• Die Mieteinnahmen auf vergleichbarer Basis («like for like») stiegen auf USD 102.8 Mio. (2023: USD 99.2 Mio.)
• Die operative Marge (ohne Neubewertung von Immobilien) betrug 38.0% (2023: 32.3%)
• Der strategische Verkauf von Portfolio-Vermögenswerten generierte USD 104.2 Mio. und einen Investitionsertrag (IRR) von 14.8%
• Der gesamte Portfoliowert ging leicht zurück auf USD 1.194 Mrd. (2023: USD 1.300 Mrd.)
• Optimierung des Portfolios wurde fortgesetzt, auch mit zusätzlichen ESG-Verbesserungen
• Der innere Wert der Aktie (NAV) lag bei USD 35.13 USD je Aktie (2023: USD 39.23)
• Gewinn je Aktie von USD -1.73 (2023: USD -13.73)
• Das Unternehmen hat die Absicht, die im November 2025 fällig werdende Anleihe «VAR21» zu refinanzieren
• Organisatorische Veränderungen bei Stoneweg, dem Asset Manager von Varia US
Manuel Leuthold, Präsident des Verwaltungsrates von Varia US Properties, sagte: «Der US-Immobilienmarkt schloss das Jahr 2024 mit vorsichtigem Optimismus für 2025 ab und wartete gespannt auf den Beginn des nächsten Immobilienzyklus. Im Berichtsjahr war die Zinsvolatilität weiterhin hoch, wobei sowohl die Inflation als auch die Zinssätze auf einem hohen Niveau blieben und das Transaktionsvolumen im Vergleich zum historischen Durchschnitt gedämpft wurde. Höhere Zinssätze haben den Baubeginn neuer Mehrfamilienhäuser nach einem Angebotshoch, das den Markt landesweit beeinträchtigte, verlangsamt. Die jüngste Verlangsamung der Baustarts dürfte dem Markt mehr Zeit geben, das Rekordangebot im Laufe von 2025 und 2026 zu absorbieren. Dies dürfte auch die Voraussetzungen für entsprechende Steigerungen des Mietwachstums und eine höhere Vermietungsquote schaffen, da die Nachfrage der Mieterinnen und Mieter später in den Jahren 2026 und 2027 weiterhin stark bleiben soll».
Insgesamt waren die Betriebsergebnisse im Jahr 2024 vielversprechend. Die Mieteinnahmen auf vergleichbarer Basis – bei der Vermögenswerte berücksichtigt werden, die während der gesamten Geschäftsjahre 2024 und 2023 gehalten wurden – stiegen um 3.6% auf USD 102.8 USD (2023: USD 99.2 Mio.). Das Nettobetriebsergebnis (NOI) stieg auf vergleichbarer Basis um 1.4%, was zu nahezu unveränderten Bewertungen im Jahr 2024 im Vergleich zu 2023 führte. Dies ist angesichts der Inflationsraten der letzten Jahre und der schwierigen Marktbedingungen eine positive Entwicklung. Das EBITDA stieg auf USD 50.7 Mio. (2023: USD 44.2 Mio.).
Das Unternehmen hatte Betriebsausgaben in Höhe von insgesamt USD 80.3 Mio. (2023: USD 102.2 Mio.), wovon USD 4.3 Mio. Transaktionskosten sind (2023: USD 15.5 Mio.). Die gesamten Betriebsausgaben gingen aufgrund der geringeren Anzahl an Immobilien zurück. Insbesondere die Transaktionskosten gingen zurück, da 2023 zehn Immobilien verkauft wurden, während es 2024 nur vier waren.
Das operative Ergebnis (FFO) stieg von USD 10.6 Mio. im Jahr 2023 auf USD 15.3 Mio. im Jahr 2024. Dies ist hauptsächlich auf den Wechselkursgewinn in 2024 und einen Rückgang der oben genannten Betriebsausgaben sowie der Zinsaufwendungen aus der Veräusserung von Immobilien und den damit verbundenen Hypothekenrückzahlungen zurückzuführen.. Infolgedessen stieg der Betriebsgewinn auf einen Gewinn von USD 13.5 Mio. (2023: Betriebsverlust von USD 125.5 Mio.), während die Betriebsmarge ohne den Gewinn oder Verlust aus der Neubewertung von Immobilien auf 38.0% stieg (2023: 32.3%).
Nach Berücksichtigung des Einkommenssteuervorteils von USD 5.9 Mio. (2023: USD 41.5 Mio.) schloss Varia US das Berichtsjahr mit einem Nettoverlust von USD 17.5 Mio. (2023: Verlust von USD 139.0 Mio.) ab. Dies entspricht einem Verlust von USD 1.73 je Aktie (2023: Verlust von USD 13.73 D je Aktie) und zeigt die positive Dynamik des Unternehmens auf dem Weg ins Jahr 2025.
Varia US nutzte die schwache Marktentwicklung im Jahr 2024, um das bestehende Portfolio mit einem zweigleisigen Ansatz zu stärken. Zunächst setzte das Unternehmen seinen strategischen Veräusserungsplan fort, ältere Immobilien ausserhalb der Zielmärkte zu verkaufen, um die Qualität des Portfolios zu verbessern. In diesem Zusammenhang verkaufte das Unternehmen vier Immobilien (790 Wohnungen) mit einem Bruttoerlös von insgesamt USD 104.2 Mio., was einer durchschnittlichen Rendite (IRR) von 14.8% entspricht. Zweitens konzentrierte sich das Unternehmen weiterhin auf Investitionen in Kapitalverbesserungen, einschliesslich ESG-Initiativen mit einer starken Kapitalrendite (ROI), um den Gesamtzustand und die Widerstandsfähigkeit des Portfolios zu verbessern.
Ende 2024 umfasste das Portfolio von Varia US insgesamt 27 Immobilien in elf US-Bundesstaaten (2023: 31 Immobilien in 13 Bundesstaaten). 21% des Immobilienportfolios befinden sich in Kentucky, 15% in Arizona, 14% in North Carolina und 14% in Texas. Diese Diversifizierung ist von entscheidender Bedeutung, um die Anfälligkeit des Unternehmens für konzentrierte wirtschaftliche oder klimatische Risiken zu minimieren.
Der Gesamtwert des Portfolios belief sich zum Ende des Berichtsjahres gemäss Collier International auf USD 1.194 Mrd. (2023: USD 1.300 Mrd.). Die Vermietungsquote stieg auf 93.7% (2023: 92.2%).
Im Berichtsjahr begann Varia US mit der Installation von Solarmodulen auf geeigneten Immobilien; dies wird voraussichtlich ab 2025 zu erheblichen Energieeinsparungen führen. Eine weitere Premiere im Jahr 2024 war der Abschluss von zwei BREEAM-Zertifizierungen für den laufenden Betrieb. Dadurch kann das Unternehmen die Nachhaltigkeit von Immobilien nach einem internationalen Rahmenwerk bewerten, vergleichen und weitere Verbesserungsmöglichkeiten evaluieren.
Varia US hat 2024 zum dritten Mal das Portfolio durch den Immobilien-Nachhaltigkeitsstandard GRESB bewerten lassen und ein 4-Sterne-Ergebnis erzielt, was einem Benchmark-Ergebnis von 87/100 entspricht. Dies ist eine Verbesserung von 36% im Vergleich zur ersten Bewertung vor nur zwei Jahren und eine Verbesserung von 5% im Vergleich zu 2023. Varia US rückte damit auf den dritten Platz unter den elf vergleichbaren Unternehmen vor. Darüber hinaus wurden weitere 17 Immobilien mit dem ENERGY STAR-Label zertifiziert und das Unternehmen erhielt neun Kingsley Excellence Awards als Anerkennung für die hohe Zufriedenheit der Bewohner.
All diese Erfolge und Initiativen des Jahres 2024 kommen nicht nur den Mieterinnen und Mietern sowie der Allgemeinheit zugute, sondern schaffen auch einen Mehrwert für die Aktionäre des Unternehmens.
Das Unternehmen ist zuversichtlich, dass ein neuer Immobilienzyklus bevorsteht, der es ihm ermöglichen wird, wieder als Käufer auf dem Markt aufzutreten. In der Zwischenzeit wird Varia US eine vorsichtige Position einnehmen, seine Veräusserungen einschränken und seine Barreserven kontrollieren. Aufgrund dieser Faktoren und aus Gründen der Vorsicht wird der Verwaltungsrat auf der kommenden Generalversammlung 2025 am 30. April vorschlagen, auf eine Dividende zu verzichten, um sich in diesem unvorhersehbaren und volatilen Marktumfeld mehr Flexibilität zu sichern. Der Verwaltungsrat bekräftigt jedoch sein Engagement für eine attraktive Ausschüttungsstrategie und wird diese Entscheidung auf oder vor der Generalversammlung 2026 neu bewerten.
Im Zusammenhang mit der Übernahme der europäischen Cromwell-Plattform im Dezember 2024 hat der Vermögensverwalter von Varia US, Stoneweg SA Group, beschlossen, seine Geschäftsbereiche vollständig zu konsolidieren und unter einem einzigen Dach zu vereinen. Unter anderem wird diese neue Dachgesellschaft direkt und indirekt wirtschaftliche Interessen von ca. 20% der Aktien der Varia US Properties AG halten. Sie wird auch alle operativen Gesellschaften der Stoneweg-Gruppe halten, einschliesslich des vollständigen Eigentums an Stoneweg US.
Nach dieser organisatorischen Änderung und nach fast 10 Jahren Engagement hat Patrick Richard beschlossen, sich auf der kommenden Generalversammlung 2025 am 30. April nicht zur Wiederwahl als Mitglied und Delegierter des Verwaltungsrates von Varia US Properties zu stellen. Er wird auch seine Position als CEO von Stoneweg US aufgeben, sobald die erforderlichen Zustimmungen und Genehmigungen vorliegen. Patrick Richard wird durch Matthew Levy, den ehemaligen Leiter der Akquisition und CIO von Stoneweg US, ersetzt.
Jaume Sabater Martos, stellvertretender Präsident des Verwaltungsrates von Varia US Properties und Gründungspartner und Group-CEO von Stoneweg, kommentierte: «Als Ergebnis dieser Umstrukturierung zur Stärkung und Ausrichtung unserer globalen Geschäftstätigkeit wird sich Stoneweg in Zukunft noch stärker für den US-Immobilienmarkt engagieren. Das Portfolio von Varia US wird weiterhin mit dem gleichen Serviceniveau und von Florida aus von Stoneweg US und seinem Führungsteam verwaltet. Wir danken Patrick Richard für seine wertvolle Arbeit bei der Entwicklung von Stoneweg US und Varia US Properties. Wir wünschen ihm für seine persönliche und berufliche Zukunft alles Gute. Gleichzeitig freuen wir uns, dass Matthew Levy die Leitung von Stoneweg US übernehmen wird.»
Patrick Richard, VR-Delegierter von Varia US Properties, kommentierte: «Wir erwarten für 2025 eine oder mehrere Zinssenkungen durch die US-Notenbank, die in hohem Masse von den wichtigsten Inflationszahlen abhängen werden. Staatsanleihen werden sicherlich von der Politik der neuen Regierung beeinflusst werden, aber wir gehen davon aus, dass die Zinssätze bis zur nächsten Verlängerung der Hypotheken von Varia US im Jahr 2027 weniger volatil werden. Der Anstieg des Transaktionsvolumens im vierten Quartal 2024 stimmt uns zuversichtlich, dass sich der Markt im Jahr 2025 zumindest teilweise erholen wird. Im ersten Quartal 2025 haben wir bereits zwei Immobilien zu einem Bruttokaufpreis von USD 48.9 Mio. erfolgreich verkauft und hoffen, in den kommenden Monaten eine weitere Immobilie veräussern zu können.»
Patrick Richard führte weiter aus: «Zu unseren bevorstehenden Prioritäten gehören die Bewertung und Finanzierung nichtdiskretionärer Kapitalverbesserungen, die für ältere Immobilien erforderlich sind, die Fälligkeit der Anleihe und ihre Refinanzierung im Oktober 2025 sowie die Überprüfung unserer Veräusserungsstrategie auf Einzelfallbasis, um die verfügbaren Barmittel bestmöglich zu verwalten. Das Unternehmen ist zuversichtlich, dass ein neuer Immobilienzyklus bevorsteht, der es ihm ermöglichen wird, wieder als Käufer auf dem Markt aufzutreten. In der Zwischenzeit wird Varia US eine vorsichtige Position einnehmen, seine Veräusserungen begrenzen und seine Barreserven kontrollieren.»
Der vollständige Jahresbericht 2024 und die dazugehörige Investorenpräsentation sowie ein separates Dokument mit einer Zusammenfassung des Berichts in deutscher Sprache stehen unter https://variausproperties.com/investors/financial-statements/ auf der Website von Varia US zum Download bereit.
Wichtige Termine
Jährliche Generalversammlung 30. April 2025
Q1 2025 Update 28. Mai 2025
Halbjahresresultate 2025 28. August 2025
Q3 2025 Update 27. November 2025
Kontakt
Jürg Stähelin
IRF Reputation Telefon: +41 43 244 81 51
E-Mail: investors@variausproperties.com