Restructuration de fonds immobiliers: les aspects fiscaux à considérer

Actuellement, les restructurations de fonds immobiliers sont d’un point de vue stratégique un sujet important. Les raisons en sont multiples: diversification, évolution du marché, sortie ou réduction des coûts, ne sont que quelques exemples. Les réorganisations des fonds devraient idéalement être réalisées de façon fiscalement neutre. Les dispositions des droit réels et du droit des placements collectifs soulèvent des questions fiscales complexes.

Augmentation de restructuration des fonds immobiliers

Les fonds immobiliers sont une option attractive d’investissement. Les changements d'orientation stratégique peuvent amener les investisseurs immobiliers et les gestionnaires de fonds à réfléchir aux modifications de la structure de détention afin de garantir ou d'améliorer la performance durable des placements immobiliers directs et indirects.

À ce sujet, un bon exemple l’illustrant est l'association de deux fonds immobiliers avec la même société de direction de fonds. D'autre part, de nombreux fonds sont intéressés à augmenter leur portefeuille immobilier de façon efficiente à travers l’acquisition du portefeuille entiers d’une société immobilière Les investisseurs sont alors invités à placer la totalité des participations de leur société immobilière dans un fonds immobilier en échange de parts de ce fonds immobilier. Ainsi le fonds obtient ainsi la possibilité de financer directement un portefeuille uniquement par l'émission de parts du fonds, sans avoir à prélever de nouveaux fonds. Ce type de restructuration de fonds, probablement complexe d'un point de vue fiscal, est un terrain inconnu pour la plupart des autorités fiscales.

La question centrale concerne les conséquences fiscales encourues en matière de l’impôt foncier lors d’un transfert immobilier direct ou indirect. L’impact du prélèvement de l’impôt foncier est souvent conséquent. Mais tout d’abord prenons les points l’un après l’autre.

Questions complexes de délimitations fiscales

Selon l’opinion majoritaire, le droit de restructuration en matière d'imposition des entreprises s'applique par analogie aux regroupements et aux transformations de placements collectifs de capitaux. Les restructurations fiscalement neutres sont par conséquent applicables aux fonds immobiliers ainsi qu’aux sociétés de capitaux. Toutefois, il n'est pas clair si cela s'applique à toutes les formes de restructurations d'entreprises.

Pour évaluer le traitement fiscal des restructurations de fonds immobiliers, il faut d'abord déterminer à des fins fiscales l’affectation des biens immobiliers. Est-ce que le droit fiscal suit-il les droits réels et les biens immobiliers appartiennent à la société de direction du fonds en tant que propriétaire de droit civil ? Ou est-ce le rattachement économique qui est déterminant et le droit fiscal attribue les biens immobiliers au fonds immobilier ou même aux investisseurs ? Qui est considéré du point de vue fiscal comme actionnaire de la société immobilière du fonds ?

En se basant sur le droit réel et le droit des placements collectifs, les fonds immobiliers contractuels n'ont pas de personnalité juridique par rapport à une SICAV. Ainsi, le propriétaire de droit civil des actifs détenus par un fonds immobilier contractuel – qu'il s'agisse d'immeubles ou d'actions d'une société immobilière – est donc la société de direction de fonds. Elle est propriétaire de ces actifs, qui sont économiquement attribuables au fonds immobilier et à ses investisseurs.

Les placements collectifs de capitaux sont traités fiscalement de façon transparente. Les actifs et les revenus des fonds sont directement attribués aux investisseurs au prorata de leurs participations. Les fonds immobiliers avec un immeuble en propriété directe constituent une exception à cette règle. Leurs actifs et leurs revenus sont imposés au niveau du fonds immobilier.

A ce jour, il n’existe toujours pas d’avis unanime concernant la qualification fiscale des fonds immobiliers dans le cadre de restructuration. Ces aspects fiscaux importants non-résolus occupent aussi bien les conseillers fiscaux que les administrations fiscales. Selon le Tribunal fédéral, un simple changement de direction du fonds, accompagné d'un changement de propriétaire du bien immobilier au registre foncier, est assimilé à un transfert de propriété immobilière justifiant le prélèvement du droit de mutation. Et ceci, bien qu’économiquement le bien immobilier appartienne au même fonds immobilier. Si l'on suit ce point de vue, cela devrait signifier à l'inverse que le transfert de biens immobiliers d’un fonds à l’autre se situant entre deux fonds immobiliers, soumis à la même société de direction de fonds est exempté de tout impôt. Toutefois, l’opinion majoritaire considère à juste titre qu'il s'agit d'un transfert de propriété imposable tant qu'il n'y a pas de regroupement de fonds étant fiscalement neutre.

Bien que de nombreux aspects demeurent flous, les discussions avec les administrations fiscales montrent que ces questions fiscales non résolues sont reconnues et qu'il existe un souhait commun de les clarifier. Il semble également que certaines administrations fiscales reconnaissent que les réorganisations de fonds doivent en règle générale rester exonérées d'impôt et qu'un marché flexible exige une réorganisation fiscalement neutre des fonds immobiliers. Les questions ouvertes concernant les apports fiscalement neutres d’une société immobilière dans un fonds immobilier en échange des parts de ce fonds, sont actuellement en discussion. Il faut noter, que la tendance se dirige dans la bonne direction.

« Restructurations fiscalement neutres de fonds immobiliers – complexes, mais souvent réalisables »

Celui qui souhaite restructurer des fonds immobiliers doit donc s’attendre à des discussions complexes concernant les conséquences fiscales engendrées. Ainsi, il est recommandé de se pencher suffisamment tôt sur les différentes particularités cantonales et les possibilités qu’elles offrent pour une mise en œuvre fiscalement neutre.

Auteurs: Dr. Stephan Pfenninger et Maxim Dolder, Tax Partner AG