Andreea Stefanescu, CEO von Solutions & Funds: «Zwei Fonds zu vereinen, erscheint auf den ersten Blick leicht, ist aber eine enorme Arbeit auf steuerlicher und regulatorischer Ebene»

Solutions & Funds hat in seiner Funktion als Fondsleitung die Umwandlung eines Procimmo-Fonds abgeschlossen. Eine enorme Arbeit, bei der regulatorische, administrative und steuerliche Auflagen zusammentrafen. Eine einzigartige Operation, die noch nie zuvor so durchgeführt wurde und die anderen Fonds inspirieren könnte.

Anstrengende Wochen für Solutions & Funds, eine der grössten unabhängigen Fondsleitungen der Schweiz, die gerade dabei ist, eine komplexe Transaktion abzuschliessen: die Umwandlung des Procimmo Swiss Commercial Fund II in ein Teilvermögen der Procimmo Real Estate SICAV und die Vereinigung mit dem Teilvermögen Procimmo Swiss Commercial Fund, wodurch einer der grössten gewerblichen Immobilienfonds auf dem Markt mit fast 2 Milliarden Franken verwaltetem Vermögen entsteht. Wir ziehen Bilanz mit Andreea Stefanescu, CEO von Solutions & Funds.

Andreea Stefanescu, bevor wir zum eigentlichen Thema kommen, für unsere Leser, denen der Name nichts sagt, können Sie vielleicht Solutions & Funds vorstellen?
 

Es ist eine «Private Labelling»-Fondsleitung, d.h. wir arbeiten nur für Drittkunden, wir haben nicht, wie viele andere Fondsleitungen, parallel dazu Vehikel auf unseren Namen, die wir selbst verwalten. Wir sind völlig unabhängig von Banken und Finanzunternehmen, die nicht zu unseren Anteilseignern gehören.

Ist das wirklich ein Vorteil auf dem Markt?
 

Natürlich, denn so können wir uns ganz auf die Anforderungen und Wünsche unserer Kunden konzentrieren, ohne die Interessen unserer eigenen Produkte abwägen zu müssen. Diese Unabhängigkeit hat uns in der Vergangenheit eindeutig Mandate eingebracht.

Verwalten Sie nur Immobilienfonds?
 

Wir arbeiten auch für Wertpapierfonds, obwohl der Immobilienbereich den grössten Teil unserer Aktivitäten ausmacht. Heute betreuen wir, was den Immobilienteil betrifft, zehn Fonds und eine Stiftung für sieben verschiedene Kunden. Insgesamt beschäftigen wir etwa 30 Personen und haben 5,8 Milliarden unter Verwaltung. Dabei ist klar, dass wir kein Asset Management oder Vermarktung betreiben, sondern nur Asset Administration, als Geschäftsleitung der Fonds.

Warum wenden sich Immobilienfonds an Sie, anstatt interne Kompetenzen zu nutzen?
 

Das liegt zum einen daran, dass all die administrative, rechtliche und regulatorische Arbeit, die wir leisten, nicht unbedingt die Lieblingsbeschäftigung der Asset Manager ist. Sie konzentrieren sich lieber auf ihre Kernkompetenzen, die Verwaltung des Immobilienbestands und die Vermarktung ihrer Fonds. Andererseits erfordert unsere Arbeit hohe Fachkenntnisse, Erfahrung und damit ein Team von Spezialisten, die schwer zu finden sind. Ausserdem ist es, wenn es sich nicht gerade um einen sehr grossen Fonds handelt, oft kostengünstiger, diese Tätigkeiten auszulagern. Bei dieser Art von Tätigkeit, sind die Skaleneffekte wesentlich.

Ist es denn so kompliziert, einen Fonds zu verwalten?
 

Denken Sie nur an die Auflagen, die von den Regulierungsbehörden auferlegt werden. Sie werden immer komplexer und ändern sich häufig, sodass man ständig auf dem Laufenden sein muss, um nicht überrascht zu werden und sich schnell anpassen zu können. Das ist auch ein grosser Teil meiner Arbeit als CEO. Neben der Kundenbetreuung und der Gewährleistung unserer internen Fähigkeiten, qualitativ hochwertige Dienstleistungen zu erbringen, verbringe ich viel Zeit mit den Regulierungsbehörden, um unsere Netzwerke zu pflegen und vorausschauend zu handeln.

Kommen wir auf Procimmo zurück. Ende 2022 haben Sie die Geschäftsleitung der Procimmo Real Estate SICAV übernommen. Was hat sie davon überzeugt, sich für Sie zu entscheiden?
 

Gemäss der Marktpraxis und den regulatorischen Anforderungen führten sie eine Ausschreibung unter mehreren Fondsleitungen durch. Den Ausschlag gaben am Ende die Erfahrung, die Organisation, die Kompetenzen in den einzelnen Positionen und die Tatsache, dass wir auf beiden Seiten der Saane tätig sind, was für eine unabhängige Fondsleitung in der Schweiz einzigartig ist. Für Procimmo war dies ein wichtiger Punkt. Man muss auch sagen, dass ihnen unser Track Record und unsere Expertise nicht neu waren, da wir bereits die Fondsleitung für einige ihrer Produkte innehaben.

Mir wurde angedeutet, dass bei der Entscheidung auch die Kosten eine Rolle gespielt haben.
 

Natürlich sind die Kosten ein wichtiger Faktor, und wir wollen die beste Servicequalität zum besten Preis liefern. Aber ganz klar: Wir bieten nicht die niedrigsten Kosten auf dem Markt an. Dumping-Preise auf Kosten der Qualität, die wir unseren Kunden bieten, gehören nicht zu unserer Politik.

Wie viel fakturiert eine Fondsleitung?
 

Das hängt von der Komplexität des Fonds, seinem Portfolio und seiner Grösse ab. Die Marktkosten werden in Bezug auf den NIW festgelegt und können auf bis zu 40 Basispunkte steigen. Sie können aber auch bis auf 1 Basispunkt oder sogar noch weniger sinken. Die Margen sind in den letzten Jahren erheblich gesunken. Aber ich muss zugeben, dass mir nicht vorstellen kann, wie Fondsleitungen mit einem solch niedrigen Niveau zurechtkommen.

Wo positionieren Sie sich?
 

Wie erwähnt, hängen die Kosten ganz allgemein von der Komplexität, der Grösse und dem vom Kunden gewünschten Leistungsspektrum ab. Sagen wir, wir liegen irgendwo dazwischen.

Wie war nun der Beginn dieses neuen Mandats für Procimmo? Ist die Vereinigung des Procimmo Swiss Commercial Fund II, der ein Teilfonds der Procimmo Real Estate SICAV wird, gut verlaufen?
 

Wir sind auf der Zielgeraden, alles wird am 31. Oktober abgeschlossen sein. Es handelt sich um eine Operation, die den Markt sehr interessiert hat. Für viele Fonds ist die Situation schwierig geworden, und die Lösung, die für die Procimmo Real Estate SICAV gewählt wurde, kann wahrscheinlich als Modell für andere Transaktionen dieser Art dienen.

Ist es wirklich so schwierig, zwei doch relativ identische Fonds zu fusionieren, die derselben SICAV angehören und eine Reihe gemeinsamer Investoren haben?
 

Von aussen sieht es einfach aus, aber ich kann Ihnen versichern, dass es sich innerlich sehr komplex gestaltet. Beispielsweise verfügen die beiden Fonds insgesamt über etwa 100 Immobilien, und wir mussten unter Einhaltung sehr enger Fristen mit jeder Steuerabteilung, jeder Gemeinde und jedem Kanton Kontakt aufnehmen, um eine effiziente steuerliche Lösung auszuhandeln. Dabei muss man wissen, dass jeder Kanton und manchmal auch jede Gemeinde ihre eigenen Vorschriften hat. Kurz gesagt, es war eine Menge Arbeit.

Das wird für Sie neue Kunden gewinnen?
 

Das hoffe ich, denn wir haben inzwischen enorme Erfahrungen mit einer sehr komplexen Transaktion gesammelt. Auch hier wird es wahrscheinlich Skaleneffekte bei nachfolgenden ähnlichen Transaktionen geben.

Was gibt es nun für Solutions & Funds in den nächsten Monaten nach Abschluss dieser grossen Transaktion zu tun?
 

Wir haben gerade ein neues Wertpapiermandat erhalten, das wir 2024 in unser Geschäft integrieren werden. Gleichzeitig sind wir dabei, neue Fonds für bestehende Kunden einzurichten. Das wird ebenfalls bis 2024 dauern. Kurzum, wir werden in den nächsten Monaten nicht untätig sein, und wir sind sehr zufrieden damit.

Olivier Toublan - Immoday.ch