In einem von geopolitischen Spannungen, Inflationsrisiken und wirtschaftlichen Unsicherheiten geprägten Umfeld zeigen sich Schweizer Immobilienanlagen im Jahr 2025 weiterhin robust. Getrieben durch ein erhöhtes Sicherheitsbedürfnis der Anleger, eine solide konjunkturelle Entwicklung und ein anhaltendes Tiefzinsumfeld verzeichnen Immobilien-Direktanlagen gemäss den aktuellen Ergebnissen des IAZI Swiss Property Benchmarks® 2025 eine positive Wertentwicklung und stabile Cashflows. Gleichzeitig steigen die Mieten sowohl im Wohnsegment als auch bei Büro- und Geschäftsliegenschaften erneut deutlich. Ob das fragile Umfeld die Nachfrage nach Renditeliegenschaften als sicher wahrgenommene Anlage im laufenden Jahr weiter antreibt oder wirtschaftliche Risiken überwiegen, bleibt offen.
Das Jahr 2025 war aufgrund von geopolitischen Spannungen, Handelskonflikten und wachsenden Inflationsrisiken geprägt von einem erhöhten Wunsch nach Sicherheit. Anleger suchten verstärkt Zuflucht in stabilen Sachwerten wie Immobilien und Gold sowie im Schweizer Franken. In Kombination mit der fortgesetzten Nullzinspolitik der Schweizerischen Nationalbank (SNB) führte diese Entwicklung zu einem zusätzlichen Aufwertungsdruck auf Immobilienanlagen. Gleichzeitig entwickelte sich die Schweizer Wirtschaft trotz internationaler Handelskonflikte im Zusammenhang mit US-Zöllen robuster als erwartet. Das Bruttoinlandprodukt wuchs um +1,4%, die Beschäftigung nahm minimal zu (+0,2%) und die Nettozuwanderung lag mit rund 70’000 Personen im langjährigen Durchschnitt gemäss provisorischen Daten.
Die Attraktivität von Schweizer Immobilien-Direktanlagen ist 2025 weiter gewachsen. Die Kombination steigender Mieterträge und fortlaufender Aufwertung führt zu einer Gesamtrendite (Performance) von durchschnittlich 6,1% (2024: 4,4%). Dabei erreichen Wohnobjekte eine durchschnittliche Performance von 6,8%, während Büro- und Geschäftsliegenschaften bei 4,8% liegen.
Die Netto-Cashflow-Renditen, definiert als Mieterträge abzüglich auszahlungswirksamer Liegenschaftsaufwände, bleiben stabil und liegen bei Wohnliegenschaften bei 2,9% (2024: 2,9%) und bei Büro- und Geschäftsflächen bei 3,1% (2024: 3,0%). Parallel dazu hat sich die Wertentwicklung gegenüber dem Vorjahr weiter erhöht: Immobilien-Direktanlagen wurden 2025 im Durchschnitt um +3,1% aufgewertet (2024: +1,5%). Auch hier zeigen sich spürbare Unterschiede zwischen den Nutzungsarten: Während Wohnimmobilien mit +3,9% eine deutlich stärkere Aufwertung verzeichnen, fällt diese bei Büro- und Geschäftsflächen mit +1,7% moderater aus. Diese Entwicklung unterstreicht die weiterhin hohe Attraktivität von Wohnnutzungen im aktuellen Marktumfeld. Die wieder anziehenden Werte von Büro- und Geschäftsliegenschaften deuten jedoch darauf hin, dass die Korrekturphase mit sinkenden und stagnierenden Werten der Vorjahre 2023 und 2024 in diesem Teilmarkt abgeschlossen ist.
Die solide konjunkturelle Entwicklung spiegelt sich in einer anhaltend hohen Flächennachfrage wider. Sowohl im Wohnsegment als auch bei Büro- und Geschäftsflächen bleibt der Bedarf hoch, wodurch die Median-Mieten im Jahr 2025 in beiden Segmenten deutlich gestiegen sind: Wohnobjekte verzeichneten einen Anstieg von +3,7%, während Büro- und Geschäftsflächen mit +7,6% einen nochmals stärkeren Zuwachs zeigten. Die Entwicklung macht deutlich, dass sowohl Wohn- als auch kommerzielle Nutzungen weiterhin von der stabilen wirtschaftlichen Lage profitieren.
Der Leerstand, gemessen als finanzielle Quote der nicht realisierten Miete in Prozent der Sollmiete, bleibt insgesamt auf tiefem Niveau stabil. Bei Wohnflächen liegt sie wie im Vorjahr bei durchschnittlich 2,2%, während Büro- und Geschäftsflächen Mietausfälle von 5,4% (2024: 5,8%) aufweisen. Insgesamt setzt sich der Trend stabiler, leicht sinkender Leerstände fort.
Die durchschnittliche Teuerung lag in der Schweiz 2025 mit lediglich 0,2% auf dem tiefsten Stand seit 2020. Trotz Ausbruch des Iran-Kriegs und stark gestiegener Öl-, Gas- und Energiepreise belässt die SNB den Leitzins per 19. März 2026 unverändert bei 0%. Gemäss aktueller Inflationsprognose führe der Krieg kurzfristig zwar zu einem Anstieg der Teuerung in der Schweiz, dieser werde jedoch durch den starken Schweizer Franken teilweise abgefedert, da importierte Güter günstiger werden. Auch die Europäische Zentralbank (EZB) und die US-Notenbank (Fed) belassen die Leitzinsen auf ihrem jeweiligen Niveau von 2,0% beziehungsweise 3,75%. Gleichzeitig belasten die globalen Konflikte das mittelfristige Wachstumspotenzial der Schweizer Wirtschaft und senken damit auch den realen Zins. Dies wiederum reduziert die Risiken einer anhaltend erhöhten Inflation und führt dazu, dass die mittelfristige Inflationsprognose sogar unter jener der letzten SNB-Lagebeurteilung vom Dezember 2025 liegt. Das anhaltende Tiefzinsumfeld sorgt dafür, dass der Renditevorteil von Immobilien-Direktanlagen gegenüber Staatsanleihen bestehen bleibt und die Nachfrage nach Renditeliegenschaften zusätzlich gestützt wird.
Trotz der insgesamt positiven Entwicklung bleiben die Perspektiven angesichts der aktuellen geopolitischen Lage im März 2026 unsicher. Kriege, hohe Energiepreise, Handelskonflikte und wachsende Staatsschulden erhöhen die Wahrscheinlichkeit einer wirtschaftlichen Abschwächung, die mittelfristig auch den Schweizer Immobilienmarkt beeinflussen könnte. Bislang haben sich Schweizer Immobilienanlagen jedoch als widerstandsfähig erwiesen und profitieren weiterhin von ihrer Wahrnehmung als krisensicheres Investment. Ob sie diese Funktion auch künftig erfüllen, hängt wesentlich von der weiteren Entwicklung der globalen Rahmenbedingungen ab.
Auskünfte
Petra Peier-Imthurn (Corporate Relations IAZI AG)
petra.peier@iazi.ch
Tel. 043 501 06 01
Donato Scognamiglio (VRP IAZI AG)
donato.scognamiglio@iazi.ch
Tel. 043 501 06 00
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