L'ESG, ça permet vraiment de créer de la valeur

Devenir plus durable, ce n'est pas seulement un argument marketing pour les investisseurs, c'est aussi une possibilité pour les propriétaires d'immeubles de créer de la valeur à long terme. C'est ce qu'ont expliqué les différents intervenants au forum organisé par Realstone, mi-octobre.

ESG, responsabilité sociale, et surtout durabilité, pas besoin de vous faire un dessin, dans l'immobilier ce sont des termes qui désormais reviennent continuellement, les bureaux de conseil fleurissent, les articles de presse se multiplient, les demandes des investisseurs se font chaque jour plus pressantes. Il est vrai, que question durabilité, l'immobilier est une cible facile, puisqu'il totalise 24 % des émissions de gaz à effet de serre en Suisse, juste après les transports.

Des coûts de rénovation qui peuvent se monter à 70 % du prix de revient

Malgré tout ça, pour un propriétaire, il n'est pas toujours évident de comprendre la nécessité d'une approche durable, qui, quand elle implique des rénovations coûteuses, reste un investissement souvent important qui va péjorer la rentabilité de ses immeubles. D'où l'intérêt d'un forum comme celui qui était organisé à la mi-octobre par Realstone, pour montrer, comment concrètement, la durabilité permet de créer de la valeur. 

On peut d'ailleurs facilement comprendre que, a priori, les prix fassent peur. En effet, pour les bâtiments les plus énergivores (plus de 600 MJ/m²), les coûts de la rénovation peuvent se monter jusqu'à 70 % du prix de revient. Même avec des subventions ou des exonérations fiscales, ça fait cher. 

Pourtant, ces rénovations peuvent se révéler rentables si on les associe avec une mise en valeur de l'immeuble, par exemple avec une surélévation, comme le montrent deux exemples présentés par Julian Reymond, CEO de Realstone. 

Deux exemples chiffrés, qui prouvent l’intérêt de rénovations durables

Avec, pour une fois dans ce genre de démonstration, quelques chiffres. Les premiers concernent un immeuble lausannois, de 34 logements, avec un prix de revient de 10,3 millions de francs. Certes, la rénovation a coûté 5,5 millions de francs, mais elle a permis de diminuer les émissions de CO₂ de 22 kg/m²/an à 11 kg/m²/an, tout en faisant augmenter les états locatifs de 472000 francs par an à 656000 francs. Grâce aux surfaces gagnées par la surélévation mais aussi grâce à une augmentation des loyers consécutive aux investissements dans la durabilité et donc à l'amélioration des conditions de vie des locataires. Ce qui, au final, a permis un retour sur investissement de 3,3 %. 
 

Le deuxième exemple présenté par le CEO de Realstone, concerne une rénovation énergétique de l'enveloppe, autre possibilité pour améliorer la durabilité d'un immeuble. Dans ce cas, pour un bâtiment de 77 logements près de Lausanne, d'un prix de revient de 19,5 millions de francs, les coûts de rénovation ont coûté 3,8 millions et ils ont permis de faire baisser la consommation de CO₂ de 61 kg/m²/an à 21 kg/m²/an. Avec, en parallèle, une augmentation de près de 10 % des états locatif, de 968000 francs à 1,06 million. Ce qui, au final, entraîne un retour sur investissement de 2,3 %.

Pas vraiment le choix pour les propriétaires, les réglementations arrivent

De toute manière, bon gré malgré, les propriétaires vont devoir s'y mettre. C'est que le cadre réglementaire, comme le confirme Philippe Gabella, responsable des investissements immobiliers à l’Asset Management de la BCV, est en constante évolution. Mais une évolution à sens unique qui va vers toujours plus de contraintes de durabilité pour les propriétaires. Et une tolérance toujours moins élevée pour l'écoblanchiment (greenwashing, en bon français), quand un produit est présenté avec des caractéristiques de durabilité qui ne reflètent pas de manière adéquate la réalité. 
 

Sur ce sujet précis également, la régulation évolue vite, avec une prise de position du Conseil fédéral, un projet d'autorégulation de l'Asset Management Association Switzerland, et des propositions concrètes qui vont être présentées par le Département fédéral des finances.

Les rapports ESG sont devenus incontournables

Conséquence directe de cette régulation qui s'intensifie, le nombre de pages consacrées à l'ESG dans les rapports de gestion ne cesse d'augmenter. Le problème, relève Philippe Gabella, c'est que ces rapports manquent d'homogénéité, qu'ils ne permettent pas un suivi et une comparaison des investissements. Une standardisation et une transparence sont aujourd'hui nécessaires. Il n'est d'ailleurs pas impossible qu'elles soient, à terme, imposées par l'administration. 

En attendant, les données disponibles et les méthodes utilisées pour évaluer et comparer les pratiques ESG des fonds s’avèrent peu pertinentes. Heureusement, comme l'explique Éric Jondeau, professeur à la faculté des HEC de Lausanne, les milieux académiques se sont emparés du problème. Avec, depuis maintenant 2 ans, un rapport publié par le Center For Risk Management de l'Université de Lausanne, qui, justement, a établi une méthode pour évaluer les pratiques ESG d'un fonds, qui va permettre ensuite de les comparer avec celles de ses pairs. 

Beaucoup de G, pas mal de E, un peu de S

Conclusions de cette analyse, la situation est bonne en ce qui concerne les politiques de gouvernance, avec un score moyen qui est passé de 76,7% en 2021, à 82,4 % l'année dernière. Et une moyenne plutôt élevée pour toutes les catégories étudiées.

C'est un peu moins bon pour les politiques environnementales, où l'on en est à 68,9 % du maximum possible. Avec des mesures qui concernent essentiellement le domaine de l'énergie, alors que la consommation d'eau et la gestion des déchets sont moins prises en compte. À noter aussi, pour la petite histoire, que les scores environnementaux sont en moyenne plus faibles en Suisse romande qu'en Suisse allemande.

La situation est moins reluisante au niveau des politiques sociales, où l'on en est à 56,7% du maximum possible. Comme le remarque le professeur de l'Université de Lausanne, c'est le pilier le moins développé, avec, en outre, des politiques sociales qui sont principalement orientées vers les employés des fonds, beaucoup moins vers les locataires.

Investir aujourd'hui pour prospérer demain

Il y a donc encore, que ce soit pour le E, le S ou le G, d'importantes marges de progression en Suisse. Éric Jondeau fait cependant preuve d'un optimisme mesuré, puisque les résultats devraient continuer à s'améliorer d'année en année.

Ce qui aurait tendance à prouver que les investisseurs veulent plus de durabilité. Une demande qui a aussi un impact direct sur l'économie, puisque, régulièrement, de nouvelles entreprises se créent pour proposer des solutions de durabilité aux propriétaires immobiliers.

C’est le cas de Local Energy qui propose, outre d’accompagner les propriétaires sur toutes les questions énergétiques, également des solutions de production photovoltaïque et d'électromobilité, comme l’a présenté son directeur Richard Mesple, avec l'installation de bornes de recharge accessibles aux locataires, et plus largement des solutions pour en finir avec les énergies fossiles.

Quel que soit le succès de telles entreprises, pour Julian Reymond, c'est une évidence : au vu de son expérience, les bénéfices qu'un propriétaire peut retirer de ses actions pour la durabilité vont au-delà du simple impact environnemental. Ils permettent la réduction des coûts opérationnels, le renforcement de l'attractivité des immeubles, mais aussi la sécurisation des cash flows face à d'éventuels changements réglementaires. Bref, être durable permet tout simplement de pérenniser ses rendements et de créer de la valeur à long terme.
 

Olivier Toublan - Immoday.ch