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Interview
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8 min
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Immoday
Wer ein Aktien- oder Obligationenportfolio aufbauen will, käme nicht auf die Idee, sich dabei nicht von Fachleuten beraten zu lassen. Das ist auch bei Portfolios mit indirekten Immobilienanlagen nicht anders, wenn die performancestärksten Vehikel ausgewählt werden sollen, und insbesondere, wenn man als institutioneller Anleger bzw. Pensionskasse Millionenbeträge in diese Anlageklasse investieren will. Erläuterungen von Laurent Clauzet von der BCGE.
Obwohl die Genfer Kantonalbank (BCGE) in diesem Bereich noch recht zurückhaltend ist, verfügt sie in ihren Teams über mehrere auf Immobilienanlagen spezialisierte Leute. Sie sind für die Privatkundinnen und -kunden sowie für Pensionskassen und andere institutionelle Anleger zuständig, aber auch für ein indirektes Immobilienvehikel, den Synchrony Swiss Real Estate Economy Fund. Wir sprechen mit Laurent Clauzet, Portfoliomanager der BCGE und zuständig für die indirekten Immobilienanlagen, über die Ambitionen der Bank und ihren Ansatz im Bereich der indirekten Immobilienanlagen.
Laurent Clauzet, welche Dienstleistungen bietet die BCGE den in indirekte Immobilienanlagen investierten Anlegern an?
Unsere Teams bieten ihre Dienstleistungen im Sinne eines generalistischen Ansatzes über sämtliche Anlageklassen an; starke Kompetenzen im Immobilienbereich, insbesondere im Bereich der indirekten Anlagen, gehören da selbstverständlich dazu.
Für welche Kundschaft?
Sowohl für die bankinterne als auch die externe Kundschaft, für Privatpersonen ebenso wie für institutionelle Kunden. Allerdings denkt man beim Thema indirekte Immobilienanlagen tatsächlich zunächst an die Letzteren. Aber wir bieten unsere Dienste auch Privatpersonen an, die Immobilieninvestments ebenfalls schätzen, weil die Dividenden regelmässig fliessen und die Volatilität gering ist. Wir tun dies entweder über ein Mandat oder über unseren in kotierte Schweizer Immobilienanlagen investierten Fonds, den Synchrony Swiss Real Estate Economy.
Warum sollten diese Anleger Ihre Dienste in Anspruch nehmen? Worin besteht der Mehrwert der BCGE bei Investitionen in indirekte Immobilien?
Immobilienanlagen und insbesondere indirekte Immobilienanlagen sind ein komplexer Bereich, in dem man sich gut auskennen muss, um am Markt gut zu investieren. Man muss nämlich sowohl den zugrunde liegenden Bereich der Immobilien verstehen als auch sich mit Finanzanalyse auskennen. In unseren Assetmanagement-Teams sind diese Fähigkeiten und die erforderliche Erfahrung vorhanden.
Welche Argumente vermögen die Pensionskassen und anderen institutionelle Anleger zu überzeugen?
Institutionelle Anleger investieren im Allgemeinen gerne in Immobilien, sei es direkt, indem sie selbst Immobilien kaufen, oder indirekt, indem sie Anteile von Immobilienfonds und -vehikel erwerben (von denen einige übrigens institutionellen Anlegern vorbehalten sind). Um aber die rentabelsten, stabilsten oder aufgrund ihrer Strategie vielversprechendsten Titel aufzuspüren brauchen sie die entsprechenden Fachleute. Deshalb wenden sie sich an uns.
Welche Bedeutung haben Immobilienanlagen in Ihren Augen?
Sie machen einige hundert Millionen aus, sind also nicht ganz unbedeutend. Wir sind ein Team von sechs institutionellen Vermögensverwaltern, das für die Synchrony-Produkte zuständig ist, und können uns auf Analystinnen und Analysten, unsere internen Fachleute der Wirtschaftswissenschaft und natürlich auf unser externes Research stützen.
Beschränkt sich Ihr Zuständigkeitsbereich auf den Genfer Immobilienmarkt?
Was unsere Vermögensverwaltung betrifft, so decken wir den schweizerischen, europäischen und amerikanischen Markt sowie die dynamischen Wachstumsmärkte ab. Dasselbe gilt für den Immobilienbereich: Auch wenn der Schweizer Markt natürlich im Mittelpunkt unserer Strategie bleibt, bieten wir auch Zugang zu kotierten und nicht kotierten Drittanbieterprodukten, die im europäischen und amerikanischen Immobilienmarkt investiert sind.
Sie bieten eine aktive Verwaltung im Bereich der indirekten Immobilienanlagen an. Was bedeutet das konkret?
Bei direkten Immobilienanlagen spricht man oft von der aktiven Verwaltung: Seine Immobilien gut kennen, ihr Entwicklungspotenzial analysieren, sie optimieren, Wert schaffen, den Energieverbrauch senken, den Leerstand reduzieren usw. Bei indirekten Immobilienanlagen ist der Prozess ähnlich, aber auf einer anderen Ebene: Man analysiert alle verfügbaren Vehikel der verschiedenen Indizes, bestimmt ihre bisherige Rentabilität und ihr zukünftiges Potenzial, die Qualität ihrer Verwaltung, die Nachhaltigkeit ihrer Strategie, ihre Positionierung usw. Dies alles mit dem Ziel, langfristig in die vielversprechendsten Unternehmen und Produkte zu investieren.
Ich verstehe das Prinzip, aber am Ende sehen diese Immobilienvehikel, insbesondere die kotierten, doch alle gleich aus. Es macht also keinen grossen Unterschied, ob man sich für das eine oder das andere entscheidet.
Das ist ganz und gar nicht so! Bei einer detaillierten Analyse all dieser Wertpapiere werden Sie feststellen, dass es sehr viele Unterschiede gibt, was die sektorale und regionale Ausrichtung oder den Umfang des Immobilienvermögens betrifft. Auch bei der verfolgten Strategie, dem Entwicklungspotenzial, der ESG-Politik etc. gibt es Unterschiede, ganz zu schweigen vom Mehrwert, den die Managementteams erbringen. All dies wirkt sich letztlich auf die Rendite, aber auch – sofern der Markt effizient ist – auf den Börsenkurs aus. Das hat sich übrigens während der Turbulenzen der letzten drei Jahre deutlich gezeigt: Die Jahresergebnisse, Börsenkurse und Performances fielen sehr unterschiedlich aus.
Selbst in einem so kleinen Universum wie den in der Schweiz kotierten Immobilienvehikeln?
Es stimmt, dass das Universum klein ist, denn zählt man die kotierten Immobiliengesellschaften und Immobilienfonds zusammen, kommt man auf rund 60 Vehikel. Sie bilden das Universum des SXI Real Estate® Broad und ihre Entwicklung sollte regelmässig verfolgt werden: Analyse der Vermögenswerte, Treffen mit dem Management, Finanzprognosen usw.
Das bringt uns zur grundlegenden Frage: Wie können die Akteure verglichen und die besten davon ausgewählt werden?
Nun, durch eine gründliche Fundamentalanalyse zur Beurteilung der Qualität des Produkts bzw. des Unternehmens. Es gilt, die Bilanz zu analysieren, also vor allem die Immobilien, ihre Lage und Qualität, den Kaufpreis und die laufenden Investitionen sowie den geschätzten Marktwert, aber auch, auf der Passivseite, die Höhe des Eigenkapitals und der Schulden. Der Bedarf an Eigenkapital und die Verschuldungsstrategie sind unbestreitbar wichtige Elemente. Aber auch die Erfolgsrechnung muss analysiert werden, die Regelmässigkeit der Mietzahlungen, die Entwicklung, der Liegenschafts-, der Betriebs- und der Finanzaufwand, der Leverage-Effekt usw. All dies erlaubt es, eine Einschätzung des Vehikels sowie Prognosen vorzunehmen und schliesslich einen Zielwert zu bestimmen. Dieser kann dann mit dem Börsenkurs verglichen werden.
Ist eine realistische Renditeprognose wirklich möglich?
Ich denke ja. Die Analyse gibt uns eine gute Vorstellung davon, wie das Ergebnis eines Vehikels und damit seine künftigen Dividenden aussehen werden. Was wir nicht einbeziehen können, sind die wirtschaftlichen Unwägbarkeiten, die dazu führen können, dass das Einkommen, vor allem aber der Wert der Aktiva sowie der Börsenkurs Schwankungen unterworfen sind. Natürlich helfen uns unsere Wirtschaftswissenschaftler bei der Erstellung der Szenarien. Man darf nicht glauben, dass es bei Immobilien keine Risiken gibt und dass deshalb darauf verzichtet werden kann, das Risikomanagement in professionelle Hände zu legen.
Eines der grossen Probleme von indirekten Immobilienanlagen ist ihre Liquidität. Wie gehen Sie mit diesem Problem um?
Die geringe Liquidität ist eindeutig ein typisches Merkmal dieser Anlageklasse. Sie ist übrigens auch der Grund dafür, weshalb in der Schweiz die nicht kotierten Produkte in der Regel qualifizierten Anlegern vorbehalten sind. Es handelt sich also um eine Eigenschaft, die unbedingt bedacht werden muss. Bei den kotierten Titeln ist das Problem der Liquidität allerdings weitgehend entschärft. Immerhin beträgt der tägliche Börsenumsatz bei den Immobilientitel im Schnitt 60 bis 70 Millionen Franken und liegt damit leicht über dem der Schweizer Small-Cap-Aktien. Für die meisten Pensionskassen ist dieses Volumen völlig ausreichend, zumal sie dazu neigen, ihre Immobilienanlagen langfristig zu halten.
Welche Art von Vehikeln bevorzugen Sie? Kotierte Fonds, nicht kotierte Fonds, Immobiliengesellschaften oder Anlagestiftungen?
Wir haben keine bestimmten Präferenzen. Jedes Produkt hat seine eigenen Stärken und Qualitäten in Bezug auf die risikobereinigte Rendite. Idealerweise werden sie kombiniert. Ein an der SIX kotierter Fonds verbindet die Vorteile einer kollektiven Kapitalanlage (Anlage- und Verschuldungsbeschränkungen, FINMA-Aufsicht usw.) mit der Liquidität und den Transparenzpflichten von Aktiengesellschaften. Für institutionelle Anleger ist auch die steuerbefreite Anlagestiftung sehr vorteilhaft. Bei den kotierten Immobilienunternehmen sind die Unternehmensleitung und das Rentabilitätsniveau manchmal besser, da seitens des Managements ein direktes Interesse an der Performance besteht.
Auch in Ihrem Fonds Synchrony Swiss Real Estate Economy findet man eine Selektion der besten Vehikel.
Genau, diese Lösung zur indirekten Anlage in Immobilien bieten wir unseren Kunden seit 2016 an: Ein Fonds, für den zwei Dutzend der besten in der Schweiz kotierten Immobilienvehikel auswählt werden.
Wie hoch sind die Kosten für Ihre Beratung?
Das hängt natürlich vom Volumen ab, das man uns zur Verwaltung anvertraut, sowie von der Art des Kunden. Sie entspricht einigen Dutzend Basispunkten.
Wäre es nicht einfacher, schlicht Anteile eines Fonds wie des UBS Swiss Sima zu kaufen? Er deckt die ganze Schweiz und fast alle Arten von Immobilien ab. Eine bessere Diversifizierung gibt es kaum.
Das können Sie tatsächlich tun, genauso wie Sie sich bei Ihren Investitionen in das Universum der Schweizer Aktien auf Nestlé, Roche oder Novartis beschränken können. Wählen Sie für Ihr Portfolio jedoch mehrere Immobilienvehikel unterschiedlicher Ausrichtung aus, dann erreichen Sie eine bessere finanzielle Diversifizierung, eine geringere Volatilität, eine bessere Liquidität und ein geringeres Konzentrationsrisiko. Zudem bleibt es unabhängig von der Qualität und der Diversifizierung der zugrunde liegenden Immobilien langfristig gefährlich, in ein einziges kotiertes Vehikel investiert zu sein, dessen Börsenkurs sich auch erratisch entwickeln könnte.