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Cadre légal
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On l’a dit et répété, les perspectives de l’immobilier suisse, et tout particulièrement l’immobilier indirect, varient passablement selon que l’on regarde à court ou à moyen-long terme. Dans l’immédiat, tout le monde est conscient qu’il faut faire face aux incidences de la crise sanitaire et économique de la Covid-19, qui auront naturellement un impact sur la capacité des locataires à payer leur loyer ou celle des promoteurs à mener à bien de nouveaux projets. Mais tous les analystes semblent également s’accorder sur le fait que les fondamentaux restent solides et que cette crise n’aura pas d’incidence sur l’attractivité du secteur pour les investisseurs à long terme.
Afin de savoir comment COPTIS envisage l’avenir de la titrisation immobilière et quels enjeux majeurs se profilent pour l’industrie, nous avons demandé à son président, Manuel Leuthold, sa directrice, Andreea Stefanescu, et son vice-président et membre fondateur, Philippe Zufferey, de répondre à quelques questions dans une interview croisée, dont voici le deuxième volet.
Quelles sont les perspectives de la titrisation immobilière?
Très positives, à en croire nos trois interlocuteurs. Philippe Zufferey est le premier à nous donner sa vision, empreinte de pragmatisme. Il se dit convaincu qu’au-delà des circonstances actuelles liées à la crise sanitaire et aux taux d’intérêt négatifs, la tendance à transformer une propriété immobilière directe en une détention indirecte est une évolution fondamentale et structurelle de l’investissement dans cette classe d’actifs. Les avantages sont nombreux : diversification, création de valeur par une équipe de professionnels, surveillance de la banque dépositaire, liquidité, capacité d’investir dans des rénovations écologiques… De même, l’investissement dans un actif «réel» a démontré son effet positif sur le profil risque/rendement d’un portefeuille, ce qui fait, aujourd’hui, de l’immobilier un actif incontournable dans la gestion de fortune, institutionnelle ou privée.
Et Manuel Leuthold de rappeler que la pierre reste une classe d’actifs très appréciée des investisseurs institutionnels comme les caisses de pensions, qui y investissent actuellement plus de 20% de leurs portefeuilles, et que la part de l’indirect devrait encore fortement progresser à l’avenir grâce aux avantages de cette forme de propriété !
Le principal enjeu pour l’industrie de l’immobilier indirect suisse, et par conséquent pour COPTIS, est de bâtir et préserver un environnement réglementaire favorable au développement de cette activité sur le territoire national. Les acteurs de la branche ont pu profiter, ces dernières années, d’une évolution du cadre réglementaire permettant de démontrer le potentiel de création de valeur en Suisse pour les investisseurs suisses, malgré la forte concurrence de places financières comme le Luxembourg, par exemple. Pour Andreea Stefanescu, il est essentiel, pour COPTIS, de s’engager vers une évolution favorable de la réglementation concernant l’immobilier indirect et, surtout, de veiller à éviter à ce que des freins inutiles y soient introduits à l’avenir.
Pour son président, Manuel Leuthold, COPTIS doit agir en faveur d’une régulation solide, mais (ndlr: il insiste sur le terme) praticable, pragmatique et flexible. «Nous favorisons toujours les produits régulés. Cela garantit une rigueur dans la gestion des biens et un haut degré de professionnalisme de la part des acteurs. C’est un atout à long terme pour l’entretien du parc, mais aussi une sécurité pour les investisseurs. Mais il ne faut pas que cette régulation, que nous défendons, devienne un frein au développement, à la créativité ou à la flexibilité». En ce sens, le futur Limited Qualified Investor Fund (L-QIF) est un progrès qui permettra à la titrisation immobilière suisse de combler un fossé important avec ses principales concurrentes et qui ouvrira un large champ de possibilités.
En quoi le L-QIF va-t-il aider au développement de l’immobilier indirect en Suisse ?
Le L-QIF est une nouvelle structure de placements collectifs de droit suisse, plus souple, qui a comme principal avantage de ne pas être directement régulée et de ne pas nécessiter d’autorisation préalable de la FINMA (procédure qui peut durer jusqu’à une année selon Manuel Leuthold, un délai qui peut réduire fortement les chances de succès de certaines initiatives). Cet instrument est très attendu par l’ensemble des acteurs de la titrisation immobilière : il facilitera le développement de l’industrie et offrira un accès plus aisé aux produits pour de nouveaux investisseurs.
Pour Philippe Zufferey, la créativité, la capacité d’innovation et la rigueur dans la réalisation sont des atouts qui caractérisent la Suisse, et plus particulièrement son secteur financier. Pour permettre à l’épargne, qu’il s’agisse de notre deuxième pilier ou de notre épargne individuelle, de profiter de cette création de valeur, il faut une structure juridique qui mélange intelligemment souplesse, transparence et responsabilité. Le contexte réglementaire en discussion est une réponse appropriée à cette triple exigence. Souplesse grâce à des produits financiers lancés sans autorisation préalable de la FINMA et largement libérés des contraintes actuelles en matière de placements, transparence dans les informations mises à disposition des investisseurs qualifiés et, enfin, mise en responsabilité des instituts en charge de la direction, de la gestion et de la conservation des actifs du fonds qui devront bénéficier de la substance nécessaire pour obtenir de la FINMA un passeport «L-QIF».
Pour faire valoir ses propositions qui ont contribué à l’écriture du texte qui aurait dû être soumis ce printemps au Parlement, l’association a pu compter sur ses liens avec d’autres acteurs du marché, comme la SFAMA et la FINMA. «Pour une association de la taille de COPTIS, il est important de pouvoir s’appuyer sur une “grande sœur” comme la SFAMA pour défendre les intérêts de ses membres», nous explique Andreea Stefanescu, qui se dit très fière de la prise de position commune des deux associations sur le L-QIF en 2019. «Une réelle synergie positive que nous allons chercher à renforcer à l’avenir, puisque, fondamentalement, nous poursuivons les mêmes objectifs… à des échelles différentes». Cette relation de confiance, Manuel Leuthold et Andreea Stefanescu la développent également avec la FINMA dont l’activité de régulation est très importante pour les titres immobiliers actuels et à venir. Il est donc essentiel d’entretenir un lien qui permette, d’une part, de bien comprendre les préoccupations et les motivations du régulateur et, d’autre part, de pouvoir échanger sur la réalité et les préoccupations des acteurs du marché.
L’adhésion politique est très large, car, comme le souligne Manuel Leuthold, «il est dommage que de nombreuses bonnes idées se concrétisent à travers des véhicules étrangers». «Cela représente un vrai manque à gagner pour la Suisse en matière de richesse et d’emplois», affirment nos trois interlocuteurs. COPTIS reste très attentive à l’identification de subtilités administratives ou fiscales qui pourraient finalement rendre ces efforts vains. Cependant, le projet bénéficie d’un soutien très large et il devrait aboutir sous une forme ou une autre, même si tout a été décalé en raison de la pandémie. La session parlementaire du printemps 2020, lors de laquelle le texte aurait dû être traité, a été interrompue, et il y a de fortes chances que d’autres sujets prioritaires liés à la crise ne repoussent son examen à la fin de l’année; avec une mise en application fin 2021 ou début 2022.
«Cela laissera le temps à COPTIS de travailler sur un autre chantier capital pour l’immobilier indirect en Suisse, conclut, avec le sourire, Manuel Leuthold, celui de l’information et de l’éducation des acteurs et du marché». La crise et le confinement ont en effet mis en évidence le besoin d’information qualifiée. «Internet et les réseaux sociaux ont pris une place prépondérante, et notre industrie doit aujourd’hui apprendre à mieux communiquer». C’est un rôle que COPTIS délègue à l’association et à la plateforme Immoday, qui fait l’objet du troisième et dernier volet de cette série d’articles.