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La société a poursuivi l’optimisation de son portefeuille en cédant trois biens immobiliers plus anciens
En conséquence, le résultat d’exploitation, réévaluation comprise, s’est amélioré pour atteindre un bénéfice de USD 2.2 millions au premier trimestre 2026 (T1 2025: perte de USD 0.3 million)
À périmètre constant, le taux d’occupation et les revenus locatifs sont restés stables
Manuel Leuthold, président du conseil d’administration de Varia US Properties, a déclaré: «Notre société a continué à réaliser des progrès significatifs dans la poursuite de ses objectifs stratégiques au cours du premier trimestre 2026. Ces objectifs comprennent l’optimisation du portefeuille par la vente de biens immobiliers d’une certaine ancienneté, la libération de capitaux liés à des actifs nécessitant des dépenses courantes élevées, ainsi que lamélioration du profil de croissance à long terme de Varia US». En conséquence, Varia US a finalisé la cession de trois immobiliers plus anciens, dont l’âge moyen remonte à 1977, au premier trimestre 2026. Le résultat d’exploitation, réévaluation comprise, s’est ainsi élevé à un bénéfice de USD 2.2 millions au premier trimestre 2026 (contre une perte de USD 0.3 million au premier trimestre 2025). L’EBITDA normalisé a diminué pour s’établir à USD 5.6 millions (T1 2025: USD 8.7 millions), principalement en raison de la réduction de la taille du portefeuille et des coûts de gestion relativement fixes. Les flux de trésorerie normalisés provenant de l’exploitation (Funds From Operations, FFO) sont restés relativement stables à USD 2.0 millions au cours du premier trimestre 2026 (T1 2025: USD 2.1 millions). Les ventes de biens immobiliers précédemment mentionnées ont également contribué à une baisse de 3.4% des charges d’exploitation totales, qui s’établissent à USD 20.5 millions pour le trimestre clos le 31 mars 2026 (USD 21.3 millions au T1 2025). Le total des coûts de financement a diminué pour s’établir à USD 11.0 millions au T1 2026, contre USD 12.1 millions au T1 2025, en raison du remboursement de l’obligation de CHF 50.0 millions (VAR21), qui a considérablement réduit l’exposition de la société au risque de change sur ses emprunts en francs suisses. De plus, la dette immobilière à taux d’intérêt plus élevé a été remboursée parallèlement aux trois cessions réalisées au cours du premier trimestre, ce qui a ramené le taux d’intérêt moyen pondéré sur l’ensemble des biens immobiliers restants à environ 4.36%, soit un niveau bien inférieur aux taux actuels du marché. Au total, et après prise en compte d’un avantage fiscal de USD 2.4 millions (T1 2025: USD 3.0 millions), la société a clôturé la période sous revue avec une perte de USD 6.3 millions (T1 2025: perte de USD 9.5 millions).
Varia US a renforcé son bilan au cours du T1 2026 grâce au remboursement partiel de CHF 19.5 millions sur le prêt à court terme. Peu après la période considérée, les CHF 5.5 millions restants de ce prêt à court terme ont été remboursés grâce au produit de deux cessions stratégiques supplémentaires. La première opération a été conclue fin avril, et la seconde devrait l’être aujourd’hui, le 28 mai 2026. Au niveau des biens immobiliers, le résultat d’exploitation net à périmètre constant a augmenté de 4.6% pour atteindre USD 12.4 millions au premier trimestre 2026 (T1 2025: USD 11.9 millions), principalement grâce à d’importantes économies sur les assurances qui bénéficieront à la performance des biens immobiliers tout au long du reste de l’année 2026, parallèlement à une croissance modérée du chiffre d’affaires total. Le loyer mensuel par unité, à périmètre constant, est passé de USD 1’292 en décembre 2025 à USD 1’300 en mars 2026. Le taux d’occupation à périmètre constant est resté relativement stable à 90% (T1 2025: 91%). La valeur globale du portefeuille a diminué, passant de USD 1.046 millions à USD 947.2 millions en raison des trois cessions réalisées au cours du trimestre, pendant que la valeur du portefeuille à périmètre constant restant relativement constante par rapport à décembre 2025. Perspectives Le marché immobilier multifamilial américain a continué de montrer des signes d’amélioration au cours du premier trimestre 2026, après plusieurs années d’activité de construction soutenue et de volatilité macroéconomique. Les difficultés persistantes d’accessibilité financière sur le marché de l’accession à la propriété soutiennent la demande locative, en particulier dans les segments de logements destinés aux travailleurs, secteur dans lequel Varia US Properties est présent. Si la croissance globale des loyers devrait rester modérée à court terme sur la plupart des marchés, la société prévoit une amélioration progressive au cours de l’année 2026, avec une croissance plus forte et plus soutenue en 2027, à mesure que les pressions sur l’offre s’atténuent. Varia US est bien positionnée pour tirer parti de cette tendance, grâce à la diversité géographique de son portefeuille. Sur le plan opérationnel, Varia US continuera de donner la priorité aux dépenses d'investissement non discrétionnaires sur l'ensemble de son portefeuille existant, afin de préserver la qualité de ses actifs et de protéger la génération de flux de trésorerie à long terme. Elle intensifiera également ses efforts pour réaliser des dépenses d'investissement à valeur ajoutée ciblées plus tard dans l'année. La société table sur un rythme soutenu de conclusion de baux, conforme à la saisonnalité estivale habituelle, qui devrait continuer à soutenir ses performances tout au long du second semestre et jusqu'en 2027. Comme annoncé précédemment, la société mène actuellement une opération de recapitalisation afin de soutenir une expansion créatrice de valeur. Ce processus a suscité un vif intérêt de la part d’un large éventail de partenaires financiers potentiels, plaçant Varia US en excellente position pour s’assurer une issue favorable, et la clôture de l’opération étant prévue avant la fin de l’année.
Matthew Levy, Managing Partners Americas chez Stoneweg, le gestionnaire d’actifs externe de Varia US Properties, a déclaré: «Grâce à un portefeuille de base plus solide, à un endettement réduit et à une flexibilité financière accrue, Varia US s’attend à être bien placée pour renouer avec la croissance à mesure que l’activité transactionnelle s’intensifie et que les fondamentaux continuent de se renforcer, en anticipant cette transition avant un retour plus général à l’équilibre du marché»
Le tableau suivant présente un aperçu des autres indicateurs financiers que l’entreprise juge pertinents pour évaluer sa situation financière actuelle. Un calcul détaillé figure dans la section «Alternative Performance Measures» du rapport du premier trimestre 2026 (pages 28-30).
Le rapport du premier trimestre 2026 de Varia US Properties (en anglais) peut être téléchargé sur le site Web de la société à l'adresse https://variausproperties.com/investors/quarterlyupdates/.
Agenda
Résultats semestriels 2026 le 31août 2026
Informations relatives au 3e trimestre 2026 le 30 novembre 2026
Rapport Annuel 2026 le 31 mars 2027
En cas de questions, veuillez vous adresser à:
Juerg Staehelin, IRF Reputation Tél.: +41 43 244 81 51, E-mail: investors@variausproperties.com
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