Bénéfice incluant le résultat de réévaluation en hausse à CHF 30.5 millions (+49%) (2024 pro forma: CHF 20.4 millions)
Bénéfice hors résultat de réévaluation en hausse à CHF 24.5 millions (+20%) (2024 pro forma: CHF 20.4 millions)
Taux de vacance réduit à 2.0% au 31.12.2025, contre 2.7% à la fin de l'année 2024
Ratio nantissement des immeubles réduit de 2.6 points de pourcentage à 51.2% au 31 décembre 2025
Augmentation de la valeur nette d'inventaire à CHF 43.22 au 31 décembre 2025 (31.12.2024: CHF 41.61)
Stabilité des revenus locatifs théoriques à CHF 41.4 millions; part résidentielle de 59% au 31.12.2025
Valeur de marché du portefeuille immobilier de CHF 1 009.5 millions; six immeubles vendus au cours de l'exercice 2025
Proposition à l'assemblée générale: augmentation de la distribution en espèces sous la forme d'un remboursement de valeur nominale de CHF 1.45 par action nominative, ce qui correspond à un rendement de distribution de 3.6%
Le conseil d'administration nomme Adrian Nösberger et Salome Wieser pour être élus au conseil d'administration lors de l'assemblée générale 2026
NOVAVEST Real Estate AG (« NOVAVEST » ou « société »; SIX Swiss Exchange: NREN) a connu un exercice 2025 très bon. La stratégie de l'entreprise, axée sur « le logement pour les jeunes et les moins jeunes », a été mise en oeuvre de manière cohérente et a contribué à plusieurs égards à l'obtention de résultats solides.
Le bénéfice, réévaluations comprises, a augmenté de 49%, à CHF 30.5 millions et le résultat opérationnel, avec un bénéfice hors réévaluations de CHF 24.5 millions, a progressé de 20% par rapport à l’exercice précédent. De plus, le taux de vacance a encore été réduit aux premier et deuxième semestre, atteignant la valeur remarquablement basse de 2.0% fin 2025. Le nantissement des immeubles par des tiers a également chuté de 2.6 points de pourcentage au cours de l’année, à 51.2%.
Portefeuille immobilier d'une valeur marchande de CHF 1 milliard
Afin d’optimiser le portefeuille et de réduire le taux de nantissement des immeubles par des tiers, six biens immobiliers ont été vendus au cours de l’exercice 2025. Il s’agissait d’immeubles plutôt petits et triés sur le volet, dont le potentiel de croissance était épuisé du point de vue de NOVAVEST, compte tenu des revenus locatifs réalisés et des futurs investissements à réaliser. Au total, la vente des immeubles a généré un bénéfice de CHF 0.2 million.
Au 31 décembre 2025, la valeur de marché du portefeuille s’élevait à CHF 1 009.5 millions (31.12.2024: CHF 1 038.5 millions; 30.06.2025: CHF 1 004.2 millions). La variation de valeur en comparaison annuelle s’explique par les facteurs suivants: la vente des six immeubles mentionnés (CHF -48.8 millions), les investissements dans des immeubles de placement existants et dans des projets de réaffectation/développement (CHF +12.3 millions), ainsi que le résultat des réévaluations (CHF +7.4 millions).
Revenus locatifs théoriques des immeubles de placement à CHF 41.4 millions
Les revenus locatifs théoriques des immeubles de placement s’élèvent à CHF 41.4 millions à la date de référence du 31 décembre 2025 (31.12.2024: CHF 43.6 millions). Par rapport à la fin de l’année 2024, cette variation est principalement liée à la vente des six immeubles (CHF -2.1 millions), aux effets positifs des conclusions de contrats de location et aux augmentations des revenus locatifs dans le portefeuille, au reclassement des projets de réaffectation de Bâle et Oberburg (CHF +1.5 million) ainsi qu’au reclassement nouveau des immeubles Bâle/Laufenstrasse, Romanshorn/Hafenstrasse et Schaffhouse/Bahnhofstrasse (CHF -1.8 million) dans le segment projets.
La part d’usage résidentiel s’élève à la fin de l’année 2025 à 59% des revenus locatifs théoriques des immeubles de placement (31.12.2024: 59%). Une fois réalisés les trois projets de rénovation/développement actuels à Bâle, Romanshorn et Schaffhouse (achèvements prévus au cours de l’exercice 2026) et leur nouveau reclassement dans les immeubles de placement, ces immeubles généreront des revenus locatifs théoriques d’environ CHF 2.1 millions et auront également une influence positive sur la part résidentielle dans le portefeuille.
Taux de vacance encore réduit à 2.0%; WAULT des immeubles commerciaux de 6.8 ans
Durant l’exercice 2025, NOVAVEST a enregistré de nombreux succès en matière de relocations, ce qui lui a permis de réduire fortement le taux de vacance de 0.7 point de pourcentage, à 2.0% (31.12.2024 : 2.7% ; 30.06.2025: 2.3%). Malgré l’effet temporel d’un an, le WAULT des contrats de location commerciaux est resté stable à un niveau élevé de 6.8 ans (31.12.2024: 6.9 ans) du fait de prolongations anticipées des contrats avec les locataires existants et des surfaces nouvellement louées.
Compte de résultat pour l'ensemble de l'année 2025
Les revenus locatifs ont diminué au cours de l‘exercice 2025 en raison de la vente de six immeubles; toutefois, diverses opérations de location fructueuses et des augmentations de loyer ont eu un effet positif. Au total, les revenus locatifs étaient à CHF 41.8 millions en 2025 (2024 pro forma: CHF 42.2 millions). Avec 3.6%, le rendement net des immeubles de placement est resté inchangé par rapport à l’exercice précédent.
Le résultat des activités de location était à CHF 34.8 millions (2024 pro forma: CHF 35.6 millions). Par rapport au revenu locatif net, les charges directes liées aux immeubles de placement loués se sont donc élevées à 16.7% pour l’année 2025
(2024 pro forma: 15.6%). Les charges de personnel pour les postes de direction CEO et CFO ont diminué en 2025, à CHF 0.7 million (2024 pro forma: CHF 0.8 million). Les charges de conseil se sont élevées à CHF 1.4 million (2024 pro forma: CHF 1.3 million); cette augmentation est notamment due aux frais de l’assemblée générale extraordinaire de janvier 2025 et à des activités accrues dans le domaine de la durabilité. Les charges administratives se sont élevées à CHF 5.4 millions (2024 pro forma: CHF 5.3 millions).
L’estimation de marché du portefeuille immobilier par l’expert indépendant Wüest Partner AG a fait ressortir un résultat des réévaluations de CHF 7.4 millions (2024 pro forma: résultat KCHF 14). Le taux d’actualisation moyen appliqué n’a que légèrement diminué, de trois points de base, à 2.85% (31.12.2024: 2.88%).
Le résultat d’exploitation avant intérêts et impôts (EBIT), y compris la dissolution d’un goodwill négatif à hauteur de CHF 5.94 millions pour l’année 2025, a augmenté à CHF 41.8 millions (2024 pro forma: CHF 31.7 millions; dissolution d’un goodwill négatif de CHF 2.97 millions). En raison du niveau plus bas des taux d’intérêt par rapport à l’exercice précédent et de la vente de six immeubles, les coûts des engagements hypothécaires de l’ensemble du portefeuille ont diminué. Au cours de l’exercice 2025, les charges financières nettes ont chuté à CHF 5.6 millions (2024 pro forma: CHF 7.2 millions). Les impôts sur le bénéfice se sont élevés à CHF 5.6 millions, même en tenant compte de la dissolution des reports de pertes existants de l’ancienne SenioResidenz AG, avec un taux d’imposition de 15.4% pour l’exercice 2025 (2024 pro forma: CHF 4.0 millions ; taux d’imposition 16.5%).
Le bénéfice, réévaluations comprises, a augmenté de 49% au cours de l’exercice 2025, à CHF 30.5 millions (2024 pro forma: CHF 20.4 millions) et le bénéfice hors réévaluations de 20%, à CHF 24.5 millions (2024 pro forma: CHF 20.4 millions). Le résultat par action nominative, réévaluations comprises, s’élève ainsi à CHF 3.00 pour l’exercice 2025, et à CHF 2.41 hors réévaluations (2024 pro forma: CHF 2.01, réévaluations comprises et non comprises).
Bilan au 31 décembre 2025
Les capitaux propres s’élèvent à CHF 439.5 millions (31.12.2024: CHF 423.2 millions), avec un ratio de capitaux propres plus élevé de 43.1% (31.12.2024: 40.2%). Cette variation des capitaux propres s’explique par le remboursement de la valeur nominale de CHF 1.40 par action nominative pour un montant total de CHF 14.2 millions en juin 2025 et par la contribution au bénéfice de CHF 30.5 millions pour l’exercice 2025.
La valeur nette d’inventaire (NAV) par action nominative a augmenté à CHF 43.22 à la date de clôture du bilan (31.12.2024: CHF 41.61). Le goodwill négatif de CHF 20.8 millions au bilan continuera d’être dissolue linéairement sur la durée restante de 3.5 ans ; après prise en compte des aspects fiscaux et calculé sur le nombre d’actions nominatives actuellement en circulation, il représente une valeur NAV (VNI) future supplémentaire de CHF 1.66 net par action.
À la date de clôture du bilan, les engagements hypothécaires s’élevaient à CHF 516.8 millions (31.12.2024: CHF 559.1 millions), avec une durée résiduelle moyenne des engagements financiers au 31 décembre 2025 de 1.7 an (31.12.2024: 2.0 ans). Le taux d’intérêt moyen des engagements hypothécaires a reculé par rapport à l’année précédente pour s’établir à 1.0% (31.12.2024: 1.2%). Depuis la fusion en juin 2024, la société a stratégiquement réduit le ratio de nantissement des immeubles par des tiers, l’abaissant de 3.5 points de pourcentage par rapport au niveau de la fusion du 54.7%, à 51.2% au 31 décembre 2025 (31.12.2024: 53.8% ; 30.06.2025: 52.6%).
NOVAVEST poursuit sa stratégie de durabilité et optimise le développement durable et la pérennité de son portefeuille grâce à divers projets. La surélévation de l’immeuble de la Johanniterstrasse 5, 11 à Bâle a par exemple été réalisée sous forme de construction préfabriquée avec façade en bois pré-grisée et ventilée par l’arrière, et les toits plats ont été largement végétalisés. Le bois souligne l’utilisation de matériaux de construction climatiquement neutres et contribue à améliorer l’écobilan de l’immeuble. Celui-ci profite en outre du raccordement au réseau de chauffage urbain.
Au cours de l’exercice 2025, NOVAVEST a participé pour la première fois au «Global Real Estate Sustainability Benchmark» (GRESB) et a obtenu le statut de « Green Star ». De plus, un taux de certification des bâtiments de 100% a été atteint avec la norme ESG suisse « Swiss Sustainable Real Estate Index » (SSREI).
Le conseil d’administration proposera à l’assemblée générale ordinaire du 26 mars 2026 une distribution en espèces plus élevée que l’année précédente sous la forme d’un remboursement de la valeur nominale à hauteur de CHF 1.45 par action nominative. Par rapport au cours de clôture de l’action au 31 décembre 2025, le rendement de la distribution proposée s’élève à 3.6%. En cas d’approbation par l’assemblée générale, il est prévu d’inscrire la réduction du capital au registre du commerce début juin 2026, avec un versement au 12 juin 2026.
Le conseil d'administration propose Adrian Nösberger et Salome Wieser comme candidats à l'élection au conseil d'administration. Adrian Nösberger est membre du conseil d'administration de Schroder & Co Bank AG et un expert financier reconnu qui possède une longue expérience en tant que PDG. Salome Wieser est Partner au cabinet d'avocats MME Legal AG et spécialisée en droit des sociétés, fusions-acquisitions et droit immobilier et de la construction. Les deux candidats désignés succèdent à Claudia Suter et Stefan Hiestand, qui ne se représenteront pas à la prochaine assemblée générale. Le conseil d'administration remercie Claudia Suter et Stefan Hiestand pour leur engagement et leur contribution au développement de l'entreprise et leur souhaite bonne chance pour l'avenir. Vous trouverez ci-dessous les portraits succincts d'Adrian Nösberger et de Salome Wieser. Les autres membres actuels du conseil d'administration, Thomas Sojak (président du conseil d'administration), Floriana Scarlato et Daniel Ménard, se représentent pour un nouveau mandat.
Le conseil d’administration et la direction de NOVAVEST s’attendent à une situation positive sur le marché immobilier suisse pour 2026. La stratégie de NOVAVEST axée sur le logement et une part résidentielle de 59% assure la stabilité du portefeuille et permet de profiter de la demande durablement élevée de logements. Ces prochaines années, la société continuera de se concentrer sur les logements abordables et profitera aussi de l’évolution démographique de la population.
Le portefeuille actuel contient des réserves de développement permettant une croissance organique et une amélioration des revenus. D’un point de vue stratégique, une politique de distribution attrayante avec un potentiel de croissance à moyen terme, la poursuite de la réduction du nantissement du portefeuille par des tiers, de faibles taux de vacance et des optimisations ciblées du portefeuille et de l’efficacité resteront les priorités en 2026. Le potentiel à moyen terme d’une croissance inorganique ou d’éventuels rachats d’actions est examiné, mais ces mesures ne seront mises en oeuvre que si elles génèrent objectivement de la valeur.
Contacts
Peter Mettler, CEO / Fabio Gmür, CFO
NOVAVEST Real Estate AG
Feldeggstrasse 26
8008 Zurich
+41 (0)44 276 40 40
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