Diesen Artikel teilen auf:
Das Unternehmen hat durch den Verkauf von drei Immobilien mit älterem Baujahr eine weitere Optimierung seines Portfolios erreicht
Infolgedessen stieg das Betriebsergebnis einschliesslich Neubewertung auf einen Gewinn von USD 2.2 Mio. im ersten Quartal 2026 (Q1 2025: Verlust von USD 0.3 Mio.)
Auf vergleichbarer Basis blieben sowohl die Mieteinnahmen als auch die Vermietungsquote stabil
Manuel Leuthold, Präsident des Verwaltungsrates von Varia US Properties, erklärte: «Unser Unternehmen hat im ersten Quartal 2026 weitere bedeutende Fortschritte bei der Umsetzung seiner strategischen Ziele erzielt. Zu diesen Zielen gehören die Optimierung des Portfolios durch den Verkauf von Immobilien älteren Baujahrs, die Freisetzung von Kapital aus Objekten mit hohem laufendem Instandhaltungs-Aaufwand sowie die Verbesserung des langfristigen Wachstumsprofils von Varia US». Dementsprechend schloss Varia US in der Berichtsperiode die Veräusserung von drei älteren Objekten mit em durchschnittlichem Baujahr 1977 ab. Infolgedessen stieg das Betriebsergebnis einschliesslich Neubewertung im ersten Quartal 2026 auf einen Gewinn von USD 2.2 Mio. (Q1 2025: Verlust von USD 0.3 Mio.). Das normalisierte EBITDA sank auf USD 5.6 Mio. (Q1 2025: USD 8.7 Mio.), was in erster Linie auf die geringere Grösse des Portfolios bei relativ fixen Unternehmenskosten zurückzuführen ist. Das operative Ergebnis aus laufender Geschäftstätigkeit (Funds From Operations, FFO) blieb im ersten Quartal 2026 mit USD 2.0 Mio. relativ konstant (Q1 2025: USD 2.1 Mio.). Die erwähnten Immobilienverkäufe trugen auch zu einem Rückgang der Betriebskosten um 3.4 % auf USD 20.5 Mio. für die drei Monate bis zum 31. März 2026 bei (USD 21.3 Mio. im Q1 2025). Die Finanzierungskosten sanken im ersten Quartal 2026 auf USD 11.0 Mio. gegenüber USD 12.1 Mio. im ersten Quartal 2025, was auf die Rückzahlung des Bonds (VARN21) in Höhe von CHF 50.0 Mio. zurückzuführen ist; dies hat auch das Fremdwährungsrisiko des Unternehmens bei Krediten in CHF erheblich reduziert. Zudem wurden im Zusammenhang mit den drei Immobilien-Veräusserungen in der Berichtsperiode hochverzinsliche Immobilienkredite zurückgezahlt, wodurch sich der gewichtete durchschnittliche Zinssatz für die verbleibenden Immobilien auf etwa 4.36% verringerte (was deutlich unter den aktuellen Marktzinsen liegt). Insgesamt und unter Berücksichtigung eines Ertragssteuer-Vorteils von USD 2.4 Mio. (Q1 2025: USD 3.0 Mio.) schloss das Unternehmen den Berichtszeitraum mit einem Verlust von USD 6.3 Mio. ab (Q1 2025: Verlust von USD 9.5 Mio.).
Varia US stärkte die Bilanz im ersten Quartal 2026 durch die Teilrückzahlung des kurzfristigen Darlehens in Höhe von CHF 19.5 Mio. Kurz nach der Berichtsperiode wurden die verbleibenden CHF 5.5 Mio. dieses kurzfristigen Darlehens aus den Erlösen zweier weiterer strategischer Veräusserungen zurückgezahlt. Die erste Transaktion wurde Ende April abgeschlossen, und die zweite Transaktion wird voraussichtlich heute, am 28. Mai 2026, abgeschlossen.
Auf Portfolio-Ebene stieg der Nettobetriebsertrag auf vergleichbarer Basis im ersten Quartal 2026 um 4.6% auf USD 12.4 Mio. (Q1 2025: USD 11.9 Mio.), was in erster Linie auf erhebliche Einsparungen bei den Versicherungskosten zurückzuführen ist – was sich wiederum positiv auf die Immobilien-Performance im weiteren Verlauf des Jahres 2026 auswirken wird – sowie auf ein moderates Wachstum der Gesamteinnahmen. Die monatliche Miete pro Wohnung auf vergleichbarer Basis stieg von USD 1’292 per Dezember 2025 auf USD 1’300 per März 2026. Die Vermietungsquote auf vergleichbarer Basis blieb mit 90% relativ stabil (Q1 2025: 91%). Der gesamte Portfoliowert sank aufgrund der drei Veräusserungen im Quartal von USD 1.046 Mrd. USD auf USD 947.2 Mio., während der Portfoliowert auf vergleichbarer Basis im Vergleich zum Dezember 2025 relativ konstant blieb.
Der US-amerikanische Markt für Mehrfamilienhäuser zeigte im ersten Quartal 2026 weiterhin Anzeichen einer Erholung, während er sich in einer längeren Phase der Normalisierung befand. Dies folgt auf mehrere Jahre mit reger Bautätigkeit und makroökonomischer Volatilität. Anhaltende Herausforderungen hinsichtlich der Erschwinglichkeit von Wohneigentum stützen die Nachfrage nach Mietwohnungen, insbesondere in den Segmenten für Wohnungen für Arbeitnehmende, in denen Varia US Properties vertreten ist. Zwar wird erwartet, dass das kurzfristige Mietwachstum in den meisten Märkten insgesamt moderat bleibt, doch rechnet das Unternehmen im Laufe des Jahres 2026 mit einer allmählichen Verbesserung. Dabei zeichnet sich für 2027 ein stärkeres und nachhaltigeres Mietwachstum abzeichnen, sobald der Angebotsdruck nachlässt. Varia US ist dank der geografischen Vielfalt seines Portfolios gut positioniert, um von diesem Trend zu profitieren.
Operativ wird Varia US auch weiterhin nicht-diskretionäre Investitionen im bestehenden Portfolio priorisieren, um die Qualität der Immobilien zu erhalten und eine langfristige Cashflow-Generierung zu sichern, während gleichzeitig die Vorbereitungen für ausgewählte wertsteigernde Investitionen im Laufe dieses Jahres vorangetrieben werden. Das Unternehmen geht davon aus, dass die hohe Vermietungsdynamik, die der typischen saisonalen Entwicklung im Sommer entspricht, die Geschäftsentwicklung in der zweiten Jahreshälfte und bis ins Jahr 2027 hinein weiter stützen wird.
Wie bereits angekündigt, strebt das Unternehmen derzeit eine Rekapitalisierung an, um eine wertsteigernde Expansion zu unterstützen. Der Prozess stösst auf grosses Interesse bei einer Vielzahl potenzieller Kapitalpartner, wodurch Varia US in einer ausgezeichneten Position ist, um einen vorteilhaften Weg in die Zukunft zu sichern und der Abschluss des Prozesses noch vor Jahresende erwartet wird.
Matthew Levy, Managing Partner Americas bei Stoneweg, dem externen Vermögensverwalter von Varia US Properties, kommentierte: «„Dank eines solideren Basisportfolios, einer geringeren Verschuldung und einer verbesserten finanziellen Flexibilität ist Varia US gut aufgestellt, um wieder auf Wachstumskurs zu kommen, sobald die Transaktionsaktivität zunimmt und sich die Fundamentaldaten weiter festigen. Varia US strebt an, diesen Übergang noch vor einer umfassenderen Rückkehr zum Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage am Markt zu vollziehen».
Finanzkennzahlen Q1 2026
Die folgende Tabelle enthält eine Übersicht über die weiteren Finanzkennzahlen, die das Unternehmen für die Beurteilung seiner aktuellen Finanzlage als relevant erachtet. Eine detaillierte Berechnung finden sich im Abschnitt «Alternative Performance Measures» des Berichts zum ersten Quartal 2026 (Seiten 28-30).
Der Bericht zum 1. Quartal 2026 von Varia US Properties steht (in englischer Sprache) auf der Website des Unternehmens unter https://variausproperties.com/investors/quarterly-updates/ zum Download bereit.
Wichtige Termine
Halbjahresbericht 2026 31. August 2026
Q3 2026 Update 30. November 2026
Geschäftsbericht 2026. 31. März 2027
Kontakt
Jürg Stähelin, IRF Reputation Telefon: +41 43 244 81 51, E-Mail: investors@variausproperties.com
Diesen Artikel teilen auf: