Les opérations en capital ne ralentissent pas
26/08/2024
4 min
Certains observateurs étaient un peu dubitatifs, mais l'augmentation de capital de Swiss Life REF (CH) ESG Swiss Properties, qui a levé 610 millions en juillet, s'est passée sans anicroche. D'ailleurs, depuis le début de l'année, la plupart des opérations en capital ont été couronnées de succès. On en compte déjà une quarantaine (y compris celles qui sont programmées pour ces prochaines semaines), tous types de véhicules immobiliers confondus, qui, fin juillet, auront levé plus de 2 milliards de francs.
Fin juin, certains observateurs de l'immobilier titrisé était un peu tendus. En effet, tous n'étaient pas convaincus de la taille et du timing de l'immense augmentation de capital lancée par Swiss Life REF (CH) ESG Swiss Properties qui voulait lever 610 millions. Eh bien, cette opération s'est déroulée sans problème, nouvelle preuve que les investisseurs sont encore et toujours à la recherche d'immobilier en général et d'immobilier titrisé en particulier. Il est vrai que, aujourd'hui, avec un spread de près de 250 points de base entre les rendements des fonds immobiliers cotés et les obligations de la Confédération, associé à de nombreux avantages fiscaux pour les institutionnels, cet actif reste des plus attractifs.
Une quarantaine d'opérations lancées depuis le début de l'année
Depuis le début de l'année, d'ailleurs, la tendance ne faiblit pas. On compte en effet, tous types de véhicules confondus une quarantaine d'opérations en capital ( y compris celles qui sont programmées pour ces prochaines semaines), presque toutes couronnées de succès. Dont parfois quelques très gros montants, comme celui de Swiss Life dont nous venons parler, mais aussi les 280 millions de francs levés par Axa Real Estate Fund Switzerland, ou les 200 millions d'UBS Swiss Sima.
Au total, si l'on ne prend en compte que les fonds cotés et les fonds non cotés, on approche déjà des 2 milliards de francs de capitaux levés depuis le début de l'année, deux fois plus qu'en 2023.
Sans oublier l'IPO réussie de Helvetia (CH) Swiss Property Fund, fin juin. Un fonds qui vaut désormais environ 870 millions de francs en bourse.
Sans oublier non plus l'arrivée sur le marché, début juillet, du fonds non côté Edmond de Rothschild Real Estate SICAV-Commercial Income, un lancement de 54,4 millions de francs.
Les opérations vont continuer au deuxième semestre
Pour la suite, plusieurs augmentations de capital sont d'ores et déjà dans le pipeline: Von Graffenried Immobilien SICAV - GR Immobilien Schweiz cherche à lever 60 millions de francs, Raiffeisen Futura Immo Fonds (50 millions), Bonhôte-Immobilier SICAV (93 millions) et Immofonds Suburban (20 millions). En outre, Bâloise Swiss Property Fund aura probablement réussi à lever les 127 millions de francs désirés au moment où vous lirez ces lignes.
Les plus grosses opérations programmée d'ici la fin de l'année sont celles d'Immofonds, qui prévoit une augmentation de capital d'environ 150 millions de francs pour l’automne, pour financer un gros projet de construction à Berne, et de Swisscanto AST Immobilien Responsible Schweiz, qui cherche à lever 200 millions de francs, pour la fin de l'automne.
Comme d'habitude, on ne parle ici que des fonds cotés et des fonds non cotés, pas des nombreuses opérations en capital, plus petites, lancées par des véhicules plus discrets comme les SCmPC ou les groupes de placement. Ils ont été particulièrement actifs au premier trimestre, même si aucune opération n'est pour l'instant programmée pour le deuxième semestre.
Quoi qu'il en soit, l'année 2024 devrait se révéler exceptionnelle, avec, entre les opérations annoncée et celles qui ont été déjà bouclées, un total des capitaux levés qui devrait, au final, approcher les 3 milliards de francs, tous types de véhicules confondus, soit trois fois plus qu'en 2023.