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Immobilien
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Für wohlhabende Kunden, die bereits Immobilien zu ihrem Vermögen zählen, haben sich indirekte Immobilienanlagen zu einer Quelle der Portfoliodiversifizierung und stabiler Renditen entwickelt. Sie ersetzen oft Anleihen, die den Nachteil historisch niedriger Zinsen haben.
Wie lassen sich für vermögende Kunden heutzutage langfristige stabile Renditen sichern, wenn Anleihen fast nichts mehr einbringen? Für Stéphane Monier, CIO der Genfer Privatbank Lombard Odier, liegt die Antwort in indirekten Immobilienanlagen. Aber welcher Typ? Wonach soll ein Fonds ausgewählt werden? Und welchen Anteil sollten Immobilien in der Asset Allocation haben?
Bevor er auf diese Fragen Antworten gibt, werfen wir einen kurzen Blick auf seine Biografie: Stéphane Monier ist seit 5 Jahren CIO der Bank Lombard Odier, für die er seit 2009 arbeitet. Nach seinem Studium in Paris war er bei der Banque Populaire in New York tätig, bevor er 1991 zu JP Morgan Investment Management wechselte. Es folgten Tätigkeiten bei Abu Dhabi Investment Authority, Fortis Investments und ABN AMRO Asset Management.
Herr Monier, wie hoch ist die Nachfrage Ihrer Privatkunden bei Lombard Odier nach Immobilien?
In der Vermögensverwaltung zählen bereits die meisten unserer Kunden direkte Immobilien zu ihrem Vermögen, sei es das Familienheim, Zweitwohnungen oder Gebäude. Dabei handelt es sich oft um Prestige-Immobilien, die jedoch nicht die grösste Rentabilität verzeichnen. Je nach Risikoprofil und Bedarf der Kunden bieten wir ihnen eine Ergänzung durch indirekte Immobilienanlagen an, damit sie ihr Portfolio diversifizieren können. Wenn sie also zum Beispiel viele Wohnimmobilien direkt halten, schlagen wir ihnen Gewerbeimmobilien oder Immobilieninvestitionen in anderen geografischen Regionen vor.
Wie hoch sollte letztlich der Immobilienanteil in ihrer Asset Allocation sein?
Vereinfacht ausgedrückt, schlagen wir unseren Kunden – die wie gesagt bereits direkte Immobilien besitzen – eine durchschnittliche Allokation von 4 % in indirekte Immobilienanlagen vor. Dabei berücksichtigen wir natürlich, dass sich dieser Anteil je nach unserer Analyse des Marktes und der Bedürfnisse des Kunden zwischen 0 % und 10 % des Portfolios bewegen kann. Aber unabhängig von der Art des Kunden lässt sich derzeit ein Trend zu einem Anstieg von Immobilienanlagen beobachten.
Es heisst, Immobilien würden heutzutage Anleihen ersetzen.
So ist es. Da die Erträge aus Anleihen bei null liegen oder zeitweise sogar negativ sind, entwickeln sich Immobilien für unsere Kunden zu einer wichtigen Quelle stabiler Erträge.
Doch sollten wir dabei nicht vergessen, dass auch der Wert von Immobilien sinken kann? Das ist in den letzten Jahren bereits geschehen.
Ich gebe zu, dass die Immobilienpreise heute zu hoch sind, insbesondere in einigen Ländern wie der Schweiz, und dass sich eine
Blase bildet. Aber wir müssen dies in den aktuellen Kontext setzen. Angesichts der Krise, wie wir sie durch Covid-19 erleben, und der grossen Liquidität, die in den Markt gepumpt wurde, glauben viele, dass dies mittelfristig zu einer erneuten Inflation führen wird. In diesem Fall ist man mit einem Immobilienportfolio besser geschützt als mit einem Anleihenportfolio.
Hegen Sie Befürchtungen in Bezug auf Immobilien?
Mittelfristig gesehen sorge ich mich um die Bewertungen, die immer noch recht hoch angesetzt sind. In den grossen Städten der Schweiz kommen viele neue Immobilien auf den Markt. Dies wird zu einem Angebot führen, das grösser ist als das Bevölkerungswachstum. In diesem Bereich erwarten wir daher eine Korrektur.
Und worauf hoffen Sie?
Mittelfristig sehe ich für Immobilien nach wie vor ausserordentliche Chancen. Ich glaube, dass die grosse Revolution der nächsten 5 bis 10 Jahre in der Entwicklung der Blockchain-Technologie liegen wird. Diese wird die Verbriefung vieler privater Vermögenswerte, einschliesslich Immobilien, ermöglichen. Nehmen wir ein Beispiel: Sie besitzen als Privatperson ein Gebäude in guter Lage in Genf. Wenn Sie heute neues Kapital brauchen, können Sie nur zur Bank gehen. Sie können nicht einfach Anteile an Ihrem Gebäude verkaufen.
Und es stellt sich die Frage, an wen man sie verkaufen soll und wie kann man potenzielle Investoren überzeugt.
Genau. Mit der Blockchain-Technologie könnten Sie 100 Token ausgeben, die als Eigentumsurkunden für das Gebäude gelten. Sie könnten dann einen Teil dieser Token zum Verkauf anbieten, was Ihnen erlauben würde, das Eigentum an der Immobilie zu halten und trotzdem eine Kapitaleinlage zu haben. Gleichzeitig würden private Institutionen einen Sekundärmarkt für diese Art von Vermögenswerten errichten. Dabei liesse sich über eine Blockchain die Transparenz der Transaktionen gewährleisten und Betrug vermeiden. Kurz gesagt, es wäre eine einfache, für jeden zugängliche Möglichkeit, direkte Immobilien in indirekte Immobilienanlagen umzuwandeln. Dabei kann es sich um ein Gebäude, aber auch um jede andere Art von Vermögenswert handeln. Ein Privatjet oder ein Boot zum Beispiel.