Chronique immobilière

Un septembre clément a contrasté avec la faiblesse des fonds et actions immobiliers suisses cotés. Les taux et rendements internationaux ont pesé sur les valorisations, tandis que les taux directeurs étaient relevés aux États-Unis et dans la zone euro. La hausse de l'énergie et l'inflation persistante ont aussi accru les rendements à long terme. La Suisse a été largement épargnée: l'inflation reste faible et la Banque nationale a maintenu son taux directeur à 0 %. Les coûts de financement restent attractifs et l'immobilier avantageux face aux obligations. Les données du marché résidentiel confirment la pénurie. Le taux de logements vacants a reculé pour la sixième année consécutive, à 0,93 %, comme le nombre de logements locatifs inoccupés. Malgré plus de demandes et permis de construire, le parc ne croîtra sensiblement qu'à partir de 2027. Pas d'assouplissement rapide en vue. Le taux hypothécaire de référence reste à 1,25 %, sans nouveau droit à une adaptation des loyers. La forte activité sur les marchés de capitaux a aussi pesé sur les fonds. Les nouvelles émissions retirent temporairement des liquidités du marché et pèsent sur les fonds. Le succès des placements confirme toutefois l'intérêt des investisseurs pour l'immobilier suisse. Cette faiblesse nous paraît donc en partie technique, sans détérioration fondamentale. Le Conseil national s'est prononcé pour un durcissement de la Lex Koller. Il s'agit d'une intervention politique, pas d'une modification législative adoptée. Le Conseil des États examinera ensuite le dossier. Nous n'attendons aucun effet immédiat, mais suivons son évolution. La faiblesse des cours contraste avec des fondamentaux solides. Les cours réagissent vite aux taux et au sentiment des investisseurs, les revenus immobiliers plus lentement. La hausse des rendements réduit souvent les agios sans affecter autant la qualité ou les revenus des immeubles. Ces phases peuvent offrir des points d'entrée, mais exigent une sélection rigoureuse. Les risques internationaux restent élevés. Un net ralentissement de l'économie européenne pourrait provoquer un nouveau mouvement de refuge vers le franc. Notre appréciation positive demeure: taux bas, vacance inférieure à 1 %, forte demande et offre limitée de logements neufs soutiennent l'immobilier suisse. La volatilité devrait rester élevée à court terme; à moyen et long terme, nous voyons plus d'opportunités que de risques.