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Kapitalerhöhung
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Der Immobilienfonds «Procimmo Swiss Commercial Fund II» wurde am 24. März 2021 an der SIX Swiss Exchange kotiert. Mit dem Börsengang wird der Fonds somit einem viel breiteren Anlegerkreis zugänglich gemacht, da er zuvor nur qualifizierten Anlegen offenstand. Zudem wird der Fonds mit der Börsenkotierung eine viel höhere Wahrnehmung im Markt erlangen und dürfte in der Folge auch eine zunehmend breitere Investorenbasis gewinnen.
Nach einer erfolgreichen Aufbauphase seit Lancierung im Jahr 2014 ist der Fonds jetzt solide ausgerichtet und umfasst ein Portfolio von 33 Immobilien in der Deutschschweiz mit einem Marktwert von über CHF 560 Mio. Der Fokus der Investitionsstrategie richtet sich insbesondere auf das Segment der Gewerbe-, Industrie- und Logistikimmobilien.
Zahlreiche KMU aus den unterschiedlichsten Branchen sind denn auch die Hauptzielgruppe der fast 600 Mieter in diesem Fonds. Die sehr breite Mieterschaft, aber auch ein WAULT von über 6 Jahren, tragen dazu bei, dass das Mietzinsausfallrisiko eher gering ist und der Fonds infolge der Coronakrise bisher wenig gelitten hat. Zu den Schlüsselmietern pflegt die Vermögensverwalterin Procimmo SA zudem einen persönlichen Kontakt und einen regen Austausch, so dass sie Anzeichen von einem verlangsamten Geschäftsverlauf zeitnah wahrnehmen und entsprechend darauf reagieren kann. Viele der Mieter bieten Lager- und Logistik- Dienstleistungen an, welche gerade in Zeiten der Coronakrise einen enormen Nachfrageüberschuss kennen.
Eine bewährte Fondsstrategie
Ein wichtiges Ziel der Vermögensverwalterin ist, den Anlegern weiterhin eine Dividende von mindestens CHF 5.- pro Anteil auszuschütten und mit Zukäufen das Portfolio zu vergrössern. Dabei gilt zu beachten, dass die Dividende des Fonds steuerbefreit ist und auf das investierte Kapital ein stark reduzierter Vermögenssteuersatz angewendet wird. Für Investoren sind in Zeiten von Negativzinsen attraktive Anlagerenditen in einem bisher eher wenig berücksichtigten Segment der kommerziellen Immobilien zudem sicherlich auch eine längerfristig interessante Investitionsmöglichkeit.
Mit zusätzlichen Mitteln der zuletzt abgeschlossenen Kapitalerhöhung soll die Fremdfinanzierungsquote reduziert werden; es werden aber auch neue Akquisitionen und laufende Bauprojekte fortgesetzt. Die Anlagestrategie des Fonds besteht darin, den KMU günstige Mietflächen anzubieten. Gerade in der jetzigen «Coronazeit» mit wirtschaftlichen Unsicherheiten scheuen sich Unternehmen nämlich häufig vor grossen Neuinvestitionen und suchen eher Sparpotenziale. Mit nutzerflexiblen Mietflächen kann Procimmo genau auf solche Bedürfnisse der Mieter eingehen.
Ein weiterer Eckpfeiler der Strategie ist der bewusste Einkauf von Liegenschaften mit erhöhtem Leerstand, weil Procimmo mittels oben erwähnten Mietflächenanpassungen aber auch mit Weiterentwicklungen und Sanierungen die Immobilien für Mieter attraktiver gestalten kann und in der Folge die Mietausfallrate zu senken vermag. Die Strategie des Fonds richtet sich neben dem Angebot günstiger Mietflächen auch auf gut erschlossene Lagen, d.h. bei den Investitionen wird auf Liegenschaften in peripheren Regionen abgezielt, die sich aber in wirtschaftsaktiven Zonen mit gutem Anschluss an Verkehrsachsen befinden.
Bezüglich der Vermietung wurden bereits 2020 die Vermarktungsaktivitäten intensiviert, insbesondere über die Schwesterfirma SEG Solutions SA. Dabei setzt die Vermögensverwalterin einerseits auf ein qualifiziertes Team, welches die Stärken des Fonds genau kennt, andererseits auf ein breites Netzwerk, aber auch auf die eigene Erfahrung im Bereich der Gewerbeflächen, was es letztlich ermöglicht, ein Produkt anbieten zu können, welches auf den Nutzer sehr gut abgestimmt ist.
Positiver Ausblick
Der Fonds befand sich in den vergangenen Jahren in einer Wachstumsphase und der Vermögensverwalterin Procimmo gelang es, ein solides Portfolio zu entwickeln. Daher standen bislang Akquisitionen im Fokus und nicht Verkäufe im Vordergrund. Erst im Oktober 2020 wurde seit Lancierung im Jahr 2014 der erste Verkauf getätigt, bei welchem ein Preis erzielt wurde, der deutlich über dem Marktwert lag. Weitere Verkäufe von Liegenschaften werden in den kommenden Monaten keine Priorität haben, es werden aber sicherlich Opportunitäten geprüft, wenn sich diese ergeben sollten.
Für das Jahr 2021 hat sich Procimmo zum Ziel gesetzt, Liegenschaften mit einem Marktwert von rund CHF 60 Mio. zu erwerben, welche den Anforderungen an Nutzung, Lage aber auch den Renditevorstellungen der Vermögensverwalterin entsprechen. In der Vergangenheit wurde insgesamt mehr auf die Fondsrendite statt auf das Wachstum des Portfoliovolumens fokussiert, was den Anlegern in Form von hohen Dividenden zugutegekommen ist. An dieser Strategie wird auch in naher Zukunft festgehalten.