Immobilier durable - Dynamiser la concurrence
19/11/2020
4 min
La multiplicité des critères de l’investissement durable (ESG) décourage les investisseurs, car ils ne disposent pas d’instruments qui leur permettent de comparer efficacement les différentes alternatives qui s’offrent à eux. Le lancement en juin dernier du Swiss Sustainable Real Estate Index (SSREI) leur apporte une solution, du moins pour tout ce qui concerne l’immobilier, le secteur économique qui recèle le plus grand potentiel en matière de réduction des émissions de CO2 (source Inrate).
Un outil de référence indispensable
C’est également un secteur dans lequel le rôle des institutionnels, notamment des caisses de pension, est important : près du quart de leur fortune est investie dans l’immobilier, dont les 2/3 environ au travers de placements indirects (2). De plus, ces acteurs qui jouissent d’un horizon d’investissement relativement long jouent un rôle déterminant dans les nouveaux projets de construction. Ils sont donc en mesure d’influencer grandement l’évolution du parc immobilier suisse et d’en améliorer les caractéristiques de durabilité. Encore faudrait-il qu’ils disposent d’un cadre d’analyse transparent et fiable.
C’est précisément l’objectif du SSREI qui doit permettre de comparer tous les portefeuilles immobiliers, grands ou petits, du point de vue de leur durabilité. Ainsi chaque investisseur pourra, en toute transparence, choisir parmi les fonds de placement immobiliers, les actions de sociétés immobilières ou les fondations d’investissement, ceux qui répondent le mieux à ses exigences en matière de durabilité. Par ailleurs, l’existence d’un indice de référence pour ce qui concerne les critères ESG appliqués à l’immobilier incitera les différents acteurs du secteur à intensifier leurs efforts en vue d’améliorer la durabilité de leurs parcs immobiliers.
Un indice efficace
Fiabilité et transparence étant les vertus cardinales d’un indice, le SSREI s’appuie sur la grille d’exigences du Standard Construction durable Suisse Bâtiment (SNBS) dont l’élaboration a été financée par l’Office fédéral de l’énergie et soutenue par le Réseau Construction durable Suisse (NNBS). Cet instrument, lancé en 2013 puis adapté en 2016, qui se veut simple d’application et librement utilisable vise à donner un cadre général pour la construction durable en Suisse. Comme le précisent ses initiateurs : « il permet de tenir compte équitablement et le plus complètement possible des besoins de la société, de l’économie et de l’environnement dans la planific
ation, la construction et l’exploitation » d’un bâtiment, car il offre « une vision d’ensemble du cycle de vie d’un bien immobilier » (3).
Pour entrer dans le SSREI, chaque portefeuille immobilier et chacun des bâtiments qui le composent devra donc être évalué par son détenteur en fonction des critères spécifiques de l’indice (3). De plus, cette évaluation devra être certifiée par un organisme indépendant, en l’occurrence la Société Générale de Surveillance (SGS). Cette dernière bénéficie en effet d’une longue expérience dans le domaine puisqu’elle est partenaire exclusif de l’Office fédéral de l’énergie pour les questions concernant le SNBS.
Par sa construction, l’indice présente donc deux avantages. Pour l’investisseur, c’est un instrument fiable, car fondé sur des critères largement reconnus en Suisse ainsi que sur une évaluation certifiée par un tiers. Pour le détenteur des immeubles, il est facilement utilisable : les données qu’il requiert étant pour la grande majorité d’entre elles déjà disponibles, cet outil ne nécessite pas la mise en place d’un processus d’évaluation et de suivi spécifique qui pourrait s’avérer onéreux.
Ces qualités sont parvenues à convaincre un premier fonds immobilier, le Edmond de Rothschild Real Estate Sicav (ERRES), de procéder à la certification de l’ensemble de son portefeuille. Composé de 75 biens existants, ce dernier a été évalué en fonction des exigences de l’indice SSREI et vérifié par la SGS. Ainsi, dans le dernier rapport annuel de la sicav, on peut lire au chapitre ESG que l’engagement du gestionnaire sur l’exercice 2019/2020 a permis de réduire la consommation énergétique de ses immeubles de 8,3% par m2 et celle des émissions de C02 de 9,5% par m2. En outre, la part des énergies fossiles utilisées pour chauffer le parc est passée de 76 à 72%.
Ce premier composant du SSREI qui intègre au nombre de ses principes stratégiques « une amélioration constante de l’empreinte énergétique et sociale en visant un impact concret et mesurable sur les immeubles et les locataires » devrait faire des émules. A l’heure actuelle, quatres autres portefeuilles sont en phase d’évaluation de leurs bâtiments et des discussions sont en cours avec d’autres acteurs majeurs du secteur immobilier.