus faible de 2,9% (2023 : 1,4%).
Les prix des loyers analysés dans le CIFI Swiss Property Benchmark® englobent tous les loyers des baux en cours (existants), soit la situation du locataire moyen, car les parcs immobiliers évalués intègrent aussi bien des logements nouvellement loués que des objets sans changement de locataire. L'évolution des loyers dépend donc de la demande du marché (offres/nouveaux loyers) ainsi que des critères relatifs au droit du bail tels que le taux d'intérêt de référence, le renchérissement et l'augmentation générale des coûts. Ces loyers existants et leur évolution se distinguent des loyers offerts ou du marché, qui se basent exclusivement sur les annonces publiées sur les grandes plateformes de location.
En 2024, les logements ont enregistré la plus forte progression des loyers des 20 dernières années, avec +4,5% (médiane), contre +2,4% en 2023. Cette augmentation s’explique principalement par les deux relèvements successifs du taux d’intérêt de référence, dont les effets se sont répercutés avec le décalage habituel cette année. Par ailleurs, la compensation du renchérissement et l'augmentation générale des coûts prévus par le droit de bail ont également impacté les baux existants. En ce qui concerne les nouvelles locations, les prix des loyers offerts ont également été sensiblement augmentés en 2024. La combinaison de ces facteurs a entraîné la forte hausse des loyers observée en 2024.
Les surfaces de bureaux/commerciales ont également enregistré une progression de leurs revenus locatifs avec une hausse de +2,9% (médiane), contre +2,7% l’année passée.
Le taux de vacance, mesuré comme le pourcentage financier de loyer non réalisé (incluant la vacance, les rabais et les pertes sur loyers) par rapport au loyer théorique, demeure à un niveau stable et bas. En 2024, le taux de vacance moyen pour les immeubles résidentiels s’établit à 2,2%, un niveau identique à celui de l’année précédente. Dans la ville de Zurich (1,5%), le taux de vacance était inférieur au niveau national, tandis que Lausanne (2,1%) et Berne (2,1%) s’alignent sur la moyenne nationale. A Genève (2,3%) et à Bâle (3,3%), les parts de loyers non réalisés sont légèrement plus élevées. Les surfaces de bureaux/commerciales ont affiché un loyer non réalisé de 5,8% en moyenne en 2024 (5,9% en 2023), poursuivant ainsi la tendance à la baisse observée depuis plusieurs années. Parmi les grandes agglomérations suisses, Bâle affiche le taux de vacance le plus élevé (7,6%), devant Lausanne (7,0%). A Genève (5,2%) et Zurich (5,0%), le taux de vacance bureau/commercial se situe à un niveau comparable, tandis qu'à Berne, il atteint un niveau record de 1,7%.
La baisse des taux d'intérêt, la forte demande de surfaces et une conjoncture économique favorable ont offert en 2024 un environnement globalement positif pour les investissements immobiliers directs en Suisse. Les surfaces résidentielles, en particulier, ont connu une nette revalorisation, renouant avec une dynamique interrompue en 2023 par une hausse temporaire des taux. De leur côté, les propriétaires de surfaces de bureaux/commerciales ont, par rapport à 2023, également bénéficié d’un exercice satisfaisant, bien que la prudence reste de mise face à de légères corrections de valeur.
Il n'est toutefois pas certain que le contexte favorable aux investissements immobiliers directs se poursuive durant l'année 2025. L'équilibre entre inflation et taux d'intérêt s'avère particulièrement fragile au vu des défis économiques et sécuritaires, ainsi que par une possible hausse significative des dépenses et des dettes publiques. Même si les taux d'intérêt à court terme ont encore été abaissés de 0,5% à 0,25% avec la décision de la Banque nationale suisse, la remontée sensible du rendement des obligations fédérales à 10 ans au printemps 2025 témoigne d’un climat d’incertitude croissant sur le marché des capitaux quant aux perspectives économiques à plus long terme.
Dans un contexte d’instabilité accrue à l’échelle mondiale, l’immobilier suisse a longtemps été perçu comme une « valeur refuge » prisée par les investisseurs. Il reste à voir si ce statut suffira à compenser d’éventuelles hausses de taux à plus long terme ou un potentiel ralentissement conjoncturel.
Renseignements
Fabien Nussbaum (CIFI SA):
fabien.nussbaum@cifi.ch
Tél. 021 533 06 03
Roxane Montagner (CIFI SA):
roxane.montagner@cifi.ch
Tél. 021 533 06 00
CIFI Swiss Property Benchmark®
Le CIFI Swiss Property Benchmark, établi par la société de conseil immobilier CIFI, est la base de données la plus vaste et la plus représentative de Suisse en matière d’investissements immobiliers directs. Depuis 1994, il s’appuie sur plus de 15'000 immeubles d'une valeur de marché d'environ 300 milliards de francs. Pour l'année 2024, CIFI SA a analysé un total de 7'400 immeubles, totalisant une valeur de marché supérieure à 180 milliards de francs. En termes de valeur de marché, l’ensemble du portefeuille se compose de 49% d'immeubles résidentiels, soit environ 200'000 logements locatifs dans toute la Suisse, 22% d'immeubles à usage mixte et 29% d'immeubles commerciaux.