• Les revenus locatifs à périmètre constant («like for like») ont augmenté pour atteindre USD 102.8 millions (2023: USD 99.2 millions)
• La marge d’exploitation (hors réévaluation des biens immobiliers) s’est élevée à 38.0% (2023: 32.3%)
• La vente stratégique d’actifs du portefeuille a généré USD 104.2 millions et un profit (TRI) de 14.8%
• La valeur totale du portefeuille a légèrement baissé à USD 1.194 milliards (2023: USD 1.300 milliards)
• L’optimisation du portefeuille s’est poursuivie, notamment grâce à de nouvelles améliorations ESG
• La valeur nette d’inventaire s’élevait à USD 35.13 dollars par action (2023: USD 39.23 dollars)
• Bénéfice par action de USD -1.73 (2023: USD -13.73)
• Intention de refinancer l’obligation «VAR21» arrivant à échéance en novembre 2025
• Changements organisationnels chez Stoneweg, le gestionnaire d’actifs de Varia US
Manuel Leuthold, président du conseil d’administration de Varia US Properties AG, a déclaré: «Le marché immobilier américain a terminé l’année 2024 avec un optimisme prudent pour 2025, attendant avec impatience le début du prochain cycle immobilier. L’année écoulée a été marquée par une volatilité persistante des taux d'intérêt, l'inflation et les taux d’intérêt restant élevés, ce qui a entraîné une baisse du volume des transactions par rapport à la moyenne historique. La hausse des taux d’intérêt a ralenti les mises en chantier de nouveaux immeubles collectifs après un pic de l’offre qui a affecté le marché à l’échelle nationale. Le récent ralentissement des mises en chantier devrait permettre d'absorber l’offre record au cours des années 2025 et 2026. Cela devrait également ouvrir la voie à une augmentation correspondante de la croissance des loyers et à un taux d’occupation plus élevé, car la demande des locataires restera forte plus tard en 2026 et 2027.»
Dans l’ensemble, les résultats d'exploitation en 2024 étaient prometteurs. Les revenus locatifs à périmètre constant - qui tiennent compte des actifs détenus pendant les exercices 2024 et 2023 - ont augmenté de 3.6% pour atteindre USD 102.8 millions (2023: USD 99.2 millions). Le résultat opérationnel net (NOI) a augmenté de 1.4% à périmètre constant, ce qui se traduit par des valorisations quasiment stables en 2024 par rapport à 2023. C'est une bonne développement compte tenu des niveaux d’inflation de ces dernières années et des conditions de marché difficiles. L’EBITDA a augmenté pour atteindre 50,7 millions de dollars (2023: USD 44.2 millions).
La société a supporté des charges d'exploitation totales de USD 80.3 millions (2023: USD 102.2 millions), dont USD 4.3 millions de frais de transaction (2023: USD 15.5 millions). Les charges d’exploitation globales ont diminué en raison de la baisse du nombre de biens immobiliers. Les frais de transaction, en particulier, ont diminué car dix biens ont été vendus en 2023, contre seulement quatre en 2024.
Les fonds provenant des opérations (FFO) ont augmenté, passant de USD 10.6 millions en 2023 à USD 15.3 millions en 2024, principalement en raison du gain de change en 2024 et d’une diminution des charges d’exploitation susmentionnées ainsi que des charges d’intérêts liées à la cession de biens immobiliers et aux remboursements d’hypothèques correspondants. En conséquence, le résultat d’exploitation a augmenté pour atteindre un gain de USD 13.5 millions (2023: perte d’exploitation de USD 125.5 millions), tandis que la marge d'exploitation, hors gain ou perte sur la réévaluation des biens immobiliers, a augmenté pour atteindre 38.0% (2023: 32.3%).
Après prise en compte de l’avantage fiscal de USD 5.9 millions (2023: USD 41.5 millions), Varia US a clôturé l’exercice avec une perte nette de USD 17.5 millions (2023: perte de USD 139.0 millions). Cela se traduit par une perte par action de USD 1.73 USD (2023: perte de USD 13.73 USD par action), ce qui démontre la dynamique positive de la société à l’approche de 2025.
Varia US a profité de la stagnation du marché en 2024 pour renforcer son portefeuille existant en adoptant une double approche. Tout d’abord, elle a poursuivi son plan de cession stratégique d'anciens immeubles situés en dehors des marchés cibles afin d'améliorer la qualité de son portefeuille. À cet égard, la société a vendu quatre immeubles (avec en total 790 unités) pour un bénéfice brut total de USD 104.2 millions, ce qui s’est traduit par un taux de rendement interne (TRI) brut combiné de 14.8%. Deuxièmement, elle a continué à se concentrer sur les investissements dans les améliorations des immeubles y compris les initiatives ESG avec un fort retour sur investissement (ROI), afin d'améliorer l’état général et la résilience du portefeuille.
Fin 2024, le portefeuille de Varia US comprenait au total 27 propriétés dans onze États américains (2023: 31 propriétés dans 13 États). 21% du portefeuille est situé dans le Kentucky, 15% en Arizona, 14% en Caroline du Nord et 14% au Texas. Cette diversification est cruciale pour minimiser la vulnérabilité de la société aux risques économiques ou climatiques.
La valeur totale du portefeuille à la fin de l'exercice, selon l’évaluation de Collier International, s’élevait à USD 1.194 milliard (2023: USD 1.300 milliard). Le taux d’occupation a augmenté pour atteindre 93.7% (2023: 92.2%).
Au cours de l’année de référence, Varia US a commencé à installer des panneaux solaires sur des propriétés adaptées à de tels installations permettant de réaliser d’importantes économies d'énergie à partir de 2025. Une autre première en 2024 a été l’obtention de deux certifications BREEAM. Cela permet à la société d’évaluer la durabilité des propriétés selon un cadre international, de les comparer et d’évaluer d’autres possibilités d’amélioration.
En 2024, Varia US a fait évaluer son portefeuille pour la troisième fois par la norme de durabilité immobilière GRESB et a obtenu un résultat de 4 étoiles, correspondant à un score de référence de 87/100. Il s’agit d’une amélioration de 36% par rapport à la première évaluation il y a deux ans et de 5 % par rapport à 2023. Varia US a ainsi grimpé à la troisième place parmi les onze entreprises comparables. En outre, 17 propriétés supplémentaires ont été certifiées ENERGY STAR et la société a reçu neuf Kingsley Excellence Awards en reconnaissance du haut niveau de satisfaction des résidents.
Toutes ces réalisations et initiatives de 2024 profitent non seulement aux locataires et à la société, mais créent également de la valeur ajoutée pour les actionnaires de l’entreprise.
La société espère qu’un nouveau cycle immobilier approche, ce qui lui permettra de revenir sur le marché en termes d’acquisitions. En attendant, Varia US adoptera une position prudente, en limitant ses cessions et en contrôlant ses réserves de trésorerie. Sur la base de ces facteurs et par mesure de précaution raisonnable, le Conseil d’administration proposera de renoncer à tout dividende lors de la prochaine Assemblée générale annuelle qui se tiendra le 30 avril 2025 afin de garantir une plus grande flexibilité dans ce marché imprévisible et volatile. Toutefois, le Conseil confirme son engagement en faveur d’une stratégie de distribution solide et réévaluera cette décision lors ou avant de l’Assemblée générale annuelle de 2026.
Dans le cadre de l’acquisition de la plateforme européenne de Cromwell en décembre 2024, le gestionnaire d’actifs de Varia US, Stoneweg SA Group, a décidé de consolider entièrement ses opérations et de les intégrer toutes sous une seule et même entité. Entre autres participations, ce nouveau groupe détiendra des intérêts économiques, directs et indirects, d'environ 20% des actions de Varia US Properties AG. Il détiendra également toutes les sociétés d’exploitation du groupe Stoneweg, y compris la pleine propriété de Stoneweg US.
Suite à ce changement organisationnel et après près de 10 ans de dévouement, Patrick Richard a décidé de ne pas se représenter aux élections de membre et délégué du conseil d’administration de Varia US Properties lors de la prochaine assemblée générale annuelle 2025 le 30 avril. Il quittera également son poste de CEO de Stoneweg US, une fois les consentements et approbations nécessaires obtenus. Patrick Richard sera remplacé par Matthew Levy, ancien responsable des acquisitions et directeur d’investissements de Stoneweg US.
Jaume Sabater Martos, vice-président du conseil d’administration de Varia US Properties et associé fondateur et CEO du groupe Stoneweg, a déclaré: «Grâce à cette réorganisation visant à renforcer et à harmoniser nos activités mondiales, Stoneweg sera encore plus engagée sur le marché immobilier américain à l’avenir. Le portefeuille de Varia US continuera d’être géré, avec le même niveau de service et depuis la Floride, par Stoneweg US et son équipe de direction. Nous tenons à remercier Patrick Richard pour son précieux travail dans le développement de Stoneweg US et de Varia US Properties. Nous lui souhaitons le meilleur pour son avenir personnel et professionnel. Dans le même temps, nous sommes heureux que Matthew Levy prenne désormais la direction de Stoneweg US.»
Patrick Richard, membre exécutif du conseil d’administration de Varia US Properties, a commenté: «Nous nous attendons à une ou plusieurs baisses des taux d’intérêt par la Réserve fédérale américaine en 2025, qui dépendront en grande partie des chiffres clés de l'inflation. Les obligations d’État seront certainement influencées par les politiques de la nouvelle administration, mais nous nous attendons à ce que les taux d’intérêt deviennent moins volatils d'ici le prochain renouvellement des prêts hypothécaires de Varia US en 2027. L’augmentation du volume des transactions au quatrième trimestre 2024 nous donne une certaine confiance dans le fait que le marché se redressera au moins partiellement en 2025. Au premier trimestre 2025, nous avons déjà vendu avec succès deux propriétés pour un prix de vente brut de USD 48.9 millions et espérons en céder une autre dans les mois à venir.»
Richard a ajouté: «Nos priorités à venir comprennent l’évaluation et le financement des améliorations non discrétionnaires des immobilisations requises pour les actifs plus anciens, le traitement de l'échéance de l’obligation et son refinancement en octobre 2025, et la révision de notre stratégie de cession au cas par cas afin de gérer au mieux la trésorerie disponible. La société espère qu'un nouveau cycle immobilier approche, ce qui lui permettra de revenir sur le marché du point de vue des acquisitions. En attendant, Varia US adoptera une position prudente, en limitant ses cessions et en contrôlant ses réserves de trésorerie.»
Informations complémentaires
Le rapport annuel 2024 et la présentation correspondante aux investisseurs ainsi qu’un feuillet séparé résumant le rapport en allemand peuvent être téléchargés sur le site Web de Varia US à l’adresse https://variausproperties.com/investors/financial-statements/.
Agenda
Assemblée Générale annuelle le 30 avril 2025
Informations relatives au 1e trimestre 2025 le 28 mai 2025
Résultats semestriels 2025 le 28 août 2025
Informations relatives au 3e trimestre 2025 le 27 novembre 2025
En cas de questions, veuillez vous adresser à:
Juerg Staehelin
IRF Reputation Tél.: +41 43 244 81 51
E-mail: investors@variausproperties.com