Dans un contexte marqué par des tensions géopolitiques, des risques d’inflation et des incertitudes économiques, les placements immobiliers suisses demeurent solides en 2025. Portés par un besoin accru de sécurité de la part des investisseurs, une évolution conjoncturelle robuste et un environnement de taux d'intérêt toujours bas, les investissements immobiliers directs affichent, selon les derniers résultats du CIFI Swiss Property Benchmark® 2025, une évolution positive des valeurs et des cash-flows stables. Parallèlement, les loyers augmentent à nouveau de manière significative, tant dans le segment résidentiel que dans celui des bureaux et des commerces. Reste à déterminer si cet environnement fragile continuera à stimuler la demande pour les immeubles de rendement, perçus comme des placements sûrs, ou si les risques économiques finiront par l’emporter au cours de l’année.
En 2025, les tensions géopolitiques, les conflits commerciaux et les risques inflationnistes ont renforcé le besoin de sécurité des investisseurs. Ceux-ci se sont davantage tournés vers des valeurs refuges telles que l’immobilier, l’or et le franc suisse. Combinée à la poursuite de la politique de taux zéro de la Banque nationale suisse (BNS), cette évolution a exercé une pression haussière supplémentaire sur les valeurs immobilières. Dans le même temps, l’économie suisse s’est révélée plus robuste que prévu malgré les conflits commerciaux internationaux liés aux droits de douane américains. Le produit intérieur brut a progressé de +1,4%, l’emploi a légèrement augmenté (+0,2%) et l’immigration nette s’est établie à environ 70’000 personnes, soit un niveau conforme à la moyenne à long terme selon les données provisoires.
L'attractivité des placements immobiliers directs en Suisse a continué de croître en 2025. La combinaison de revenus locatifs en hausse et d’une appréciation continue des valeurs se traduit par un rendement total (performance) de 6,1% en moyenne (2024 : 4,4%). Les immeubles résidentiels affichent une performance moyenne de 6,8%, tandis que celle des immeubles de bureaux et commerciaux s'établit à 4,8%.
Les rendements nets des flux de trésorerie (Net Cash Flow, NCF), définis comme les revenus locatifs effectifs moins les charges immobilières (exploitation, entretien et investissement), restent stables : ils s’élèvent à 2,9% pour les immeubles résidentiels (2024 : 2,9%) et à 3,1% pour les surfaces de bureaux et commerciales (2024 : 3,0%). Parallèlement, l’évolution des valeurs s’est encore renforcée par rapport à l'année précédente : les investissements immobiliers directs ont enregistré une revalorisation moyenne de +3,1% en 2025 (2024 : +1,5%). Des différences apparaissent selon les types d’affectation : alors que l'immobilier résidentiel affiche une revalorisation marquée de +3,9%, celle des surfaces de bureaux et commerciales reste plus modérée, à +1,7%. Cette évolution confirme l’attrait toujours élevé du résidentiel dans le contexte actuel. Le redressement des valeurs dans le segment bureaux/commercial suggère toutefois que la phase de correction, puis de stagnation, observée en 2023 et 2024 touche à sa fin.
La conjoncture favorable se traduit par une demande de surfaces qui reste élevée. Tant dans le segment résidentiel que dans celui des bureaux et des commerces, la demande reste forte, ce qui a entraîné une hausse significative des loyers médians en 2025 : les logements ont enregistré une hausse de +3,7%, tandis que les surfaces de bureaux et commerciales ont affiché une croissance encore plus forte, à +7,6%. Cette évolution montre clairement que tant les usages résidentiels que commerciaux continuent de bénéficier de la situation économique stable.
Le taux de vacance, mesuré comme la part financière des loyers non réalisés (incluant la vacance, les rabais et les pertes sur loyers) par rapport au loyer théorique, reste globalement stable à un niveau bas. Pour les immeubles résidentiels, il s’établit, en moyenne, à 2,2%, soit un niveau inchangé par rapport à l’année précédente. Les surfaces de bureaux et commerciales ont affiché un loyer non réalisé moyen de 5,4% (2024 : 5,8%). Dans l’ensemble, la tendance à des taux de vacance stables, voire légèrement en recul, se poursuit.
En 2025, l'inflation moyenne en Suisse s'est établie à seulement 0,2%, soit son niveau le plus bas depuis 2020. Malgré le début de la guerre en Iran et la forte hausse des prix du pétrole, du gaz et de l'énergie qui en a résulté, la BNS a maintenu son taux directeur à 0% au 19 mars 2026. Selon les prévisions actuelles, ce conflit devrait entraîner à court terme une hausse de l’inflation en Suisse, partiellement compensée par la force du franc suisse, qui réduit le coût des importations. La Banque centrale européenne (BCE) et la Réserve fédérale américaine (Fed) maintiennent également leurs taux directeurs à leurs niveaux respectifs de 2,0% et 3,75%. Parallèlement, les conflits mondiaux pèsent sur le potentiel de croissance à moyen terme de l'économie suisse et contribuent à la baisse des taux d’intérêt réels. Cela réduit les risques d’une inflation durablement élevée, de sorte que les prévisions d’inflation à moyen terme sont désormais inférieures à celles de la dernière évaluation de la BNS de décembre 2025. Dans ce contexte, l’environnement de taux bas persistant maintient l’avantage de rendement des investissements immobiliers directs par rapport aux obligations d’État et soutient la demande pour les immeubles de rendement.
Malgré une évolution globalement positive, les perspectives restent incertaines dans le contexte géopolitique actuel (mars 2026). Les guerres, les prix élevés de l'énergie, les conflits commerciaux et l'augmentation de la dette publique accroissent le risque d'un ralentissement économique susceptible d’affecter à moyen terme le marché immobilier suisse. Jusqu’à présent, les placements immobiliers suisses ont toutefois démontré leur résilience et continuent de bénéficier de leur statut de valeur refuge. Leur capacité à conserver ce rôle dépendra largement de l’évolution future des conditions économiques mondiales.
Renseignements
Petra Peier-Imthurn (Corporate Relations, CIFI SA)
petra.peier@iazi.ch
Tél. 043 501 06 01
Donato Scognamiglio (Président du CA, CIFI SA)
donato.scognamiglio@iazi.ch
Tél. 043 501 06 00
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