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Olivier Toublan
Da die Agios in den letzten Monaten stark gesunken sind, liegen die börsennotierten Immobilienfonds weit unter ihrem historischen Durchschnitt. Für die Experten von BBGI sind die Neufinanzierungsrisiken in den aktuellen Kursen eingepreist. Der Markt bietet somit zahlreiche attraktive Chancen.
Untersuchungen zu börsennotierten Immobilien lösen einander in rascher Folge ab und gleichen sich insofern, als die Experten immer zum selben Schluss gelangen: Nach einem schwierigen Jahr 2022, gefolgt von einem eher schwachen ersten Halbjahr 2023, sind die Preise für börsennotierte Immobilien so stark gesunken, dass das derzeitige Niveau von einzigartigem Interesse ist. Einige, wie BBGI, unabhängiger Vermögensverwalter mit Sitz in Genf, vertreten sogar die Ansicht, dass der europäische Immobilienmarkt «seltene Investitionsmöglichkeiten bietet».
Betrachtet man ausschliesslich den Schweizer Markt, so erkennt man tatsächlich, wie schnell die Agios zusammengebrochen sind, nachdem sie vor weniger als zwei Jahren mit über 40% einen nie dagewesenen Höchststand erreicht hatten. Heute liegen die börsennotierten Immobilien deutlich unter ihrem historischen Durchschnitt (Agio von 23,5%). Das Agio beträgt derzeit nur noch 11,3%, ein Niveau, das seit dem Tiefpunkt der Finanzkrise von 2008 nicht mehr erreicht wurde. Die Experten von Credit Suisse weisen darauf hin, dass das aktuelle Niveau des Agios im Verhältnis zum langfristigen Zinssatz eher bei 17% liegen sollte.
Neufinanzierungsrisiken sind in den Kursen einkalkuliert
Nach Meinung der BBGI-Manager hat der Rückgang der börsennotierten Immobilienwerte inzwischen ein Niveau erreicht, das weitestgehend die Risiken widerspiegelt, die mit erhöhten Schwierigkeiten bei der Neufinanzierung der Schulden für die Immobilienunternehmen verbunden sind. «Für viele von ihnen spiegeln die aktuellen Kursniveaus nicht ihre tatsächliche finanzielle Situation wider.»
Dies liegt daran, dass verbriefte Immobilien in Europa unter den Auswirkungen eines unsicheren wirtschaftlichen Umfelds leiden, das durch die Auswirkungen der Inflation, die restriktive Geldpolitik der EZB und die Spannungen bei den Zinssätzen in den letzten 24 Monaten noch weiter verschlechtert wurde. Darüber hinaus vertreten die BBGI-Manager die Ansicht, dass die durch den Konkurs der SVB-Bank verursachte Instabilität des Finanzsystems zu einer Unsicherheit geführt hat, die sich negativ auf die Bewertung von verbrieften Immobilienanlagen auswirkt (diese Schieflage könnte eine mögliche Verschärfung der Kreditbedingungen für Immobilienunternehmen zur Folge haben).
Seltene Anlagemöglichkeiten
Vor diesem Hintergrund hatte der EPRA (European Public Real Estate Association) Nareit Eurozone Index Mühe, sich nach einem Rückgang von 28% zwischen Februar und März zu stabilisieren. Derzeit befindet er sich nahe seinem Tiefststand und ist nach Ansicht der BBGI-Experten seit August 2021 um 53% gefallen. Ihrer Meinung nach ist der Kursverfall bei börsennotierten europäischen Immobilien eindeutig übertrieben, selbst vor dem Hintergrund weiter steigender Zinsen und einer erschwerten Gewährung von Krediten. «Mit weniger als 50% ihres Buchwerts haben einige europäische Aktien bereits Risiken in ihre Kurse eingepreist, obwohl weder ihre Finanzierung noch ihre Mieteinnahmen nicht wirklich gefährdet sind.»
Kurzum, nach Ansicht von BBGI verdient der börsennotierte europäische Immobilienmarkt die erneute Aufmerksamkeit der Anleger. Nach Ansicht der Genfer Experten bietet er hervorragende Chancen.
Olivier Toublan, Immoday.ch